Принципы, связанные с объектом недвижимости

Данные принципы связаны, прежде всего, с землей, на которой расположен объект. Это:

♦ принцип остаточной продуктивности земли;

♦ принцип предельной продуктивности (принцип вклада);

♦ принцип возрастающего и уменьшающегося дохода;

♦ принцип сбалансированности;

♦ принцип экономического размера;

♦ принцип экономического разделения.

Принцип остаточной продуктивности земли.

В основе принципа лежит теория факторов производства, согласно которой со­здаваемый в процессе производства продукт есть результат взаимодействия капи­тала, труда и земли.

Соответственно этому стоимость созданного продукта за определенный период времени представляет собой сумму перенесенной стоимости оборудования, мате­риалов, расходов на оплату труда, необходимой прибыли и дохода, приходящегося на землю (ренты).

Рента (доля стоимости созданного продукта, приходящегося на землю), следова­тельно, равна разнице между всей величиной стоимости, с одной стороны, расхода­ми предпринимателя и доходом, приходящимся на капитал и труд, — с другой, за определенный период времени. (В свою очередь, величина ренты, соотнесенная с альтернативными вариантами вложения средств, использованных для приобрете­ния земли, определяет цену земли.)

Практически принцип остаточной продуктивности земли может быть использо­ван (и используется в так называемой «технике остатка») для определения прием­лемой цены, которую можно заплатить за землю при определении целесообразности нового строительства:

♦ Если возможная величина цены реализации строящегося объекта (загород­ного дома) составляет $ 100 тыс., затраты на строительство — $70 тыс., необхо­димая норма прибыли 20 %, то возможная сумма, которую будет согласен заплатить застройщик за землю, составит:

Цена земли = 100 000 - 70000 - (70000 х 0,2) = 16 000.

Принцип вклада.

Вклад — сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость объекта вследствие наличия или отсутствия какого-либо элемента. При этом величина та­кого увеличения (уменьшения) может быть как выше, так и ниже затрат на его создание.

♦ Как можно заметить, теоретической основой принципа вклада (как и ряда следующих принципов оценки) является концепция предельной производи­тельности, согласно которой максимальная эффективность достигается тог­да, когда предельный доход становится равным предельным затратам, связан­ным с его получением. Соответственно этому дополнительные затраты имеют смысл до тех пор, пока они приносят доход, больший, чем сами затраты.

♦ Например, если к загородному дому из предыдущего примера добавить бас­сейн, то его стоимость возрастет на $10 тыс., но дополнительные затраты — на $ 45 тыс. Очевидно, что в этом случае создание бассейна нецелесообразно.

Принцип возрастающего и уменьшающегося дохода.

Суть принципа в том, что по мере добавления дополнительных порций капитала и труда к земле доходность будет увеличиваться растущими темпами до определен­ной границы. За ее пределами прирост доходов хотя и продолжается, но замедляю­щимися темпами, так что в результате наступает ситуация, при которой дополни­тельные доходы оказываются ниже, чем необходимые для их получения затраты.

Принцип сбалансированности.

Для каждого типа землепользования существуют оптимальная величина и соот­ношение между факторами производства, при которых обеспечивается максималь­ная стоимость земли.

Принцип экономического размера.

По сути — это обратная сторона принципа сбалансированности. Экономический размер — это величина площади земли, которая необходима для достижения опти­мального масштаба землепользования в соответствии с рыночными требованиями.

♦ Например, при площади загородного дома в 100 м² оптимальным размером земельного участка, обеспечивающего максимизацию стоимости объекта не­движимости, является для данного рынка участок площадью в 1/10 га. Умень­шение размера участка, как и его увеличение, снижает стоимость объекта, так как не обеспечивает оптимального размера землепользования.

Принцип экономического разделения.

Как уже отмечалось, права на недвижимую собственность следует комбиниро­вать так, чтобы обеспечить максимальную общую ценность объекта.

Указанный принцип может быть использован для определения «достаточности» или «избыточности» прав при том или ином использовании недвижимости.

Так, речь может идти о том, что продавец недвижимости требует приобретения покупателем в собственность как здания, так и земельного участка, на котором оно расположено. В то же время с точки зрения максимизации общей ценности недви­жимости может быть более разумным аренда земли (например, долгосрочная).