Понятие, функции и особенности рынка недвижимости. Классификация рынка недвижимости.
Понятие недвижимости (определение, признаки, качества, особенности недвижимости как товара).
Особенности управления операционной и инвестиционной недвижимостью.
12. Девелопмент как система управления недвижимостью: сущность, участники, функции девелопера, виды эффективности проектов девелопмента.
Недвижимость – относиться земельные участки, участки недр и все что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без непосредственного ущерба их назначения невозможно, в т.ч. здания, сооружения, леса, многолетние насаждения. К недвижимости относятся так же подлежащие гос. регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты; предприятия в целом как имущественный комплекс, включая земельные участки, строения, оборудование, транспортные средства, сырье, продукцию, мат. активы.
В международной практике право частной собственности распространяется на все что находиться в границах земельного участка в вертикальной поверхности вверх и вниз, в т.ч. на воздушные пространства и недра.
|
|
В России воздушное пространство принадлежит государству, частные лица имеют право не на все недра соотв. их земельному участку, а только на общее распространенные полезные ископаемые (песок, глина, гравий), так как недра принадлежат государству.
Сущностные признаки недвижимости:
1. Неподвижность, прочная связь с землей (физ. и юр., прямая и косвенная).
2. Сохранность натурально-вещественной формы в течении всего срока службы.
3. Долгий срок службы, многократное использование.
4. Перенос стоимости постепенно по мере износа на стоимость продукции или услуг (амортизация).
Качества недвижимости:
1. Полезность – способность недвижимости удовлетворять различные реальные и потенциальные потребности людей.
2. Ограниченность – связана в первую очередь с ограниченностью земельных участков находящихся в рыночном обороте и невоспроизводимостью земельных ресурсов.
3. Уникальность – обусловлена индивидуальными характеристиками объектов недвижимости и прежде всего место положения.
4. Капиталоемкость – объясняется высокими затратами на строительство и приобретение объектов недвижимости.
Особенности недвижимости как товара:
1. Недвижимость – это наиболее долговечный товар, что делает его жизнь на рынке достаточно продолжительной.
2. Недвижимые товары используются по месту их расположения, что создает такую особую характеристику как территориальные предпочтения.
|
|
3. Недвижимость обеспечивает надежность инвестиций, т.к. ее стоимость со временем может возрастать из-за увеличивающегося спроса, произведенных улучшений и др. факторов. Недвижимость обладает достаточной степенью устойчивости к инфляции.
4. Недвижимость отличается большим многообразием комбинаций прав собственности и распределением дохода.
5. Степень ликвидности различных объектов недвижимости существенно различается особенно в зависимости от их места положения.
6. Так как недвижимость не перемещается в пространстве то инвестиции в нее м.б. связаны с доп. рисками (например, с ухудшением окружающей среды).
7. Недвижимость, приносящая доход требует профессионального управления активами.
8. Неравномерность и противоположная направленность денежных потоков по этапам инвестиционного цикла. 1 этап – создание или покупка объекта недвижимости (вклад денежных средств). 2 этап – ремонт, перепланировка, привлечение арендаторов (вложение денег). 3 этап – сдача в аренду, эксплуатация объекта в соотв. с функциональным назначением (получение прибыли). 4 этап – перепродажа недвижимости (получение прибыли).
Это совокупность различных сделок с недвижимостью, их информационное обеспечение, операции по управлению и финансированию работ в сфере недвижимости.
Функции:
1. Посредническая – рынок сводит вместе различные субъекты рынка
2. Ценообразующая – установление равновесных цен на объекты недвижимости
3. Регулирующая – распределение ресурсов по сферам предпринимательства
4. Инвестиционная – рынок является привлекательным способом сохранения и увеличения стоимости капитала. Сама недвижимость является страховой гарантией инвестиц рисков
5. Стимулирующая – рынок выступает в форме эконом поощрения прибылью продуктивного использования достижений НТП в сфере создания и использования недвижимости
6. Санирование – очищение экономики от неконкурентоспособных участников рынка
7. Социальная – проявляется в росте трудовой активности граждан, стремящихся стать собственниками объектов недвижимости
8. Информационная – способ оперативного сбора и распространения обобщенной объективной информации, позволяющей участникам рынка принимать решения в своих интересах.
Классификация рынка недвижимости:
1.По географическому признаку
- местный
-городской
-региональный
-национальный
-мировой
2. По использованию
- р жилья
- р коммерческой недвижимости
-р промышленной недвижимости
- земли
3. По стоимости
- дорогой недвижимости
- массовый рынок относительно недорогой недвижимости
4. По инвестиционной мотивации
- рн для удовлетворения собственных потребностей
- рн приносящий доход
- рн с потенциалом прироста стоимости
5. По степени готовности к эксплуатации
- р существующих объектов
- незавершенное строительство
- р нового строительства
6. По виду сделок
- р купли-продажи
-аренды
- ренты (+ право собственности)
7. По способу совершения сделок
- первичный рынок (продается первый раз)
-вторичный рынок
- организованный рынок
- неорганизовнный рынок
Особенности рынка недвижимости
1. Р.н. локализован, а ценность его товаров в значительной степени зависит от окружающей среды
2. Р.н. практически неподвержен влиянию импорта и экспорта
3. Большая изменяемость спроса по регионам и районам
4. На р.н. обращаются не собственно объекты недвижимости а лишь права на них
5. Р.н. – рынок наиболее долговечных товаров
6. Р.н. – рынок товаров обладающих индивидуальными характеристиками, что приводит к формированию практически индивидуальных цен
7. Р.н. – рынок ограниченных ресурсов, продавцов и покупателей
8. Низкая эластичность предложений
9. Длительный период реализации недвижимости, являющийся причиной низкой ликвидности недвижимости и высоких транзакционных издержек
|
|
10. Высокая стоимость недвижимости увеличивает риск серьезных потерь капитала при возможных ошибках
11. Информация о рынке не является такой открытой и достаточной как на других рынках
12. Владение недвижимостью предполагает 4 вида затрат (единовременные выплаты, затраты на поддержание функционального состояния, налог на имущество, гос пошлины и сборы при сделках)
13. Относительно высокая степень гос регулирования рынка
14. Большинство сделок требует достаточно сложного и дорогостоящего юр оформления в том числе нотариальное удостоверение и гос регистрации.
Рынок недвижимости функционирует под влиянием следующих факторов:
1. Политические факторы: социально-экономическая направленность правительства; политика правительства, создание и использование правовой базы для функционирования рынка недвижимости; государственная политика регулирования развития промышленности, отраслей народного хозяйства, приватизации, налогообложения, социальной защиты и обеспечения населения, безопасности жизнедеятельности и экологии; наличие чрезвычайных факторов в регионах (наводнения, землетрясения, военные действия и др.).
2. Экономические факторы: темпы роста валового национального продукта; кредитно-денежные отношения, ипотека, залоговые отношения; темпы инфляции; доходы населения и покупательная способность; деловая активность и занятость населения; ценовая политика; налогообложение; наличие предприятий стройиндустрии и строительных организаций.
3. Социально-культурные факторы: структуризация населения по социальному составу, потребительским качествам, уровню доходов, обеспеченности жильем, социальными, культурными, общественными и бытовыми услугами; культурные, национальные традиции; уровень образования.
4. Демографические факторы: численность и прирост населения; уровни рождаемости и смертности; плотность населения; миграционная политика; продолжительность жизни; половозрастной состав; наличие трудовых ресурсов, их качество; национальный состав; семейный состав; территориальное размещение населения.
|
|
5. Природно-географические факторы: климат; рельеф, ландшафт; природные условия; экологическая обстановка; наличие топливно-энергетических ресурсов; возможность стихийных бедствий.
6. Научно-технические факторы: уровень развития проектирования и наличие проектных организаций; уровень архитектурно-планировочных решений, применяемых в регионе; наличие предприятий проминдустрии, строительных организаций, материально-технических и топливно-энергетических ресурсов, транспортной инфраструктуры; состояние систем водоснабжения, теплоснабжения, газоснабжения.
4. Сегментация рынка недвижимости: понятие, признаки критерии.
Признак сегмента – фактор, по которому происходит выделение сегмента.
В качестве признаков м.б. использованы:
1. факторы, хар-щие покупательное поведение юр и физ лиц;
2. пар-ры объектов недвижимости, за которыми стоят соответствующие группы потребителей.
Сегментация рынка по категории покупателей проводится по след признакам:
1) демографические: возраст, пол, размер семьи, уровень доходов, образование, национальность;
2) психографические: соц слой(класс), стиль жизни, тип личности, вид деят-ти;
3) географические: хар-ка региона, где проживает население, природные и климатические условия, численность и плотность нас-я;
4) поведенческие: инвест мотивация, чувствительность к изменению цен, интенсивность потребления.
Сегментация рынка по товару позволяет выявить какие именно пар-ры объектов недвижимости м.б. привлекательны для покупателей: местоположение, размер и форма земельных участков, инв привлекательность, степень развитости инфраструктуры участка, качество.
Критерии сегментации – фактор, по которому обосновывается эффективность выбора конкретного сегмента.
1) прибыльность сегмента;
2) защищенность сегмента от конкурентов;
3) количественные пар-ры сегмента;
4) уровень инв риска.