Заключение. В современных условиях, неуклонно возрастает роль экономического ана

ГЛАВА II. ОСНОВНЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РЕГИОНОВ, АНАЛИЗИРУЕМЫЕ В ПРОЦЕССЕ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ, И ПРИНЦИПЫ АНАЛИЗА.

ГЛАВА I. СФЕРА ПРИМЕНЕНИЯ, ЦЕЛИ, ЗАДАЧИ АНАЛИЗА ЭКОНОМИЧЕСКОЙ СИТУАЦИИ В РЕГИОНЕ В ХОДЕ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ.

В современных условиях, неуклонно возрастает роль экономического анализа – изучения экономических явлений и процессов, происходящих на уровне как мировой, национальной экономики, отдельных ее отраслей и сегментов, так и на уровне отдельных субъектов хозяйствования. Отдельными субъектами хозяйствования, в определенной мере, можно обозначить и регионы страны. Так, по данным Федеральной службы государственной статистики на 1 января 2011 года, в составе Российской Федерации находится 83 равноправных субъекта федерации, в том числе 21 республика, 9 краёв, 46 областей, 2 города федерального значения, 1 автономная область, 4 автономных округа.[1] И здесь важно заметить, что Россия, обладающая огромной территорией, является страной с крайне неравномерным экономическим развитием регионов. Этому способствуют как объективные, так и субъективные факторы. К объективным можно отнести различия в географическом и природно-климатическом положении, разную степень обеспеченности сырьевыми ресурсами, различия в инфраструктурных предпосылках экономического развития, которые во многом сформировались еще при советской экономике в условиях жесткого планирования по территориальному принципу. К субъективным факторам можно отнести политику региональных властей, которая определяет качество управления экономическими процессами и финансово-бюджетной сферой.

Анализ и учет специфики экономического развития региона, выявление влияния основных показателей его развития, является крайне необходимым при формировании стратегических основ бизнеса, составлении бизнес-планов, прогнозов, создании инвестиционных проектов и оценке их эффективности, а также является обязательным условием при проведении профессиональной оценки объектов недвижимости.

В соответствии с Федеральным стандартом оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), одним из первых обязательных этапов проведения оценки является сбор и анализ информации, заключающийся в том, что «оценщик собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки…, в том числе об экономических, социальных и прочих факторах…»[2]

В соответствии с Федеральным стандартом оценки № 3 «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3), обязательным требованием к содержанию отчета об оценке, является наличие в одном из разделов отчета «анализа рынка объекта оценки, а также анализа других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость»[3].

Подобные обязательства анализа и использования сведений общего характера, являющихся внешними по отношению к оцениваемому объекту и узкому сегменту рынка недвижимости, объясняются необходимостью их учета в процессе проведения оценки объектов в качестве факторов, формирующих экономический климат, в котором совершаются сделки с недвижимостью.

Таким образом, целью анализа экономической ситуации в регионе в ходе проведения оценки объектов недвижимости, можно назвать выявление и использование экономических факторов, показателей и процессов, влияние которых, по мнению оценщика, отразится на стоимости объекта оценки.

Как известно, цель любого анализа определяет задачи, которые он должен решать. Задачами анализа экономической ситуации в регионе в ходе проведения оценки недвижимости являются:

- формирование информационной базы, внешнего массива информации и исследование общего состояния экономики региона;

- исследование экономических показателей по региону, выявление закономерностей экономических явлений и тенденций развития, исходя из условий конкретного региона;

- установление и обоснование значений основных ценообразующих факторов на рынке недвижимости региона, которые в дальнейшем и будут использоваться при определении стоимости объекта оценки.

И здесь необходимо сказать, что в процессе проведения оценки стоимости объектов недвижимости и дальнейшего составления отчета, оценщик осуществляет сбор информации не только об экономическом развитии конкретного региона, но и использует более широкий массив сведений, характеризующих государственные, экономические, социальные, общественные и экологические факторы, влияющие на процесс оценки и, в частности, определяющие состояние рынка недвижимости.

Совокупный массив внешней информации можно условно разделить на следующие блоки:

- тенденции экономического развития;

- местные особенности;

- демографическая ситуация;

- законодательная и налоговая политика государства;

- покупательная способность населения;

- динамика цен;

- программа капитального строительства;

- динамика затрат на строительную продукцию;

- организация кредитования недвижимости.

При этом, вся информация анализируются оценщиками от общего к частному: мировой, национальный, региональный и городской уровень.

Так, растущие процессы интеграции российской и мировой экономики, специфика движения российского капитала требуют анализа и учета тенденций развития мировой экономики и степени их влияния на национальные процессы. К факторам, заслуживающим анализа, относятся изменение базовых национальных и международных показателей, таких, как внешнеторговый баланс, валютный курс, уровень цен на импортируемые товары, уровень промышленного производства и объем розничной торговли. Текущее состояние и перспективы развития национальной экономики оказывают существенное влияние на процесс оценки недвижимости. Состояние национальной экономики характеризуется уровнем и динамикой таких показателей, как валовой национальный продукт, валовой внутренний продукт, национальный доход, состояние платежного баланса страны, индексы цен, темпы инфляции, процентные ставки, занятость трудоспособного населения, уровень доходов населения, реализация строительных программ в жилищном и производственном секторе и т. д.

Однакообщие тенденции развития мировой, национальной экономики, влияющие на стоимость недвижимости, могут не совпадать с процессом развития региона, в котором находится объект оценки. Поэтому, оценщику и следует наиболее тщательно изучить особенности конкретного региона, связанные с экономической и социальной политикой местных органов власти, возрастным и профессиональным составом населения, экологией, степенью зависимости от соседних территорий, транспорта и т.д. Таким образом, параллельный анализ макроэкономических процессов сферы недвижимости с микроэкономическими исследованиями факторов, влияющих на рыночную стоимость конкретного участка земли и объекта недвижимости, позволит оценщику принять наиболее обоснованное решение.

Например, наметившаяся тенденция спроса на «тихий деревенский отдых» обусловила инвестирование капитала в строительство комфортабельных отелей в отдаленных и природно-привлекательных районах средней полосы России. Однако данный процесс коснется не всей глубинки, так как первостепенными факторами будут экологическое состояние местности, наличие чистых природных водоемов, красота пейзажа и прочее. Таким образом, с данной точки зрения, не все регионы страны будут являться инвестиционно - привлекательными и рассматриваться в инвесторами в подобных строительных проектах.

Итак, выделим следующие основные показатели экономического развития регионов, анализируемые в процессе проведения оценки объектов недвижимости [4]:

- географические, природно-климатические, ресурсно-сырьевые, отраслевые особенности региона, влияющие на его экономическое развитие.

Так, например, система землепользования в регионе обычно является следствием его природно-климатических и ресурсно-сырьевых особенностей. При оценке земельных участков оценщик обязательно должен учитывать виды разрешенного использования, влияющие на стоимость объекта. Приведем другой пример. Степень удаленности или приближенности объекта оценки от транспортных узлов, источников энергии, разработке полезных ископаемых, курортных зон региона также должна учитываться в работе оценщика. И здесь необходимо вспомнить понятие экономической активности региона, которая позволяет привлекать доходы из других регионов, может объясняться близостью к товарным рынкам, наличием природных ресурсов, квалифицированной рабочей силы, климатическими условиями и другими причинами.

- диверсификация экономической базы района. Так, район с многоотраслевой экономикой, обеспечивающей диверсификацию занятости населения, является инвестиционно более привлекательным, по сравнению с моноотраслевым, так как этом случае уменьшается риск инвестирования в недвижимость и растет ее стоимость.

- преобладающие направления экономического развития региона, существенно влияют на количество, качество и длительность будущих доходов от недвижимости и, и как следствие, на результат оценки. И здесь можно вспомнить о Программе строительства олимпийских объектов и развития города Сочи как горноклиматического курорта, утвержденной Постановлением правительства РФ от 29 декабря 2007 г. № 991.[5] В настоящее время данное направление развития самого города Сочи и прилежащих к нему земель являются основополагающими, а поэтому должны быть учтены оценщиком при проведении оценки земельных участков, зданий, квартир и других объектов недвижимости.

- изменение численности населения региона. К примеру, сокращение численности населения конкретного региона в силу всевозможных (экономических, политических, экологических и пр.) причин, естественно, приводит к снижению спроса на недвижимость, и как следствие того, - возможное снижение арендных ставок, относительно высокие коэффициенты потерь недозагрузки объектов. Со стороны же инвесторов, строительным проектам в регионе с данными процессами, будут сопутствовать значительные риски, нормы доходности будут заниженными, и в целом, инвестирование в строительство жилья в регионе будет выглядеть финансово-нецелесообразным. Таким образом, описанное сокращение населения региона, должно быть учтено оценщиком, при определении как рыночной, так и инвестиционной стоимости объектов недвижимости.

- уровень и стабильность занятости населения.

Данный показатель, влияет, к примеру, на доступность финансовых, в частности, кредитных ресурсов, рост которой ведет к увеличению и спроса, и предложения на рынке недвижимости. Строительные компании, опираясь на всевозможные действующие программы ипотечного кредитования в регионе, готовы инвестировать средства в жилищное строительство, а занятое население региона готово к приобретению недвижимого имущества.

- уровень заработной платы и доходы семей, так как стоимость недвижимости в данном районе находится под влиянием спроса на различные типы недвижимости, включая незастроенные земельные участки.

-тенденции дальнейшего производственного и финансового развития региона. Например, профильное развитие региона в соответствии с обозначенной на федеральном уровне программой регионального развития, дополнительное финансирование региона в соответствии с программой его развития, определяет уровень спроса на конкретные виды недвижимости и уровень необходимого предложения соответствующих объектов.

Таким образом, мы привели лишь основные показатели анализа экономической ситуации региона в ходе оценке объектов недвижимости. Рассмотрение конкретных тенденций, анализируемых оценщиками, зависит от задания на оценку и типа оцениваемой недвижимости. Например, при определении стоимости земельного участка, особое внимание оценщик должен уделить не только приведенным показателям, но и, к примеру, особенностям правового регулирования и действующей в регионе системе налогообложения.

В завершение, важно сказать, что при проведении анализа экономической ситуации в регионе и учете в процессе оценки объектов недвижимости внешних показателей, влияющих на рынок недвижимости и стоимость конкретного объекта, оценщик, в соответствии с действующим законодательством[6],

обязан соблюдать все те принципы, относящиеся к составлению отчета в целом:

- принцип существенности, то есть в разделе отчета, связанной с анализом экономической ситуации региона, должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки;

- принцип обоснованности, в частности, заключающийся в том, что выявленная и использованная внешняя информация, влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;

- принцип однозначности, означающий, что применение экономических характеристик и показателей региона в процессе проведения оценки, не должно вводить в заблуждение пользователей отчета и допускать неоднозначного толкования их влияния на стоимость объекта;

- принцип достаточности, основанный на том, что в разделе отчета по экономической ситуации региона, не должна содержаться избыточная информация, не использованная в ходе проведения оценки объекта.

В настоящей работе были выявлены цели, задачи и основные принципы анализа экономической ситуации в регионе в ходе оценки недвижимости.

В завершение, необходимо сказать, что анализ экономической ситуации региона в ходе проведения оценки объектов недвижимости, представляет собой очень трудоемкую работу, требует от оценщика наличия профессиональных знаний и аналитических способностей, но вместе с тем, является необходимым и обязательным этапом оценки, в процессе которого и определяются многие ценообразующие факторы по региону, формирующие экономический климат, в котором и совершаются сделки с недвижимостью.