Внутренняя информация, используемая для оценки недвижимости

Внутренняя информация представляет собой совокупность ха-

рактеристик самого объекта оценки:

• данные о юридическом положении объекта;

• данные о физических характеристиках объекта;

• данные о состоянии земельного участка;

• данные о сооружениях, входящих в состав недвижимости;

• данные об имуществе, не являющемся недвижимым, но подле-

жащем оценке в составе последнего;

• данные о районе расположения оцениваемого объекта и его не-

посредственном окружении, отражающие влияние на величину

стоимости объекта.

Источники внутренней информации:

• интервью с заказчиком/собственником объекта оценки, предста-

вителями технических служб, ответственных за эксплуатацию

объекта;

• внутренняя документация;

• осмотр и техническая экспертиза объекта.

Необходимо подчеркнуть, что внутренняя информация в наи-

большей степени отвечает требованиям достоверности.

Перед проведением осмотра объекта необходимо знакомство с

имеющейся внутренней документацией:

• юридическое описание объекта недвижимости и земельного

участка (договора аренды земельного участка);

• технические паспорта (паспорт Бюро Технической Инвентари-

зации) и сохранившиеся сметно-финансовые расчеты;

• данные о частичном выбытии, демонтаже, капитальных вложе-

ниях.

Все данные, собранные оценщиком в ходе оценки, должны хра-

ниться в его личном архиве, иметь ссылку на источник, независимо от

того, являлся ли он письменным или устным.

Оценщик имеет право полагаться на данные из областей, вы-

ходящих за рамки его профессиональной компетенции, полученные

от специалистов других профессий, но, по мнению оценщика,

заслуживающие доверия.

Оценщик обязан обеспечивать сохранность документов, получае-

мых от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки объекта оцен-

ки, а также не разглашать конфиденциальную информацию, полученную

от заказчика в ходе проведения оценки объекта оценки, за исключением

случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Осмотр объекта.

Анализ проектной документации дает лишь общее представление

о параметрах объекта. Более достоверным и полным источником ин-

формации о техническом состоянии объекта недвижимости должны

служить результаты осмотра и материалы технической экспертизы. Без

исчерпывающих сведений о техническом состоянии объекта недвижи-

мости в целом, а также отдельных конструкций и инженерных систем

невозможно сколько-нибудь эффективно рассчитать величину рыночной

стоимости.

Перед началом осмотра следует:

• ознакомиться с имеющейся технической документацией по объ-

екту;

• провести интервью с представителями технических служб, от-

ветственных за эксплуатацию объекта.

Изучение технической документации позволяет установить:

• основные изменения, внесенные в проект;

• проводилась ли реконструкция;

• даты текущих и капитальных ремонтов;

• аварии на объекте и мероприятия, осуществленные для ликви-

дации последствий аварий.

Осмотр объекта следует проводить совместно с представителем,

ответственным за техническое состояние объекта.

При осмотре необходимо обращать внимание на наличие маяков,

марок и т.д., по которым фиксируются дефекты в конструкциях. Необ-

ходимо отметить в отчете, в каком состоянии находится оцениваемый

объект: в эксплуатации, на консервации, охраняется, функционируют ли

основные системы инженерного оборудования и т.д. Необходимо учи-

тывать, что стоимость объекта уменьшается в результате износа и об-

ветшания по сравнению с вновь построенным и принятым в эксплуата-

цию.

Практика показывает, что часто оценщикам приходится сталки-

ваться с объектами, на которых практически в течение нескольких лет

не проводилось никаких ремонтов, а условия эксплуатации зачастую не

соответствуют проектным в силу целого ряда экономических факторов.

В практике работы оценщики могут столкнуться с различными случаями

нарушения нормального эксплуатационного состояния конструкций, по-

этому следует обращать особое внимание на своевременное выполнение

профилактических, планово-предупредительных и капитальных ремон-

тов.

Основная задача оценщика при осмотре оцениваемого объекта –

определение его физического износа. При этом данные по фактическому

состоянию конструкции являются исходными для определения этой ха-

рактеристики. Вопросы измерения накопленного износа будут рассмот-

рены в главе, посвященной затратному методу.

При визуальном осмотре необходимо:

• провести фотографирование всего объекта, а также отдельных

его частей, блоков, этажей, помещений и т.д.;

• зафиксировать все виды повреждений и дефектов, (например,

образование трещин, места фильтрации воды в подземных со-

оружениях, провалы грунта, изъяны в отделке, отсыревание стен

и т.д.)

Для расчетов восстановительной стоимости необходимо использо-

вать техническую документацию по объекту. Рекомендуется оформить акт о передаче технической документации с указанием номеров черте-

жей, проектов и т.д. В отчете об оценке необходимо указывать источни-

ки, на основе которых определялись основные параметры оцениваемого

объекта.

По окончании работ эта техническая документация должна по

акту возвращаться Заказчику.

Практика показывает, что при анализе исходных данных необхо-

димо проводить сверку данных учета объектов недвижимости с их фак-

тическим составом. Иногда на предприятии один и тот же объект в ин-

вентарных ведомостях учитывается под разными наименованиями.

Исходными данными для проведения подготовительных работ яв-

ляются данные по последней инвентаризации основных фондов. Необ-

ходимо установить точное наименование оцениваемого объекта в соот-

ветствии сданными бухгалтерского учета и в отчете избегать использо-

вания различных наименований одного и того же объекта оценки. Часто

такой анализ позволяет уже на стадии сбора исходных данных выявить

целый ряд неточностей, которые приводят к необоснованно завышен-

ным значениям восстановительной стоимости.

Необходимо указывать дату проведения оценки в соответствии с

Законом «Об оценочной деятельности» и стандартами. Дата проведения

оценки соответствует дате посещения и осмотра объекта. Если в процес-

се оценки оценщик посещал объект несколько раз, то под датой прове-

дения оценки понимается дата последнего посещения объекта с целью

проведения осмотра и сбора исходных данных.

При заключении договора на проведение работ по оценке необхо-

димо включать пункт, по которому Заказчик обеспечивает возможность

доступа на объект оценки и предоставляет всю необходимую информа-

цию для проведения работ по оценке. Если проводятся работы на объек-

тах повышенной опасности, оценщик должен обратить внимание на

соблюдение правил техники безопасности на данном предприятии.

Описание объекта оценки при составлении отчета. Описание

района, земельного участка и оцениваемого строения – обязательная

часть отчета об оценке. Основная цель данного описания – выявление

всех достоинств и недостатков оцениваемого объекта. Отчет должен

быть понятен любому читателю, а исходные данные, которые затем ис-

пользуются в расчетах, должны быть подтверждены доступными для

проверки источниками. В настоящее время отсутствуют какие-либо

стандарты по описанию объектов недвижимости, но в практике прове-

дения оценки сложился определенный порядок описания объекта оцен-

ки.

Описание района, в котором расположен объект, зависит от целей

оценки. При описании района необходимы данные по экономической,

демографической, социальной, экологической ситуаций. Если район от-

носится к исторической зоне, то в описании приводят краткую истори-

ческую справку. Кроме того, в данном разделе приводят данные по административному делению, указывают наименование города, админист-

ративного района, префектуры и т.д., что необходимо для определения

режима землепользования, ставок земельного налога, нормативной цены

земли. В этом разделе также проводится предварительный анализ со-

стояния рынка недвижимости, тенденций в его развитии, что необходи-

мо для анализа наилучшего использования земельного участка. Кроме

того, в этом разделе приводится описание транспортных узлов, магист-

ралей, развитости инфраструктуры, дается краткая характеристика ос-

новных транспортных и пешеходных потоков, приводится любая дос-

тупная информация, которая позволяет оценить достоинства и недостат-

ки района с точки зрения изменения стоимости оцениваемого объекта.

Описание земельного участка и прилегающих территорий –

это описание границ земельного участка, данных по прилегающим уча-

сткам, описание характера застройки, данных по благоустройству терри-

тории и т.д. Данные по земельному участку выделяются в отдельные

подразделы:

• размеры земельного участка;

• форма земельного участка;

• рельеф и почвы;

• землепользование.

Описание здания (сооружения) рекомендуется начинать с указа-

ния источников, используемых при проведении оценки (паспорта на

объекты, типовые проекты, номера чертежей и т.д.). Описание объекта

включает:

• наименование объекта;

• год постройки;

• дату последнего капитального ремонта;

• общую площадь;

• полезную площадь;

• количество этажей;

• описание состава помещений с указанием площади, количества,

например, номеров в гостинице, посадочных мест в ресторане

и т.д.;

• описание основных конструктивных элементов, отделки и ин-

женерного оборудования.

При описании основных конструктивных особенностей объекта

рекомендуется указать основные дефекты по объекту, отметить особен-

ности конструктивной схемы, указать фактическое использование объ-

екта на дату проведения оценки.