Принципы оценки недвижимости. Подробно - принципы, основанные на представлениях пользователя

Принципы оценки недвижимости - методические правила, которые позволяют оценщику оценить, как все многообразие факторов, присущее рынку недвижимости, влияет на стоимость недвижимости. Следование принципам оценки не позволяет упустить влияние тех или иных обстоятельств, которые могут быть значимы для ценности недвижимости.Выделяют три основные группы принципов оценки недвижимости

-принципы, основанные на представлениях пользователя;

-принципы, связанные с субъектами недвижимости; -принципы, связанные с рыночной средой.

Принципы, основанные на представлениях пользователя это:

принцип полезности; принцип замещения; принцип ожидания. 1) Принцип полезности. Объект недвижимости обладает стоимостью лишь постольку, поскольку он может быть полезен его пользователю. Полезность - способность данного объекта недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте в данное время (не вообще, а именно в данных условиях). 2) Принцип замещения.Основан на утверждении что разумный потенциальный собственник не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем та минимальная цена, за которую может быть приобретен или построен аналогичный объект. Следовательно, максимальная стоимость оцениваемого объекта определяется минимальной ценой приобретения аналогичного объекта

3) Принцип ожидания.

С позиции общей экономической идеи рациональных ожиданий ценность любого объекта в глазах его приобретателя определяется теми выгодами, которые ему может принести обладание этим объектом. Соответственно этому стоимость объекта недвижимости, приносящего доход, определяется величиной денежного потока, ожидаемого от использования данного объекта и от его последующей продажи.

17 Принципы оценки недвижимости. Подробно – принципы, определяемые рыночной средой.

Принципы оценки недвижимости - методические правила, которые позволяют оценщику оценить, как все многообразие факторов, присущее рынку недвижимости, влияет на стоимость недвижимости. Следование принципам оценки не позволяет упустить влияние тех или иных обстоятельств, которые могут быть значимы для ценности недвижимости.Выделяют три основные группы принципов оценки недвижимости

-принципы, основанные на представлениях пользователя;

- принципы, связанные с субъектами недвижимости; -принципы, связанные с рыночной средой.

К группе принципов, связанных с рыночной средой, относятся принципы:

1 зависимости,

2 соответствия,

3 спроса и предложения,

4 конкуренции,

5 принцип изменения.

Принцип зависимости (внешнего воздействия) гласит: различные факторы внешней среды оказывают влияние на стоимость объекта недвижимости.

Принцип соответствия гласит: объект недвижимости, не соответствующий существующим в настоящее время рыночным стандартам (ожиданиям), имеет меньшую стоимость.

Суть принципа спроса и предложения заключается в выявлении взаимосвязи между потребностью в объекте недвижимости и ограниченностью его предложения.

Суть оценочного «принципа конкуренции» состоит в том, что рыночный спрос порождает прибыль, а прибыль создает конкуренцию - силу, приводящую к выравниванию доходности на рынке недвижимости.

Последний из группы принципов, связанных с рыночной средой, это принцип, характеризующий изменения полезности объектов недвижимости в данном месте. Он так и называется «принцип изменения».

Изменению подвержены как сам объект недвижимости (например, физическому износу), так и все факторы внешней среды, влияющие на стоимость объекта

18 Принципы оценки недвижимости. Подробно –принципы, связанные с землей и улучшениями.

Принципы оценки недвижимости - методические правила, которые позволяют оценщику оценить, как все многообразие факторов, присущее рынку недвижимости, влияет на стоимость недвижимости. Следование принципам оценки не позволяет упустить влияние тех или иных обстоятельств, которые могут быть значимы для ценности недвижимости.Выделяют три основные группы принципов оценки недвижимости

-принципы, основанные на представлениях пользователя;

- принципы, связанные с субъектами недвижимости; -принципы, связанные с рыночной средой.

Принципы, связанные с объектом недвижимости прежде всего связаны землей, на которой расположен объект. Это:

принцип остаточной 1продуктивности земли;

2 принцип предельной продуктивности (принцип вклада);

3 принцип возрастающего и уменьшающегося дохода;

4 принцип сбалансированности;

5 принцип экономического размера;

6 принцип экономического разделения.

Соответственно принципу остаточной продуктивности земли стоимость созданного продукта за определенный период времени представляет собой сумму перенесенной стоимости оборудования, материалов, расходов на оплату труда, необходимой прибыли и дохода, приходящегося на землю Теоретической основой принципа вклада является концепция предельной производительности, согласно которой максимальная эффективность достигается тогда, предельный доход становится равным предельным затратам, связанным с его получением. Суть принцип возрастающего и уменьшающегося дохода в том, что по мере добавления дополнительных порций капитала и труда к земле доходность будет увеличиваться растущими темпами до определенной границы. Принцип сбалансированности гласит что для каждого типа землепользования существует оптимальная величина и соотношение между факторами производства, при которых обеспечивается максимальная стоимость земли.

19 Принципы оценки недвижимости. Подробно –принцип наиболее эффективного использования.

Принципы оценки недвижимости - методические правила, которые позволяют оценщику оценить, как все многообразие факторов, присущее рынку недвижимости, влияет на стоимость недвижимости. Следование принципам оценки не позволяет упустить влияние тех или иных обстоятельств, которые могут быть значимы для ценности недвижимости.Выделяют три основные группы принципов оценки недвижимости

-принципы, основанные на представлениях пользователя;

- принципы, связанные с субъектами недвижимости; -принципы, связанные с рыночной средой.

Особое место занимает обобщающий принцип - принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости (ННЭИ) формулируется следующим образом:
это разумное и возможное использование его, обеспечивающее самую высокую текущую стоимость объекта на эффективную дату оценки.

Если определяется стоимость здания (сооружения), то при оценке этого вида недвижимости следует ориентироваться на первое определение принципа наилучшего и наиболее эффективного использования.
Данный принцип является базовым (основным) для реализации всех трех подходов к оценке, и его интерпретация имеет особое значение в каждом конкретном случае, так как влияет на выбор вида стоимости.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости осуществляется в два этапа:
- на первом анализируется наилучшее и наиболее эффективное использование земельного участка, как если бы он был свободным;
- на втором - наилучшее и наиболее эффективное использование здания (сооружения), которое находится на этом участке.

20 Структура отчета об оценке и основные требования к отчету об оценке собственности в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в РФ» и ФСО.

Отчет об оценке имущества является документом, содержащим в себе выводы о стоимости имущества и подтверждающим исполненные процедуры по оценке имущества субъектом оценочной деятельности в соответствии с договором. Отчет подписывается оценщиками, непосредственно проводившими оценку, и скрепляется печатью и подписью руководителя субъекта оценочной деятельности.

В общем виде структура отчета об оценке недвижимости следующая:
1. Сертификат объекта оценки (стандартная форма для недвижимости).
2. Вступление.
3. Методика оценки с обоснованием применяемых методов.
4. Общая характеристика и описание объекта оценки.
5. Расчет стоимости объекта.
6. Сведение результатов оценки и выбор стоимости объекта.
7. Выводы об оценке.
8. Приложения.

Приказом Минэкономразвития РФ был утвержден Федеральный стандарт оценки "Требования к отчету об оценке,согласно которому

Отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет) не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки,

В отчете должны быть указаны: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков;точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки;

последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;дата определения стоимости объекта оценки;перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

21 Основание для проведения оценки – требования законодательства об оценочной деятельности и ФСО.

Основанием для проведения оценки является договор на проведение оценки указанных в статье 5 настоящего Федерального закона объектов, заключенный заказчиком с оценщиком или с юридическим лицом, с которым оценщик заключил трудовой договор.

В случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа.

Обязательные требования к договору на проведение оценки

Договор на проведение оценки заключается в простой письменной форме.

Договор на проведение оценки должен содержать:

описание объекта или объектов оценки, позволяющее провести их идентификацию;

вид стоимости имущества (способ оценки);

размер денежного вознаграждения за проведение оценки;

сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика в соответствии с настоящим Федеральным законом;

наименование саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, и место нахождения этой организации;

указание на стандарты оценочной деятельности, которые будут применяться при проведении оценки;

указание на размер, порядок и основания наступления дополнительной ответственности по отношению к ответственности, установленной гражданским законодательством и статьей 24.6 настоящего Федерального закона, оценщика или юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор.

В договоре на проведение оценки, заключенном заказчиком с юридическим лицом, должны быть указаны сведения об оценщике или оценщиках, которые будут проводить оценку, в том числе фамилия, имя, отчество оценщика или оценщиков.

22 Содержание основных подходов к оценке имущества на примере оценки недвижимости.

Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией.

Оценщик при определении рыночной стоимости обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов конкретные методы. При выборе методов учитывается достаточность и достоверность общедоступной для использования того или иного метода информации.

Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость [2].Предполагается, что при наличии на свободном и конкурентом рынке объектов, схожих по своим характеристикам, благоразумный покупатель не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую ему обойдется покупка аналогичного по назначению, качеству и полезности объекта. Затратный подход – способ оценки имущества, основанный на определении стоимости издержек на создание, изменение и утилизацию имущества, с учетом всех видов износа. Затратный подход реализует принцип замещения, выражающийся в том, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создаваемый объект той же полезности. Применению доходного подхода предшествует прогнозирование будущих доходов за несколько лет эксплуатации объекта. Часто невозможно применить данный подход к оценке стоимости машин и оборудования, т.к. доход создается всем производственным комплексом. Исключение составляют объекты, которые сами непосредственно могут приносить доход.

23 Информационное обеспечение оценочной деятельности на примере оценки недвижимости. Состав основных внешних ценообразующих факторов для оценки имущества.

Процесс оценки стоимости связан с проведением анализа больших массивов информации. Основные текущие затраты при проведении конкретных оценок связаны с поиском и обработкой различной информации, необходимой для реализации цели оценки. Поэтому развитие информационного обеспечения работы оценщиков является одним из важнейших факторов успешной реализации перспективной цели Концепции. Необходимо обеспечить участие министерств и ведомств, в том числе Госкомстата России в информационном обеспечении деятельности по оценке, в т.ч. в представлении необходимой информации о ценах в инвестиционной сфере, наличии и состоянии основных средств и других составных элементов национального богатства, инвестиционном климате, сводных характеристиках деятельности предприятий, другой необходимой информации. Важнейшим вопросом является актуализация данных. Поэтому на этапе формирования перечня разрабатываемых информационных баз необходимо определять порядок их постоянного обновления.

Состав основных внешних ценообразующих факторов для оценки

1) степень политической стабильности в стране, где производится товар;

2) наличие или отсутствие на рынке трудовых, материальных или иных ресурсов; 3) характер и принципы государственной политики; 4) уровень, темп изменения и другие динамические характеристики инфляции; 5) масштабы и сегментация рынка; 6) объем рынка и характеристики фактически существующего и перспективного покупательского спроса; 7) наличие, уровень и характер конкуренции на рынке однородной продукции.

Общее воздействие этих факторов приводит к установлению такого уровня цен, при котором достигается и сохраняется сбалансированность экономической деятельности.