2013-12-31
672
Типы недвиж-ти и признаки ее классифик-ии
Раскройте понятие и определите признаки недвижимости, расскажите о классификации объектов недвижимости.
К недвижимости можно отнести землю и объекты, которые были созданы на ней: здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
С точки зрения экономики недвижимость рассматривается как материальный актив, инструмент, с помощью которого можно получить доход, как объект инвестирования. В России существует деление имущества на движимое и недвижимое Согласно ст. 130ГражК РФ к «недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. Е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса многолетние насаждения, здания, сооружения». К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
Признаки недвижимости:
|
|
|
1. Недвиж-ть неподвижна- ее невозможно перемещать без нанесения объекту ущерба;
2. существует прочная физическая и юридическая связь с землей
3. уникальность-отсутствие абсолютно одинаковых ОН;
4. фундаментальность- невозможно похитить или нанести ей к-либо ущерб;
5. долговечность –натур-я форма недв-ти сохран-ся в процессе использ-я;
6. полезность-способность удовлетворять потребность человека;
7. тенденция к росту ст-сти- ст-сть недвижимого имущ-ва постепенно (со временем) возрастает;
8. на проведение сделок требуется очень высокий уровень затрат;
9. регламентация сделок гос.органами- необходимо соблюдать при совершении опр-х видов сделок (покупка земли,зд-й,соор-й) установленные гос-вом процедуры.
10. необход-ть управл-я-поиск арендаторов, сбор арендн.платы;
11. проблематичность сокрытия-сложно скрыть и недв-ть и его собствен-ка д/налогооблаж-я.
Существует три основных типа недвижимости – это земля, жилье и нежилые помещения.
Основой объекта недвижимости является земля.
Земля – это основополагающий фактор в любой коммерческой деятельности, которая косвенно или прямо участвует в производстве товаров или оказании услуг
Земля подразделяется на:
1) ЗУ, предназначенные под застройку или для иных целей использования;
2) природные комплексы, предназначенные для их эксплуатации (месторождения и т. д.)
Жилье – это строение со всеми удобствами, предназначенное для проживания человека.
Жилье бывает: элитным, типовым, городским загородным и др.
Недвижимость неоднородна по своему составу, способности удовлетворить различные потребности человека и по ее функциям.
|
|
|
Недвижимость подразделяется по функциональному признаку на жилую и нежилую.
В нежилой выделяют промышленную, коммерческую, рекреационную недвижимую собственность, институциональную, мотели отели и недвижимость, которая предназначена для смешанного использования.
Классификация типов недвиж-ти:
1. по характеру использования (д/жилья, д/с/хоз-х целей, д/специал-х целей),
2. по целям владения (д/ведения бизнеса, для проживания владельца, в качестве инвестиций, в качестве товарных запасов и НЗП, д/освоения и развития, д/потребления истощимых ресурсов)
3. по степени специализации(специализир-ая и неспециализир-я)
4. по степени готовности к эксплуатации(введенные в эксплуатацию требующие реконструкции или капитального ремонта незавершенное строительство)
5. по воспроизво-димости в натуральной форме(не воспроизводимые: земельные участки, месторождения полезных ископаемых; воспроизводимые: здания, сооружения, многолетние насаждения)
При осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки:
1. рыночная стоимость;
2. инвестиционная стоимость;
3. ликвидационная стоимость;
4. кадастровая стоимость.
При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
1. одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
2. стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
3. объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
4. цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
5. платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки. При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.
При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.
При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения.
