Сущ-ть и этапы реализ-и затратного подхода ОН

Затратный подход и область его применения

Дайте определение затратному подходу оценки недвижимости и обоснуйте область его применения.

Расскажите о методе выделения, применяемом при оценке земельных участков.

Метод применяется для оценки застроенных земельных участков.

Условия применения метода: наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса); соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Данный метод применяется, как правило, при определении стоимости земельного участка, имеющего типовую застройку (дачные домики, коттеджные поселки). Земельные участки аналогов должны иметь одинаковый размер.

Метод предполагает следующую последовательность действий: определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами - аналогами (далее - элементов сравнения); определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов; расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка. ЕОН – земля и расположенные на ней улучшения. Улучшения – объекты кап.строительства. Ст-ть воспроизводства – ст-ть строительства в текущих ценах точной копии оценив-го объекта с использованием таких же арх. Решений, строит-х конструкций и материалов. Ст-ть замещения – сумма расходов в текущих ценах на стр-во об-та имеющего с оцениваемым об-ом эквивалентностью полезность, но построенного в совр.арх. стиле с использ-м прогресс-х материалов и конст-й.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.ЗП применяется д/налогооблаж-я имуществафиз.лиц или ареста ОН, когда необход.выделить объекты налогооблаж-я; д/налогооблаг-ой прибыли(т.к. износ ОН уменьшает величину доходов, получ-х с данного объекта);д/определения верхнего предела ст-ти оцениваемого объекта.

ЗП в читом виде к незастр-ым з.у. не применяется. Эл-ты ЗП в части расчета к ст-ти воспроиз-ва или замещения улуч-й з.у. использ-ся в методе остатка и методе выделения. Затратный подход основан на принципе замещения, согласно которому предполагается, что разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту.

Согласно затратному подходу общая стоимость объекта недвижимости (Соб) определяется как суммы стоимости участка земли (Суз) и восстановительной стоимости (стоимости замещения или воспроизводства) объекта недвижимости (Свс) за минусом накопленного износа (Сиз):

Применение затратного подхода к оценке недвижимости состоит из следующих этапов:

· оценка рыночной стоимости земельного участка;

· оценка восстановительной стоимости (стоимости замещения) оцениваемого здания, в том числе оценка величины предпринимательской прибыли;

· расчет выявленных видов износа;

· расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

Преимущества затратного подхода: 1. При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.2. Данный подход является целесообразным и/или единственно возможным в следующих случаях:- анализ наилучшего и наиболее эффективного земельного участка;- технико-экономический анализ нового строительства и улучшений;- оценка общественно-государственных и специальных объектов; - оценка объектов на малоактивных рынках;- оценка для целей страхования и налогообложения.

Недостатки затратного подхода: 1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, так как в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.5. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.6. Отдельная оценка земельного участка от строений.7. Проблематичность оценки земельных участков в России