Дайте определение коэффициента капитализации и расскажите о методах расчета этого показателя

Коэффициент капитализации – Это ставка, используемая для пересчета периодического дохода в единую сумму капитальной стоимости для преобразования в будущем ожидаемых доходов в единовременную, полученную в настоящий момент стоимость, в общем, случаи состоит из ставки дисконта и ставки возмещения капитала.

КК отражает степень риска вложения денежных средств, чем больше коэффициент капитализации, тем выше степень риска капиталовложения. Общий коэффициент капитализации определяется как соотношение между периодичным доходом и ценой объекта недвижимости (для метода сравнения продаж).

Существуют следующие методы расчета общего коэффициента капитализации:

1. метод рыночной экстракции или выжимки R = ЧОД/V, этот метод самый достоверный, для него необходимо иметь достаточное кол-во рын. информации; V-рыночная стоимость.

ЧОД равен разности действительного валового дохода и операционных расходов. ЧОД = ДВД – ОР, ДВД = ПВД – П. ЧОД – чистый операционный доход;ДВД – действительный валовый доход;ПВД – потенциальный валовый доход;ОР – операционные расходы;П – потери.

2. метод кумулятивного построения делит общий коэффициент капитализации на составные части: процент на капитал –on и норма возврата капитала of- (по абсолютному выражению)для всех зданий, строений, сооружений. 3. метод прямой капитализации- Его применяют при наличии достаточного количества данных по оценке размера получаемого дохода от объекта недвижимости, а также в случае, если в течении определенного времени не ожидается значительных отклонений от прогнозируемого дохода.

Метод прямой капитализации позволяет преобразовывать ежегодный стабильный доход от объекта в его стоимость. Под стабильным доходом понимают доход ожидаемый от использования оцениваемой собственности в течении типичного для прогнозного периода года, приведенный к текущей стоимости. Метод предполагает отношение стабильного или среднегодового дохода к коэффициенту капитализации по формуле: V=I/R, V – текущая стоимость,I- периодический доход,R-коэффициент капитализации. 4.метод дисконтирования будущих доходов – при этой методике модель капитализации дохода по периодам основана на уравнении дисконтированных денежных потоков , где V- текущая стоимость, CF- доход за период, i- ставка дисконта за этот период, n- число периодов.

14. Раскройте понятие износа недвижимости и расскажите о расчёте износа методом разбиения.

Под износом имущества понимается снижение его стоимости под воздействием различных причин (природные, антропогенные факторы). Износ определяется на базе фактического состояния имущества, по данным статистического или бухгалтерского учета.

Существует три вида износа недвижимости:

1) физический износ – износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов;

2) функциональный износ происходит из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам;

3) внешний износ (экономический) – износ в результате изменения внешних экономических факторов.

Износ подразделяют на:

1) устранимый – износ имущества, затраты на устранение которого меньше, чем добавляемая при этом стоимость;

2) неустранимый – износ имущества, затраты на устранение которого больше, чем добавляемая при этом стоимость.

Основными методами определения величины накопленного износа являются: метод разбиения, метод срока жизни, метод сравнимых продаж.

Метод разбиения – заключается в определении отдельно трех видов износа с разделением физического и функционального на устранимые и неустранимые типы.

Физический износ проявляется в ухудшении физических свойств объекта с течением времени, в потере элементами строения первоначальных технических и эксплуатационных свойств. Физический износ вызван неправильной эксплуатацией, физическим и химическим воздействием.

При оценке физического износа учитывают, что элементы здания разделяются на две категории:

1) долговременные: стены, перекрытия, фундаменты;

2) быстроизнашиваемые – элементы со сроком службы меньше срока экономической жизни здания: крыши, трубы, окраска.

Износ каждого элемента объекта оценивают отдельно. Процент износа определяется в результате осмотра и переводится в денежное выражение методом умножения процента износа на стоимость воспроизводства каждого элемента с учетом косвенных затрат на строительство. Функциональный износ может возникнуть, если объект не будет соответствовать современным функциональным требованиям или из-за неэффективной планировки здания, плохого дизайна.

Метод срока жизни базируется на определении накопленного износа в результате непосредственного осмотра строений. Если износ определяется таким методом, то используется ряд основных понятий: срок экономической жизни, хронологический и эффективный возраст.

Срок экономической жизни – промежуток времени, в течение которого объект можно использовать и получать прибыль, вклад улучшений в стоимость земельного участка больше нуля.

Хронологический возраст – фактический возраст здания, т. е. количество лет, прошедших со дня постройки.

Эффективный возраст – возраст здания, определяемый исходя из его внешнего вида.