Расскажите о регулировании оценочной деятельности в РФ

Основания для проведения оценки объекта оценки, Обязательные требования к договору на проведение оценки, Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки,

Расскажите о целях и задачах Государственной кадастровой оценки земель, применении результатов ГКОЗ.

Раскройте содержание метода оценки земельных участков по условиям инвестиционных контрактов.

Раскройте содержание метода оценки земельных участков, исходя из затрат на воспроизводство или замещение инфраструктуры.

Поясните, как определяется итоговая стоимость объекта оценки.

При выведении итогового значения стоимости учитываются цель и назначение оценки, применимость того или иного использованного метода оценки для данной цели и данного типа объекта оценки, а также достоверность и надежность информации, использованной при применении того или иного метода.

Выбор итоговой стоимости может осуществляться 3 способами: 1.как среднеарифметическое величин (когда результаты полученные разными способами расходятся в значениях не значительно); 2. математическим взвешиванием; 3. субъективное взвешивание результатов оценки.

когда необходимо более аргументированное обоснование результатов оценки. Оно заключается в предании определенных весов каждому результату оценки стоимости объекта. Для этого используют метод анализа иерархии. Алгоритм обобщения результатов оценки этим методом состоит из последовательных процедур:1. Структуризация проблемы обобщения результатов в виде иерархии.2. построение матриц сравнения и расчет значения весов критериев. При построении матрицы весов попарно сравнивают критерии по отношению к их воздействию на общую цель. Система попарных сравнений приводит к результату, который м.б. представлен в виде обратной симметричной матрицы. Интенсивность проявления элемента иерархии по отношению к другому элементу иерархи оценивается в баллах от 1 до 9, где 1-равная важность, 3- умеренное превосходство одного элемента над другим, 5 –существенное, 7- значительное, 9-очень сильное; 2,4,6,8- промежуточные значения.

Итоговая величина стоимости в зависимости от цели оценки указывается в виде конкретной величины и/или диапазона величин, находящихся между наименьшим и наибольшим значениями.

Диапазон величин как результат оценки возможен в тех случаях, когда из-за недостатка исходных данных, существенных колебаний цен на рынке недвижимости или ограниченного времени оценки рассчитать конкретную величину не представляется возможным.

Итоговая величина рыночной стоимости земельного участка должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное.

Оценка земель может проводиться на основе затрат на воспроизводство или замещение инфраструктуры, т.е. рассчитывают величину затрат на воспроизводство улучшений городских земель.

К затратам на воспроизводствоотносят расходы на магистральные сети и головные сооружения систем водоснабжения, канализации, теплоснабжения, электроснабжения, газоснабжения, улично-дорожную сеть и др.

Необходимо учитывать, что в условиях высокой инфляции сложно рассчитать стоимость затрат на создание и воспроизводство инфраструктуры, проще определить стоимость замещения существующей инфраструктуры города по укрупненным показателям.

Стоимость замещениярассматривается как стоимость создания аналогичной системы улучшений городских земель исходя из современных стандартов, рассчитанная на основе текущих цен материалов, оборудования и трудозатрат по землям многоэтажной жилой застройки. Алгоритм оценки городских земель по затратам на возмещение инфраструктуры: 1й этап. Определение площади жилой застройки, к которой относятся территории жилых кварталов за вычетом земель, занятых под объ ектами коммунальнобытового обслуживания. 2й этап. Определение себестоимости строительства 1 м ² площади жилых домов по типовому проекту. 3й этап. Исходя из полученной площади замещения и средней себестоимости многоэтажного типового строительства определяется ориентировочная стоимость замещения всех жилых домов. 4й этап. На основе полученной оценки стоимости замещения многоэтажных жилых домов и доли капитальных затрат города на создание инфраструктуры, рассчитывается интервальная оценка стоимости замещения городской инфраструктуры по землям жилой застройки. 5й этап. На основе интервальной оценки стоимости замещения городской инфраструктуры многоэтажной жилой застройки и общей площади земель получаем оценку стоимости замещения улучшений 1 га городских земель многоэтажной жилой застройки.

Оценка городских земель по условиям типовых инвестиционных контрактов используется для оценки городских земель в крупных городах. в крупных городах сложились два вида предоставления земельных участков в долгосрочную аренду под коммерческое строительство: а) путем выкупа права долгосрочной аренды на земельных конкурсах; б) на основе заключения инвестиционных контрактов.

Этот метод возник в связи с предоставлением земельных участков на условиях последующего раздела построенного или реконструированного за счет средств инвестора объекта между городом – собственником земли и инженерной инфраструктуры и инвестором – арендатором земельного участка. Типичным условием инвестиционных контрактов является переход 20-30% площадей построенного объекта в собственность городских властей. Таким образом, фактическая оплата покупки права долгосрочной аренды земельного участка осуществляется в натуральной форме. Стоимость права долгосрочной аренды пропорциональна площади здания и той нагрузке на инфраструктуру, которую оно создает.

Стоимость земельного участка определяется как текущая стоимость платежа за землю в натуральной форме по условиям данного инвестиционного контракта. Для определения стоимости права долгосрочной аренды земельного участка необходимо располагать сведениями о: площади земельного участка; проектируемых площадях жилых и нежилых помещений; сроках строительства и реализации проекта; наличии и стоимости обременении.

Алгоритм оценки стоимости права долгосрочной аренды земельных участков, предоставляемых под строительство и реконструкцию капитальных коммерческих строений и сооружений, таков. 1й этап. Определяется характеристика здания, планируемого для строительства на данном земельном участке (полезная и общая площадь, этажность и т.п.). 2й этап. На основе условий инвестиционного контракта рассчитывается количество передаваемых городу жилых и нежилых площадей. 3й этап. Определяется рыночная стоимость 1 м ² площадей жилого и нежилого назначения в планируемом здании. 4й этап. Определяется общая стоимость площадей здания, которые должны перейти городу после завершения строительства по условиям инвестиционного контракта. 5й этап. Уточняется ориентировочный срок реализации инвестиционного проекта. 6й этап. Определяется возможный период времени, необходимый для продажи доли полезных площадей здания, которые должны перейти городу после завершения строительства. 7й этап. Рассчитывается ставка дисконтирования. 8й этап. Рассчитывается текущая стоимость будущего платежа в натуральной форме (4й этап) с учетом времени строительства (5й этап), продажи (6й этап) и значения ставки дисконтирования (7й этап). Данная текущая стоимость будущего платежа в натуральной форме представляет собой инвестиционную стоимость оцениваемого земельного участка при отсутствии каких-либо обременении.

основнойзадачей гос.управления землей яв-ся оценка и установление обоснованной платы за землю.1)Стоимостная оценка яв-ся важнейшим экономическим инструментом, управления рациональным использованием зем.ресурсов на стадии выбора и обоснования проектных решений.Служит механизмом создания цивилизованной системой налогооблажения и ценообразования имеет большое значение для составления имущ.договоров, относительно земель и права их аренды на вторичном рынке кроме того стоимост.оценка земель яв-ся составной частью всех инвестиционных процессов.2)1 шаг -развитие нормативно-правовой базыГКОЗ.сначала эконом.реформ были сделано важнейшие на пути совершенствования норм.-прав.базы ГКОЗ.На основание указа президента РФ»О регулированиизем.отношений и развития зем.реформы»(утратил силу) 2 шаг - В Рфбыла принята Роснедвижимостью.В последствии было закреплено в ГК РФ и ряде др.нормат.прав.актов(ст130).В соответствии с конституцией РФ признается наличие частной,гос. И муницип.собственности.На основании конституц.граждане в правесвободно владеть,если это не противоречит законодат.РФ.Таким образом с принятием норм.-прав.актов был разрешен в определенной степени хоз.оборота РФ.переход частной собственности на землю вновь сделали актуальными понятие цены и налога на землю. 3)С принятием в 2001г. ЗК РФ было определено, что использование земли яв-ся платным.Формами такой платы яв-ся зем.налог, арендная плата.Организации и юр. Лица обладающие зем.участками на праве постоянного бессрочного пользования или на праве пожизненно наследуемого владения, в том числе действующие на основании соответствующих актов из данных органами власти о представлении зем.участков яв-ся налогоплательщиками зем.налога ст.388 НК РФ, ст.8 ФЗ от 29.11.2004г.Система налогообложения земель существующая ранее основывалась на положениях законов РФ №1738-1 «О плате за землю»от 11октября1991г.В законе устанавливаются нормативн.ставки в рублях за еденицу площади, которая постоянно индексировали.С 1992-2005г суммарная величина индексации составила более 8400раз.Установленные ставки не учитывали реальную стоимость и размер дохода, которую можно получить от ее использования.Действующий зем.налог не побуждал собственников к их рациональному и эффективному использованию.Кроме того 28 категорий граждан и юр.лиц были полностью освобождены от уплаты налога.А с зем.участков предоставленных гражданам для ведения ЛПХ, садоводства, огородничества, зем.налог был одинаковым и оставлял 3% от ставок зем.налога взимаемого с насел.пунк. 4)Согласно ст.25 законаРФ «О плате за землю»,для обеспечения экономического регулирования зем.отношений в качестве показателя характеризующего стоимость участка применялась нормативная цена земли.Долгое время нормативная цена определялась как величина кратная ставке зем.налога(от10до100).Данный механизм противоречил экономическим инструментам элементарной логики, так как налог должен определятся как производная от стоимости.с принятием постановления РФ№319 от 15.03.97г «О порядке определения нормативной цены земли», было установлено что норм.цена земли различного целевого назначения ежегодно определяется органами исполнительной власти субъектов РФ по оценочным зонам, административным районам, поселениям или группам на уровне рыночных цен и не может превышать 75%от уровняВ те годы во многих субъектах началась проводится работы по массовой оценке земель для установления нормат.цены земли и для использованияполученных результатов для дифференциации зем.налога и установление платы за землю гос.собственности.В настоящее время норм.цена земли не дейсивует.Дейсивует выкупная цена, которая опред-ся как величина кратная ставкам зем.налога, установленных от кадастровой стоимости. 5)Обобщив опыт оценочных работ пра-во РФ (1999-2001)наметило госуд.кад.оценку земель всех категорий на территории РФ для целей налогооблажения и иных целей установленного закона.Правит-во РФ приняло постановление №945 от 25.08.99 «О ГКОЗ»определены уполномоченные органы, сроки проведения, источники финансирования и распоряжение с соответствующими министерством и ведомством о разработке предложений о порядке проведения. 6)Правит-во РФ принимает постаноывление № 316 от 8.04.2000г «Об утверждении правил проведения ГКОЗ»С принятием документа основана легитивная база,ю которая позволила инициировать комплекс работ по ГКОЗ Было определенно что ГКОЗ нас.пунктов осуществляется на основании статистич.анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости.Разрешалось применение методов массовой оценки.Был установлен основополагающий метод.принцип ГКОЗ нас.пунктов. 7)В апреле 2006г внесены изменения в постановление №3156 «О регулировании и организации работ по ГКОЗ»стали работать оценщики, была определенна периодичность проведения ГКОЗ, не реже 1 раза в 5лет и не чаще 1раза в 3года.утверждено положение о том, что метод.указания по проведению ГКОЗ и технические документы, разрабатываются и утверждаются министерством экономич.развития и торговли РФ №206 от 11.04.2006.

22. Поясните основные положения ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

ФЗ N 135-ФЗ состоит из 3 глав:

Глава I. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости.

Субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона (далее - оценщики).

К объектам оценки относятся:

отдельные материальные объекты (вещи);

совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);

право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;

права требования, обязательства (долги);

работы, услуги, информация;

иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Глава II. ОСНОВАНИЯ ДЛЯ ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ ОЦЕНОЧНОЙ

ДЕЯТЕЛЬНОСТИ И УСЛОВИЯ ЕЕ ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ

Глава III. РЕГУЛИРОВАНИЕ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

Государственное регулирование оценочной деятельности и деятельности саморегулируемых организаций оценщиков в части надзора и нормативно-правового регулирования осуществляется федеральными органами исполнительной власти, уполномоченными Правительством Российской Федерации (далее - уполномоченные федеральные органы).

Регулирование оценочной деятельности осуществляется Национальным советом по оценочной деятельности (далее также - Национальный совет) в части разработки федеральных стандартов оценки, саморегулируемыми организациями оценщиков в части разработки и утверждения стандартов и правил оценочной деятельности. Контроль за осуществлением членами саморегулируемой организации оценщиков оценочной деятельности осуществляется этими организациями.

Глава III.1. ГОСУДАРСТВЕННАЯ КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА

Государственная кадастровая оценка проводится в отношении объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости.

Перечень объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки формируется уполномоченным федеральным органом исполнительной власти в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, кадастрового учета и ведения государственного кадастра недвижимости

Глава IV. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

В Федеральном законе «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусматривается обязательность оценки рыночной и других видов стоимости объектов недвижимости, принадлежащих РФ, ее субъектам или муниципалитетам – при приватизации, передаче в доверительное управление, сдаче в аренду, при залоге, отчуждении, вкладе в уставный капитал, а также при возникновении имущественных споров. Прописаны договорные основания для проведения оценки, сформулированы требования к договору и к содержанию отчета об оценке. Закон обязывает оценщиков страховать свою гражданскую ответственность, устанавливает порядок регулирования оценочной деятельности, в том числе путем утверждения стандартов оценки, определения требований к уровню образования оценщиков и к лицензированию этого вида деятельности.

Правовое регулирование О.Д.- регулирование с помощью системы правовых норм, отношений, связанных с осуществлением оц. Деятельности (ОД).

Правовое регулирование отношений связано с ОД, отвечает на вопросы: что регулируется установлением понятия ОД?; когда осуществляется ОД? Определяется случаями, когда необходима оценка.; как осуществляется ОД? Через установление прав, норм, стандартов оценки; при каких условиях устанавливаются обоснования проведения оценки?

НПА - акт, принятый органом гос-й власти или управления в пределах его компетенции, установлений, изменений или прекращений действий правовых норм. НПА делятся на: законы, подзаконные акты, международные договоры.

Оц. Деят. Регулируют законы:

-Закон об оц. Деятельности №135

-Федеральные Стандарты оценки№1,2,3,4,5

- З-н о саморег. Организациях

В рамках Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ ''Об оценочной деятельности в Российской Федерации'', в частности ст. 18, предусмотрено несколько уровней регулирования оценочной деятельности:

· государственное регулирование в части надзора и нормативно-правового регулирования, осуществляемое федеральными органами исполнительной власти, уполномоченными Правительством РФ;

· регулирование Национальным советом по оценочной деятельности в части разработки федеральных стандартов оценки;

· регулирование саморегулируемыми организациями оценщиков в части разработки и утверждения стандартов и правил оценочной деятельности.

Минэкономразвития России осуществляет функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере оценочной деятельности на основании п. 1 Положения о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденного ПП РФ от 05.06.2008 N 437.

В соответствии с Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 N 457, Росреестр является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по надзору за деятельностью саморегулируемых организаций оценщиков.

Согласно ст. 24.10 Закона N 135-ФЗ Национальный Совет по оценочной образован в целях обеспечения общественных интересов, формирования единых подходов к осуществлению оценочной деятельности, выработки единой позиции оценщиков по вопросам регулирования их деятельности, координации деятельности саморегулируемых организаций оценщиков, а также в целях взаимодействия СРО оценщиков с органами государственной власти, местного самоуправления и потребителями услуг в области оценочной деятельности.

В свою очередь, саморегулируемыми организациями оценщиков осуществляется регулирование оценочной деятельности в части разработки и утверждения стандартов и правил оценочной деятельности (ст. 20 Закона N 135-ФЗ). Также следует отметить, что СРО оценщиков контролируют осуществление своими членами-оценщиками оценочной деятельности (ст. ст. 24.3 и 24.4 Закона N 135-ФЗ).