2013-12-31
734
| Экономико-теоретическая концепция | Виды стоимости | Принципы оценки | Подходы к оценке |
| Трудовая теория стоимости, теория факторов производства | Стоимость восстановления, стоимость замещения | Принцип остаточной продуктивности земли | Затратный |
| Теория предельной полезности и предельной производительности | Стоимость в пользовании, инвестиционная стоимость | Принципы ожидания, вклада, возрастающего и уменьшающегося размера | Доходный |
| Теория спроса и предложения | Стоимость в обмене, рыночная стоимость | Принципы замещения, спроса и предложения | Рыночный |
Разумеется, на методологию оценки оказали влияние не только указанные экономико-теоретические концепции, но и целый ряд других: законы убывающей полезности, концепция рациональных ожиданий, концепция альтернативной стоимости и многие другие. Но основу методологии оценки составляют, именно указанные теории стоимости, поскольку разработанные в их русле подходы так или иначе, но перекрывают всю проблематику оценки стоимости собственности, в т.ч. и недвижимой собственности.
При этом, ни одна из этих теорий не является окончательно подтвержденной или опровергнутой практикой, потому что отражает одну из граней этой самой практики. В реальной хозяйственной жизни каждая из них отчасти подтверждается, отчасти опровергается.
Противоречивость реальной экономической практики заставляет прибегать при принятии важных экономических решений (а к таковым, без сомнения, относятся и операции с недвижимостью) к использованию всех трех подходов, чтобы на основе полученных с их помощью результатов придти к окончательному суждению о величине стоимости недвижимости.
Окончательное суждение о величине стоимости вовсе не обязательно должно соответствовать или быть близким к какому-то из результатов, полученных с помощью разных подходов (фактически, разных экономико-теоретических концепций). Это суждение есть результат «примирения» разных теоретических подходов с хозяйственной практикой, которая сама является противоречивом единством различных тенденций, отражаемых этими подходами.
Вынесение окончательного вывода о величине стоимости объекта недвижимости в тот или иной момент времени требует не только хорошего знания методов оценки и грамотного их применения, но и понимания того, на каком этапе своего развития находится экономика, на какой стадии экономического цикла происходит оценка, каковы перспективы развития отрасли, региона, территории, к которой принадлежит объект недвижимости.
Указание на важность понимания оценщиком состояния, тенденций и перспектив развития рынка для определения стоимости недвижимости показывает, что, помимо понимания экономико-теоретических основ оценки ему необходима серьезная аналитическая работа по изучению рынка недвижимости.
Общие направления анализа рынка недвижимости уже рассмотрены выше, в модуле 3. Здесь обратим внимание на особенности анализа рынка при оценке стоимости объектов недвижимости.
С учетом целей анализа рынка оценщиком его можно разделить на общий и специальный анализ.
В ходе общего анализа рынка:
1 анализируется местоположение объекта;
2 изучаются основные группы факторов, влияющие на стоимость объекта на уровне государства, региона, города и района:
§ политические
§ экономические,
§ социальные,
§ административные.
3 прогнозируется будущее города, района и его влияние на использование и стоимость объекта.
При анализе рынка района, микрорайона дополнительно рассматриваются:
· использование недвижимости;
· типы недвижимости, пользующейся повышенным спросом;
· типы недвижимости, не пользующейся спросом;
· факторы, влияющие на целесообразное использование объекта;
· отрицательные факторы, снижающие стоимость объекта.
В ходе специального анализа анализируетсяинформации по району, микрорайону в непосредственной связи с определением стоимости объекта. Для этого используется следующая информация:
· уровень доходов, ставки дохода для подобных объектов;
· цены на строительство;
· процедура и трудоемкость получения разрешений на строительство;
· продажи, количества, даты, мотивации покупателей и продавцов, условия продаж;
· количество предложений;
· уровень реализации объектов;
· степень недоиспользования;
· использование объектов до и после продажи.
В результате анализа должна быть получена целостная картина политической, экономической, социальной и административной ситуации вокруг оцениваемого объекта.
Результаты анализа рынка являются непосредственным основанием для оценки стоимости объекта недвижимости.
