double arrow

Налоги на собственников (пользователей) недвижимости


Основные подходы к налогообложению недвижимости.

Налогообложение недвижимости присутствует сегодня примерно в 130 странах мира, причем отличается существенным разнообразием с точки зрения правового статуса налогоплательщика, объекта налогообложения, способов определения налогооблагаемой базы, принятых процедур взимания налога.

Все налоги, связанные с недвижимым имуществом, могут быть разделены на несколько групп:

-налоги на собственников (владельцев, пользователей) недвижимостью;

-налоги на доходы, получаемые при проведении сделок с недвижимостью;

-налоги на приобретение недвижимости (достаточно редки);

- налоги на прирост капитала (в том числе, стоимости недвижимости).

Объект налогообложения.

В большинстве стран объектом обложения налогом является недвижимое имущество как единство трех составляющих: земли, улучшений (зданий, сооружений), принадлежностей, независимо от того, какое название носит налог – земельный, имущественный, на собственность и т.д.

Исключением являются лишь немногие страны, например, Австралия и Новая Зеландия, где объектом обложения являются только земельные участки, а налогооблагаемой базой – их рыночная стоимость, определяемая, исходя из принципа наилучшего и наиболее эффективного использования (независимо от фактического использования участка).




Налогооблагаемая база.

Налогооблагаемая база определяется, исходя из рыночной стоимости недвижимого имущества, хотя при этом существуют различия, вызываемые применением различных методов оценки недвижимости

Так, в США, в основном рыночная стоимость определяется на основе применения метода сравнительных продаж, хотя используются также и методы капитализации дохода. Во Франции, Германии, Бельгии стоимость имущества определяется на основе приносимого им рентного дохода.

В качестве налогооблагаемой базы принимается определенная часть от рыночной стоимости недвижимости («налогооблагаемая стоимость», «оценочная стоимость»), составляющая определенную (заданную нормативно) долю в рыночной стоимости.

В США отношение налогооблагаемой стоимости к рыночной, как правило, составляет не более 50 %, причем оно может быть дифференцировано в зависимости от определенных характеристик недвижимости:

- от разновидности имущества (например, имущества, имеющее историческую ценность будет иметь более низкое отношение налогооблагаемой стоимости к рыночной);

- от целей использования имущества (для собственника квартиры, проживающего в ней, это отношение будет ниже, чем у собственника, сдающего квартиру в аренду).

Уровень налогообложения.

Уровень налогообложения может быть дифференцирован либо через установления разного соотношения между налогооблагаемой стоимостью и рыночной стоимостью, либо через установления разных ставок налога.



Соотношение между налогооблагаемой стоимостью и рыночной стоимостью может варьироваться либо в зависимости от вида недвижимости, либо в зависимости от характера ее использования.

Так, во Франции различаются по уровню обложения следующие объекты:

· незастроенные земельные участки (налогооблагаемая стоимость равна рентная стоимость земли с 20-процентной скидкой);

· здания, строения (налогооблагаемая стоимость равна рентной стоимости здания с 50-процентой скидкой);

· налог с проживающих (налогооблагаемая стоимость равна рентной стоимости жилища).

В Германии при определении налогооблагаемой базы к оценке имущества применяются разные коэффициенты для разных типов недвижимости (офисные здания, жилые здания, предназначенные для сдачи в аренду, индивидуальные жилые дома и пр.)

Как видно из приведенных выше данных, существует дифференциация при определении налогооблагаемой стоимости и в США.

Ставки налога на недвижимость также могут различаться по разным основаниям.

Так, в Германии ставки имущественного налога (взимается в бюджет федеральной земли – региональный налог) различаются для физических и юридических лиц ( 0,6% от налогооблагаемой стоимости для юридических лиц и 0,5%-1% - для физических лиц).

В США ставки и порядок взимания налога варьируются в зависимости от характера использования недвижимости. Соответственно этому выделяются четыре класса недвижимости:



· недвижимость для продажи,

· недвижимость для ведения бизнеса,

· недвижимость для инвестиций,

· недвижимость для личного использования.

В целом ставки налога на недвижимость составляют от 1 до 3% от налогооблагаемой стоимости.

Субъект налогообложения(налогоплательщик).

Налогоплательщиком , как правило, является собственник недвижимости (например, США). В то же время в отдельных странах (например, в Великобритании) в качестве налогоплательщика выступает исключительно арендатор ( при этом ставка налога довольно высока – до 25% от арендной платы). Во Франции, как мы видели, в качестве налогоплательщика могут выступать и собственники и пользователи недвижимости.







Сейчас читают про: