Методические указания к выполнению контрольной работы

ДИСЦИПЛИНЫ

МЕТОДИЧЕСКИЕ УКАЗАНИЯ К ИЗУЧЕНИЮ

Изучение дисциплины следует начать с освоения основных понятий, прежде всего, понятия недвижимость, недвижимое имущество. Юридическое определение недвижимости приведено в ст.130 Гражданского кодекса РФ. Недвижимость обладает специфическими свойствами, которые необходимо знать для того, чтобы эффективно управлять ею. Особое внимание следует обратить на вопросы финансирования и оценки недвижимости, изучить существующие подходы, методы и технологии. Не менее важно знать проблемы развития рынка недвижимости в России и пути их решения, методы государственного регулирования сферы недвижимости.

В целом при самостоятельном изучении дисциплины нужно следовать принципам и логике ее построения, которые отражены в рабочих программах по дисциплине. В Приложении 1, 2, 3 представлены необходимые извлечения из этих программ. Изучив литературу, нужно ознакомиться с перечнем контрольных вопросов для проверки знаний по дисциплине, представленным в Приложении 4.

3.1. Цельконтрольной работы состоит в приобретении студентами умений и навыков по исследованию процессов развития рынка недвижимости, финансовому анализу и оценке недвижимого имущества, расчету доходов и расходов, связанных с использованием объектов недвижимости при осуществлении различных видов экономической деятельности.

Контрольная работа включает теоретические вопросы по темам дисциплины и задачи. Технология выполнения контрольной работы включает следующие действия:

- подбор литературы по дисциплине в соответствии с приведенным списком;

- изучение разделов и тем дисциплины в логической последовательности, указанной в рабочих программах (Приложение 1, 2, 3);

- подготовка письменных ответов на теоретические вопросы контрольной работы;

- решение задач.

3.2. Каждый студент выполняет собственный вариант заданий, который определяется по двум последним цифрам номера зачетной книжки. Таблица для выбора варианта контрольных заданий представлена в Приложении 5. Контрольная работа оценивается по 4-балльной шкале: «неудовлетворительно», «удовлетворительно», «хорошо», «отлично».

Выполнение контрольной работы является важным этапом подготовки к экзамену или зачету, так как контрольные задания позволяют глубже освоить основные темы дисциплины. В случае невыполнения контрольной работы студент не допускается к экзамену или зачету.

3.3. При выполнении задания № 1 необходимо руководствоваться принципом необходимости и достаточности: не следует чрезмерно увлекаться деталями, однако суть вопроса нужно изложить полно. Текст целесообразно дополнять статистическими данными и рисунками (графики, диаграммы, схемы и т.п.), характеризующими описываемое явление. При использовании статистических данных необходимо указать их источник. В Приложении 6 приводятся адреса сайтов, на которых можно найти информацию по недвижимости. Кроме того, можно воспользоваться поисковыми системами в сети Internet. Общий объем ответа на задание № 1 должен составлять не менее 2-х и не более 5-ти страниц машинописного текста.

3.4. При расчете стоимости объекта недвижимости на основезатратного подхода исходят из принципа замещения, согласно которому стоимость оцениваемого объекта не может превосходить стоимость приобретения участка земли и возведения на данном участке аналогичного оцениваемому здания. Для расчета стоимости здания используется стоимость воспроизводства (восстановительная стоимость - ) или стоимость замещения. Восстановительная стоимость включает прямые затраты на строительство здания, косвенные затраты и прибыль предпринимателя. Прямые затраты определяются по сборникам УПВС[1], в которых они приведены для 1 м³ расчетного объема зданий-аналогов. Определенные по УПВС прямые затраты приводятся к текущему моменту с помощью индекса цен на строительно-монтажные работы. Если оцениваемое здание имеет отличия от здания-аналога, то применяется поправочный коэффициент, учитывающий эти отличия (прямые затраты умножаются на этот коэффициент). В процессе эксплуатации здание подвергается износу, который снижает его стоимость. Поэтому для учета существующего состояния оцениваемого здания его восстановительная стоимость уменьшается на величину накопленного износа (). Стоимость объекта недвижимости складывается из стоимости здания () и стоимости участка земли ():

(1)

где:

V_R – восстановительная стоимость

D – накопленный износ

V_L – стоимость участка земли

V_B – стоимость здания

Пример 1

Определить стоимость объекта недвижимости на основе следующих данных: расчетный объем здания - 1500 м³; прямые затраты на строительство здания (на дату оценки) - 800 руб. в расчете на 1 м³; косвенные затраты - 8% от прямых затрат; прибыль предпринимателя – 17% от прямых затрат; накопленный износ – 28%; стоимость прав аренды земельного участка – 650 000 руб.

Решение:

3.5 Применениесравнительного подхода в оценке недвижимостиосновано на отборе рыночной информации о ценах продаж сопоставимых объектов и внесении в эти цены поправок, обусловленных отличиями сопоставимых объектов от оцениваемого (поскольку невозможно найти два абсолютно идентичных объекта).

Пример 2

Определить рыночную стоимость коттеджа с сауной и подземным гаражом. При анализе были выявлены следующие продажи:

1. Объект продан в этом году по цене 2900 тыс.руб., имеет сауну и бассейн;

2. Объект продан год назад за 2600 тыс.руб., имеет подземный гараж;

3. Объект продан в этом году за 3000 тыс.руб., имеет бассейн и подземный гараж.

Установлено, что сауна стоит 50 тыс.руб.; бассейн 60 тыс.руб., гараж – 90 тыс.руб. Прирост стоимости составляет 10% в год.

Решение приведено в таблице 1.

Таблица 1

Расчет стоимости объекта

Характеристика	Объект оценки	Объект №1	Объект №2	Объект №3
Цена, тыс.руб	?
Цена, откорректированная на время			2600*1,1= =2860
Сауна	есть	-	+50	+50
Бассейн	нет	-60	-	-60
Подземный гараж	есть	+90	-	-
Итого корректировок		+30	+50	-10
Откорректированная цена

Поскольку откорректированные цены несколько отличаются друг от друга, нужно рассчитать средневзвешенную цену. Наибольший вес придается тому объекту, который по своим параметрам является наиболее близким к оцениваемому. Степень близости можно оценить с использованием метода экспертных оценок или так называемого интуитивного взвешивания. При этом во внимание принимаются следующие обстоятельства:

- количество поправок (чем больше поправок, тем меньше вес объекта);

- величина поправок (чем больше абсолютное значение поправки, тем меньше вес объекта);

- значимость поправок – определяется назначением объекта и индивидуальными предпочтениями пользователя. Например, поправка на отсутствие одного наиболее значимого элемента может снизить весовой коэффициент объекта существеннее, чем несколько незначительных поправок. В частности, к наиболее значимым относится поправка на время более одного года.

Весовые коэффициенты при применении экспертного метода могут устанавливаться:

- в процентах или долях единицы (чем выше степень похожести объекта-аналога, тем ближе его весовой коэффициент к 100% или единице);

- в баллах (чем выше степень похожести объекта-аналога, тем выше его балл).

Предположим, что в данном примере все характеристики объекта имеют равное значение для пользователя. Количество поправок одинаково во всех объектах-аналогах, но объект № 2 имеет существенную поправку на время. Следовательно, именно объекту
№ 2 присваивается наименьший весовой коэффициент (балл по трехбалльной системе) – 1. Из двух оставшихся объектов-аналогов третий имеет наименьшую сумму корректировок, следовательно, этому объекту присваиваем максимальный весовой коэффициент (балл) - 3, а объекту № 1 – 2. Тогда средневзвешенная цена (V_ср) определяется по формуле:

(2)

где:

– откорректированные цены соответственно 1-го, 2-го и 3-го объектов-аналогов;

– весовые коэффициенты (баллы) объектов- аналогов.

Отсюда стоимость объекта:

3.6. Классическая последовательность определения чистого операционного дохода (NOI) от коммерческого использования объекта недвижимости основана на отражении реального движения денежных средств. NOI рассчитывается исходя из следующих уровней дохода:

1) Потенциальный валовой доход (PGI):

Минус: потери доходов от недозагрузки (недоиспользования актива) [2].

Минус: потери от неплатежей [3].

Плюс: дополнительные доходы [4].

2) Действительный валовой (эффективный) доход (EGI)

3) Минус операционные расходы (COE):

Текущие операционные расходы связаны с повседневной эксплуатацией объекта недвижимости и разделяются на постоянные расходы (величина которых не зависит от уровня загрузки объекта) и переменные расходы (изменяющиеся в зависимости от загрузки объекта).

Резерв на замещение – денежные средства, отчисляемые в специальные фонды, создаваемые для «стабилизации» крупных единовременных затрат, не носящих капитального характера, связанных с эксплуатацией объекта недвижимости (в основном, с текущим ремонтом или заменой короткоживущих элементов здания).

4) Чистый операционный доход (NOI).

5) Минус расходы по обслуживанию долга.

6) Наличность до налогообложения.

Пример 3

Определить чистый операционный доход владельца объекта недвижимости при наличии следующих исходных данных: общая площадь объекта 650 м²; площадь, занятая собственником 70 м²; арендная площадь 500 м², из которой 250 м² сданы в аренду на 10 лет по ставке 200 у.е. за м²; рыночная арендная ставка 225 у.е. за м²; платежи по договору страхования 1750 у.е.; расходы на управление составляют 5% от действительного валового дохода; коммунальные платежи 6700 у.е.; расходы на уборку помещений 3200 у.е.; затраты на техническое обслуживание 2300 у.е.; стоимость очередной замены оконных проемов составляет 12000 у.е., замена необходима через 5 лет; депозитная ставка надежного банка 12%; норма потерь от недозагрузки 15%; норма потерь от неплатежей 5%; налоговые платежи 3600[5] у.е. В расчете необходимо учитывать, что финансирование объекта осуществлялось с использованием заемных средств: кредит (самоамортизирующийся) на сумму 175000 у.е. под 12% годовых на 15 лет. В случае расторжения договора аренды штраф составит 42000. Норма отдачи на капитал, необходимая для оценки выгод от расторжения договора аренды, равна 15%.

Решение

1) Оценка потенциального валового дохода (PGI)

Поскольку рыночная арендная ставка выше контрактной, определим выгоды () от расторжения договора (как текущую стоимость разности платежей по рыночной и контрактной арендным ставкам в течение срока аренды):

Так как выгоды от расторжения меньше затрат на расторжение (42000 у.е.), существующий договор аренды необходимо учесть при оценке потенциального валового дохода (PGI):

(контрактный)=200´250=50000 у.е.

(рыночный)= 225´ (500-250) =56250 у.е.

2) Оценка потерь от недозагрузки и потерь от неплатежей

Базой для оценки потерь от недозагрузки () является . Отсюда:

Базой для оценки потерь от неплатежей () является (), следовательно

3) Оценка действительного валового дохода (EGI):

4) Оценка операционных расходов (COE).

В соответствии с условиями задачи, расходы по всем статьям, за исключением расходов на управление и на замену оконных проемов, даны в явном виде. Выполним оценку расходов на управление и замену оконных проемов:

Расходы на управление: EGI´5%=92921,88´0,05=4646,094 у.е.,

Расходы на ремонт: 12000´SFF(12%;5 лет) = 1888,917 у.е.

Всего СОЕ = 4646,094+ 1888,917+ 6700+3200+2300+1750 +3600=24085,01 у.е.

5) Оценка чистого операционного дохода на связанные инвестиции (собственные и заемные).

= EGI – COE = 68836,86 у.е.

6) Оценка чистого операционного дохода собственника:

Здесь –чистый операционный доход кредитора или расходы собственника по обслуживанию долга, которые определяются суммой V_m, сроком кредита n_m и ставкой ссудного процента Y_m кредитного договора и рассчитываются по формуле:

= V_m ´ [Y_m + SFF(n_m,Y_m)] = 175000 ´ [0,1 2+ SFF(15 лет;12%) = 25694,24 (у.е.).

Отсюда искомое значение чистого операционного дохода собственника (владельца объекта недвижимости) будет равно:

= 68836,86 - 25694,24 = 43142,62 у.е.,

или округленно, 43143 у.е.

3.7. Доходный подходприменяется для оценки объектов, которые используются в коммерческих целях. При этом для объектов со стабильным доходом применяется метод прямой капитализации дохода, согласно которому стоимость объекта () определяется по формуле:

(3)

где:

NOI – чистый операционный доход

R – коэффициент капитализации

Коэффициент капитализации (R)может определяться различными способами, один из которых основан на анализе рыночных данных по аналогичным оцениваемому объектам, когда известны цена продажи и чистый операционный доход по этим объектам. В этом случае коэффициент капитализации определяется на основе формулы (3) путем деления чистого операционного дохода на цену продажи объекта-аналога.

3.8. Выбор оптимального варианта развития объекта осуществляется на основе«наилучшего и наиболее эффективного использования» (ННЭИ), под которым подразумевается «наиболее вероятное использование имущества, являющееся физически возможным, юридически законным, осуществимым с финансовой точки зрения, и в результате которого стоимость оцениваемого имущества будет максимальной» (Международные Стандарты Оценки МСО 1-4).

Пример 4

Определить вариант наилучшего и наиболее эффективного использования участка земли, выделенного под жилищное строительство. Были отобраны два варианта использования этого участка: строительство элитного жилого дома (вариант А) и строительство жилого дома среднего класса (вариант Б). По вариантам собрана следующая информация:

Вариант А: чистый операционный доход в результате продажи квартир - $120000; затраты на строительство жилого здания -$475000; коэффициент капитализации для здания – 18%; коэффициент капитализации для земли – 12%.

Вариант Б: чистый операционный доход в результате продажи квартир - $95000; затраты на строительство - $380000; коэффициент капитализации для здания – 15%; коэффициент капитализации для земли – 12%.

Решение

Стоимость земельного участка в данном случае определяется методом остатка по формуле:

(4)

Где:

- стоимость земли;

- чистый операционный доход от объекта недвижимости;

- стоимость улучшений (здания);

- коэффициент капитализации для здания;

- коэффициент капитализации для земли.

Расчеты представлены в таблице 2.

Таблица 2

Анализ ННЭИ участка земли

№ п/п	Показатели	Варианты использования земельного участка
А	Б
	Чистый операционный доход, $
	Стоимость строительства, $
	Коэффициент капитализации для зданий, %
	Доход, приходящийся на здания (2х3), $
	Доход, приходящийся на землю (1-4)
	Коэффициент капитализации для земли, %
	Остаточная стоимость земли (5х6), $

Вариантом наилучшего и наиболее эффективного использования является вариант, при котором остаточная стоимость земли максимальна. Следовательно, ННЭИ для данного земельного участка - вариант Б.

3.9. В оценке недвижимости используется метод валовой ренты, который основан на расчете валового рентного мультипликатора (GRM):

(5)

Где:

P – цена продажи сопоставимого объекта;

A – валовая плата.

Пример 5

Коттедж, расположенный в тихой и зеленой зоне, сдается в аренду за 1200 долл. в месяц. Точно такие же коттеджи, расположенные в том же поселке, но в менее удобных для проживания местах, сдаются за 1100 и 950 долл. в месяц, а цены их продажи составляют 140000 и 120000 долл. соответственно. Требуется определить:

а) рыночную стоимость коттеджа, расположенного в тихой и зеленой зоне;

б) величину прироста стоимости из-за удобного местоположения коттеджа.

Решение

1) рассчитывается валовой рентный мультипликатор на основе данных по сопоставимым коттеджам:

2) определяется среднее значение валового рентного мультипликатора:

3) определяется рыночная стоимость расположенного в зеленой зоне коттеджа:

3) рассчитывается величина прироста стоимости из-за удобного местоположения коттеджа:

3.10. Ипотечно-инвестиционные модели применяются для определения стоимости недвижимости с учетом изменения ее стоимости и дохода, а также с учетом условий финансирования.

Традиционная техника ипотечно-инвестиционного анализа определяет стоимость недвижимости как сумму собственного и заемного капитала.

Стоимость собственного капитала рассчитывается путем дисконтирования денежных потоков от регулярного дохода и от продажи (реверсии). Стоимость заемного капитала рассчитывается путем дисконтирования платежей по обслуживанию долга.

Текущая стоимость будущих денежных потоков, поступающих от недвижимости, будет зависеть от срока проекта, структуры заемного капитала, экономических характеристик объекта и ставок дисконтирования.

В формализованном виде алгоритм расчета стоимости с помощью традиционной техники ипотечно-инвестиционного анализа выглядит следующим образом:

V=PV[(NOI-OD)Y%; n лет]+ PV[(SR-OK)Y%; n лет]+ K(6)

Где:

V - стоимость объекта;

NOI - чистый операционный доход;

OD - платежи по обслуживанию долга: PMT=PV(Y%; n лет);

SR - сумма реверсии;

OK - остаток кредита на момент продажи объекта;

K - сумма первоначального кредита.

Этот алгоритм может быть применен и для оценки стоимости недвижимости, обремененной существующей закладной. В этом случае в качестве суммы первоначального кредита выступает текущий остаток кредита. Если продажа объекта не предполагается, алгоритм используется без второго слагаемого. (Подробнее смотри п.22 в списке литературы).

При решении задач с использованием функций сложного процента рекомендуется обращаться к специальным таблицам (например, см. п.п. 11, 29 и др. в списке литературы) или пользоваться программой Microsoft Excel.

Пример 6

Определить стоимость недвижимости, для покупки которой можно получить кредит на сумму $1000000 под 10% годовых на 20 лет при ежегодных платежах. Предполагается, что после восьмилетнего периода владения объект будет продан за $1200000. Чистый операционный доход составляет 180000, а инвестор рассчитывает получить 12% нормы отдачи на собственный капитал.

Решение:

1) Платежи по обслуживанию долга:

OD = 1000000 * 0,11746 = 117460 ($)

2) Остаток кредита на момент продажи:

ОК = 117480 * 6,81369 (PV = PMT при 10%, n = 12 лет) =
= 800336 ($)

3) стоимость недвижимости:

V = [(180000 - 117460) * (PV=PMT для Y=12%, n=8 лет)] +
+ [(1200000 - 800336) * (PV=FV для Y=12%, n=8 лет)] + 1000000 =
= [(180000 - 117460) * 4,9676] + [(1200000 - 800336) * 0,4038] +
+ 1000000 = 1472057 ($)

3.11. Под финансовым левереджем (рычагом) понимается использование инвестором заемных средств с целью повышения своей покупательной способности и рентабельности инвестиций (дохода на собственный капитал) в инвестиционных проектах.

В анализе применяются следующие типы финансового левереджа, различающие эффективность использования инвестором заемных средств в зависимости от условий кредитования:

1) положительный (благоприятный) - ставка ежегодных финансовых выгод от активов, приобретаемых с привлечением заемных средств, превышает процент по кредиту. Инвестор в этом случае зарабатывает деньги, привлекая ссуды.

2) отрицательный - если стоимость купленных с использованием кредита активов не повышается или если выгоды от них не превышают процента по ссудам. Отрицательный левередж работает против владельца недвижимости.

3) нейтральный - собственность приносит доход, равный проценту по привлеченному кредиту.

Положительный левередж коэффициента капитализации для собственного капитала определяется условием:

если R₀ > R_m, то R_e > R₀

Где:

R₀ - общий коэффициент капитализации.

R_e – коэффициент капитализации собственного капитала.

R_m – коэффициент капитализации для заемного капитала (ипотечная постоянная).

Нейтральный левередж коэффициента капитализации для собственного капитала:

если R₀ = R_m, то R_e = R₀.

Отрицательный левередж коэффициента капитализации для собственного капитала:

если R₀ < R_m, то R_e < R₀.

Положительный левередж ставки дохода на собственный капитал:

если Y₀ > Y_m, то Y_e > Y₀,

Где:

Y₀ – общая ставка дохода на капитал,

Y_m – ставка платжей по ипотечному кредиту,

Y_е – ставка дохода на собственный капитал.

Нейтральный левередж ставки дохода на собственный капитал:

если Y₀ = Y_m, то Y_e = Y₀.

Отрицательный левередж ставки дохода на собственный капитал:

если Y₀ < Y_m, то Y_e < Y₀.

Рассмотрим пример влияния финансового левереджа на ставку дохода на собственный капитал.

Пример 7

Определить тип левереджа в случае предоставления ипотечного кредита на срок 10 лет, когда ставка процента по кредиту в рассматриваемых двух вариантах составляет 5%.

Расчеты представлены в таблице 3.

Таблица 3

Определение типа левереджа

№ п/п	Показатели	Без левереджа	Положительный левередж
	Стоимость объекта недвижимости (V₀), $	500 000	500 000
	Стоимость собственного капитала (V_e), $	500 000	100 000
	Сумма кредита (V_m), $		400 000
	Чистый операционный доход (I₀), $	70 000	70 000
	Ставка процента по кредиту (i), %	-
	Обслуживание долга (I_m), $ (PMT=400000{5%, 10 лет})		51 802
	Финансовый поток до налогообложения (I_e), $	70 000	18 198
	Коэффициент капитализации (R₀),%
	Коэффициент капитализации собственного капитала (R_e),%
	Коэффициент капитализации для заемного капитала (R_m),	-	0,1295