Тема 3.4. Сущность и методы доходного подхода к оценке недвижимости
Тема 3.3. Принципы оценки недвижимости
Тема 3.2. Назначение и понятийный аппарат оценки недвижимости
Тема 3.1. Функции сложного процента как инструмент сопоставления разновременных денежных потоков при анализе для целей оценки недвижимости
НЕДВИЖИМОСТИ
РАЗДЕЛ 3. ОСНОВЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ
Понятие дисконтирования и аккумулирования денежных потоков. Стоимость денег во времени. Виды и особенности применения функций сложного процента для сопоставления разновременных денежных потоков при анализе для целей оценки недвижимости и прикладные задачи финансового анализа: расчет размера платежей по кредитам и взносов на депозит при накоплении средств на отложенные расходы; схема расчета текущей стоимости серии будущих платежей как основа методов определения стоимости объекта по будущему доходу.
Назначение оценки, направления и специализации оценочной деятельности, области применения результатов оценки. Определения понятий затрат, цены и стоимости; стоимость в пользовании и в обмене. Определение понятия рыночной стоимости и системы понятий других видов стоимости, рыночная стоимость и равновесная цена. Соответствие вида стоимости цели оценки. Технологии оценки стоимости недвижимости. Методы оценки недвижимости их практическое использование. Оформление результатов оценки недвижимости.
|
|
Принципы оценки стоимости недвижимости как основа аналитической деятельности оценщика. Принципы, отражающие точку зрения пользователя. Принципы, обусловленные требованиями к земельному участку и его улучшениям. Принципы, обусловленные действием рыночной среды. Основополагающая роль принципа наилучшего и наиболее эффективного использования объекта в оценке рыночной стоимости.
Доходный подход: алгоритм, область применения, особые предпочтения в использовании. Методы прямой капитализации и капитализации нормой отдачи. Инструменты капитализации: мультипликаторы, коэффициенты капитализации, нормы отдачи (прибыли). Зависимость инструментов от уровня инфляции и рисков, методы определения. Коэффициент капитализации как интегральная норма дохода на капитал и возврата капитала. Примеры применения методов капитализации доходов для оценки объектов недвижимости.
Потенциальный валовой доход как показатель максимальной продуктивности объекта. Планирование дополнительных (прочих) доходов от сервисного бизнеса и аренды резервных, технических и вспомогательных элементов объекта. Расчет рыночно обоснованных потерь дохода из-за недозагрузки и неплатежей. Эффективный валовой доход как доходная часть бюджета объекта. Понятия чистого операционного дохода, валовой и чистой прибыли для объекта недвижимости.
|
|
Структура и состав операционных расходов, способы классификации и расчета расходов.
Понятия норм возврата капитала и дохода на капитал. Норма отдачи как инструмент капитализации (дисконтирования или наращения) доходов и издержек. Методы определения норм отдачи для недвижимости: методы суммирования, альтернативных проектов, экстракции. Коэффициент капитализации как интегральная норма дохода на капитал и возврата капитала, методы расчета коэффициентов капитализации.
Подход сравнительного анализа продаж объектов-аналогов. Алгоритм и рекомендуемые сферы применения подхода. Сбор и обработка информации о рынке и сделках с оцениваемым типом объектов, выбор объектов-аналогов и единиц сравнения. Анализ характеристик объекта оценки и условий сделки с ним, влияющих на цену продажи, выбор наиболее существенных характеристик и условий в качестве элементов сравнения при определении стоимости. Методы количественного и качественного анализа. Порядок и техника выполнения абсолютных и процентных корректировок цен продаж сравнимых объектов с учетом рыночной стоимости различий элементов сравнения. Согласование результатов, полученных после применения корректировок, статистическая обработка результатов или определение средневзвешенного значения искомой величины.
Согласование результатов оценки стоимости на основе различных подходов и составление отчета об оценке.