Определение рыночной стоимости затратным подходом

Общие требования к содержанию отчета об оценке объектаНЕДВИЖИМОСТИ

Результаты исследования рынка недвижимости

СОДЕРЖАНИЕ

Стр.

ВВЕДЕНИЕ………………..……………………………………………………………………….3

1. ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ рыночной стоимости жилой недвижимости….

1.1.Титульный лист

1.2.Сопроводительное письмо.

1.3.Дата и объем технического освидетельствования

1.4.Анализ социально-экономической ситуации в регионе

1.5.Анализ местоположения объекта оценки.

1.6.Описание объекта оценки

1.7.Определение рыночной стоимости затратным подходом.

1.8.Определение рыночной стоимости сравнительным подходом.

1.9.Согласование результатов оценки.

1.10.Сертификат оценки.

1.11. Приложения к отчету.

2.1.

2.2.

……..и т.д.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ…………………………………………………………………………………….

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ……………….…………………………………………………………

ПРИЛОЖЕНИЯ (анкеты)………………………………………….……………………………….

Результатом первой части работы является отчет об оценке жилой недвижимости. Под объектом оценки понимается собственное жилье студента, в котором он проживет или квартира родителей, родственников (т.е. выбирают тот объект, по которому имеется информация для оценки).

В соответствии с ФЗ РФ «Об оценочной деятельности» (статья 11),отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В отчете должны быть указаны: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; точное описание объекта оценки, стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. Отчет собственноручно подписывается оценщиком и заверяется его печатью.

В курсовой работе определяется рыночная стоимость объекта недвижимости и «Отчет об оценки жилой недвижимости» должен содержать следующие разделы.

2.1.Титульный лист. Указывается наименование и адрес объекта оценки, дата оценки, наименование оценщика.

2.2.Сопроводительное письмо. В нем подтверждается факт окончания работ по оценке, приводятся основные характеристики объекта оценки и полученная в результате оценки величина стоимости объекта недвижимости.

2.3.Дата и объем технического освидетельствования. Приводится дата или период, в течение которого выполнялось техническое освидетельствование, объем и глубина выполненных работ.

2.4.Анализ социально-экономической ситуации в регионе. В данном разделе отчета проводится исследование рыночной ситуации по следующим направлениям:

- краткое описание природно-климатических особенностей региона;

- основные макроэкономические показатели;

- основные показатели по отраслям экономики, динамика их изменения и влияние на позиционирование объекта оценки на рынке;

- основные показатели социального развития, динамика их изменения и влияние на позиционирование объекта оценки на рынке;

- основные характеристики рынка недвижимости.

2.5.Анализ местоположения объекта оценки. На основе конкретных характеристик местоположения выявляются положительные и отрицательные факторы, которые существенно влияют на стоимость, например: транспортная доступность, инженерные сети и коммунальное обслуживание, социальная инфраструктура, экологическое состояние района, социальная репутация и др.

В приложении к отчету приводится ситуационный план (карта местности) с указанием местоположения объекта оценки, выполненный на листе формат А4.

2.6.Описание объекта оценки. Приводится подробное описание участка земли, зданий и сооружений. Детализируются объемно-планировочное и конструктивное решения, инженерное обеспечение объекта. В качестве иллюстрации (в приложении) приводятся поэтажные планы, разрезы, материалы фотофиксации.

В приложении к отчету приводится акт технического освидетельствования объекта с дефектными ведомостями. В курсовой работе описание объекта оценки требуется проводить по плану (см. таблица 1).

Таблица 1

Описание объекта недвижимости

Характеристика объекта	Возможные значения
Сегмент рынка	Рынок земельных участков, рынок жилья, рынок коммерческой недвижимости, рынок производственных помещений
Текущее использование	Магазин, офис, склад, кафе, ресторан, универсальное производственное помещение, многоквартирный дом, односемейный дом
Вид данных	Сделка, предложение, спрос, оценка
Юридическое описание
Регион
Район
Адрес
Право собственности на здание	Полное право собственности, иное
Право собственности на земельный участок	То же
УЧАСТОК (для индивидуального жилого дома)
Площадь участка
Зона	Селитебная, производственная, ландшафтно-рекреационная, зона исторической застройки
Сервитуты
Форма	Прямоугольная, квадратная, Неправильная многоугольная, иная
Топография	Пологое место, пологий склон, крутой склон, иное
Состояние участка	Не разработан, расчищен и спланирован, разработан, имеются посадки, иное
Неблагоприятные условия окружающей среды	Возможно затопление, близость оврагов, низкая несущая способность грунта, близость залегания грунтовых вод, возможны оползни, сейсмичность (в баллах), иное
Транспортная доступность участка (выбор нескольких значений)	Главная автодорога, второстепенная автодорога, пересечение главной дороги, пересечение второстепенной дороги, пересечение главной и второстепенной дорог; ж/д подъезд/станция; морской/речной причал, иное
Качество дорог	С твердым покрытием, грунтовая
Состояние дорог	Хорошее (ремонт не требуется), удовлетворительное (требуется ремонт), плохое (требуется капитальный ремонт), строятся
Доступные инженерные коммуникации	Электрические сети, водопровод, сети канализации, газопровод, теплотрасса, телефонная сеть
ЗДАНИЯ
Год постройки
Первоначальная балансовая стоимость
Год последнего капитального ремонта
Число этажей
Общая площадь
Полезная площадь
Строительный объем
Площадь застройки
Техническое состояние	Хорошее (износ < 20%), Удовлетворительное (износ 21-40%), Неудовлетворительное (износ 41-60%), ветхое (износ 61-80%), негодное (износ > 80%), незавершенное строительство
Группа капитальности
Фундаменты	Железобетонные, бетонные, бутовые, кирпичные, деревянные, каменные
Стены	Кирпичные, крупноблочные, крупнопанельные, из естественного камня, смешанные, деревянные, металлические, металлический или железобетонный каркас с заполнением, сборно-щитовые, саманные, глинобитные
Колонны и столбы	Стальные, железобетонные, кирпичные, деревянные
Перекрытия	Железобетонные, металлические с деревянным заполнением, деревянные, металлические, комбинированные
Кровля	Из оцинкованного железа, из черного железа, из рулонных материалов, из керамической черепицы, из асбестоцементных материалов
Степень огнестойкости
Коммунальные услуги	Электроснабжение, холодная вода, горячая вода, канализация, газ, центральное отопление, телефон
Дополнительные постройки
Дополнительные удобства
ПОМЕЩЕНИЯ
Размещение в здании	Этаж, подвал, полуподвал, пристроенная часть, чердак (мансарда), иное
Отделка	"Евростандарт", сделан косметический ремонт, требуется ремонт, иное
Вход	С улицы, со двора
Вид из окон	На улицу, во двор, в сад/парк, в стенку, иное
Число телефонов
БЛИЖАЙШЕЕ ОКРУЖЕНИЕ
Границы окружения
Типичное использование окружения	Жилье, административные, коммерческие, промышленные здания
Основной тип застройки	Уличная, плотная с разрывами, отдельно стоящие здания, микрорайон
Основной тип зданий	Кирпичные, блочные, крупнопанельные, деревянные, смешанные
Качество застройки	Старый фонд (до 1917 г.), старый фонд после капитального ремонта, здания постройки 1918-1957 гг ., здания постройки 1957-1964 гг., после 1964 г., новостройки
Полнота застройки	Менее 25%, 25-75%, свыше 75%
Этажность застройки	Много-, малоэтажная, смешанная
Социальная инфраструктура (выбор нескольких значений)	Рабочие места, учебные заведения, предприятия торговли, медицинские учреждения, предприятия общественного питания, предприятия бытового обслуживания, культурно-просветительные учреждения, исторические и культурные памятники, зоны отдыха, спортивные сооружения
Объекты повышенной опасности
Благоустройство территории (выбор нескольких значений)	Зеленые насаждения, детские площадки, гараж/автостоянка, освещение, тротуары
Источник информации
Примечания	Любая информация

Этапы оценки объекта недвижимости затратным подходом:

1. Определяется рыночная стоимость земельного участка, на котором находится объект недвижимости.

2. Определяется восстановительная стоимость или стоимость замещения здания и сооружений.

3. Рассчитываются все виды износа объекта недвижимости (физический, функциональный, внешний). При расчете физического износа можно воспользоваться таблицей 2

4. Определяется остаточная стоимость здания (этап 2-этап 3).

5. Определяется стоимость объекта недвижимости (этап 1+этап 4).

Таблица 2

Ориентировочная оценка физического износа зданий

Физический износ, %	Состояние несменяемых конструктивных зданий	Состояние внутренних конструктивных элементов
0-20	Повреждений и деформаций нет. Нет также следов устранения дефектов	Полы и потолки ровные, горизонтальные, трещины в покрытиях и отделке отсутствуют
21-40	Повреждений и дефектов, в т.ч. и искривлений, нет. Имеются местами следы различных ремонтов, в том числе небольших трещин в простенках и перемычках	Полы и потолки ровные, на потолках возможны волосяные трещины. На ступенях лестниц небольшое число повреждений. Окна и двери открываются с некоторым усилием.
41-60	Имеются много следов ремонтов, трещин и участков наружной отделки. Имеются места искривления горизонтальных линий и следы их ликвидации. Износ кладки стен характеризуется трещинами между блоками.	Полы в отдельных местах зыбкие и с отклонениями от горизонтали. В потолках много трещин, ранее заделанных и появившихся вновь. Отдельные отставания покрытия пола (паркета, плиток). Большое число поврежденных ступеней.
61-80	Имеются открытые трещины различного происхождения, в т. ч. от износа и перегрузки кладки поперек кирпичей. Большое искривление горизонтальных линий и местами отклонение стен от вертикали	Большое число отклонений от горизонтали в полах. Массовое повреждение и отсутствие покры-тия пола. В потолках много мест с обвалившейся штукатуркой. Много перекошенных окон и дверей. Большое число поврежденных ступеней, перекосы маршей, щели.
81-100	Здание в опасном состоянии. Участки стен разрушены, деформированы в проемах. Трещины по перемычкам, простенкам и по всей поверхности стен. Возможны большие искривления горизонтальных линий и выпучивание стен	Полы с большими перекосами, уклонами. Заметные прогибы потолков. Окна и двери с гнилью в узлах и брусьях. В маршах лестниц не хватает ступеней и перил. Внутренняя отделка полностью разрушена