Методы построения коэффициента капитализации

Этап. Расчет рыночной стоимости

Стоимость реверсии

Этап. Расчет ставки дисконтирования

• Методы расчета ставки дтсконтирования:

• 1.Модель оценки капитальных активов (САРМ);

• 2.Метод рыночной экстракции;

• 3.Метод кумулятивного построения.

• 1. Rн=Rб/р+ b *(Rср/р-Rб/р)+Sн + С

• Rб/р – безрисковая ставка доходности;

• b бета коэффициент;

• Sн – премия за риск вложения в недвижимость;

• С премия за страновой риск.

• С –учитывает дополнительный риск инвестирования в РФ относительно США

Вопрос 3. Метод дисконтированных денежных потоков

Метод рыночной экстракции

Rн = IRRан

Методы расчета ставки дисконтирования

• 3.Метод кумулятивного построения:

• Rн=Rб/р + П1 + П2 + П3 + С

• Rб/р - безрисковая ставка доходности;

• П1 - премия за ликвидность;

• П2 – премия за риск вложения в оцениваемый объект;

• П3 - премия за инвестиционный менеджмент.

• C - премия за страновой риск
учитывает дополнительный риск инвестирования В РФ относительно США.

• П1 – премия за ликвидность объектов недвижимости. Это перевод в ставку доходности потерь от низкой ликвидности объектов (минимальный срок продажи недвижимости – 3 месяца)

• П1= Rб/р* n(нормальный срок экспозиции)

• 12

• П2 –премия за риск, связанный с оцениваемым объектом. Учитывается возможность случайной потери потребительской стоимости. Премия может быть прията в размере страховых отчислений в страховых компаниях высокой надежности.

• П3 – премия за инвестиционный менеджмент. Возникает в силу сложности управления оцениваемым объектом.

• 4 ЭТАП - расчет стоимости реверсии

(остаточная стоимость, стоимость постпрогнозного периода, терминальная стоимость)

– это стоимость объекта в конце последнего прогнозного года.

4. Расчет стоимости реверсии

• Метод капитализации

• Затратный подход с учетом износа за анализируемый период

• По ликвидационной стоимости.

Вопрос 3. Метод дисконтированных денежных потоков

• 5 ЭТАП - дисконтирование доходов

1. Денежный поток прогнозного периода,
2. Стоимость реверсии.

• Сн = Сумме дисконтированных денежных потоков за прогнозный период и дисконтированной реверсии.

Метод капитализации дохода.

• Этапы оценки МКД:

• 1.Расчет чистого годового операционного дохода;

• 2.Расчет коэффициента капитализации;

• 3. Расчет рыночной стоимости недвижимости по формуле:

• Сн=ЧОД / Кк

• Сн – рыночная стоимость недвижимости;

• ЧОД - годовой чистый операционный доход;

• Кк – коэффициент капитализации.

• Кк = Rдохода + Н возврата

Методы расчета нормы возврата капитала:

• 1.Метод Ринга.

• 2.Метод Инвуда или равномерно-аннуитетный возврат капитала

• 3.Метод Хоскольда. Возврат капитала осуществляется по безрисковой ставке.

Для расчета нормы возврата необходимо располагать информацией:

• остаточный срок службы недвижимости;

• ставка доходности недвижимости;

• безрисковая ставка доходности.

Методы построения нормы возврата капитала

1.Метод Ринга

• Нв.к. = 1 / n

• N - остаточный срок службы недвижимости.

• Пример: Ставка дохода инвестора = 12%, остаточный срок службы недвижимости – 15 лет

• Н в.к. = 1: 15 = 6,6%

• Кк= 12 +6,6 = 18,6

2. Метод Инвуда

• Нв.к. = | к №3 |n.Rn

• Пример. Ставка дохода инвестора – 12%, остаточный срок экономической жизни оцениваемой недвижимости -20 лет

• Нв.к. = | к №3 |(при Rn = 12%, n= 20лет) = 0,01388;

• Кк = 0,12 + 0,01388 = 0,13388 или 13,39%

3. Метод Хоскольда

• Нв.к. = | к №3 |n.Rб/р.

• Пример. Ставка дохода инвестора -12%, безрисковая ставка доходности 6%, остаточный срок экономической жизни оцениваемой недвижимости -20лет

• Нв.к.= | к №3 | (при Rб/р- 6%, n – 20лет) = 0,02718

• Кк=0,12 + 0,02718 = 0,14718 или14,72%.

• Методы построения коэффициента капитализации:

• 1) метод, учитывающий изменение стоимости недвижимости;

• 2) метод, учитывающий различия в способе расчета нормы возврата капитала для различных составляющих объекта недвижимости;

• 3) метод, учитывающий способ финансирования сделки с недвижимостью;

• 4) метод рыночной экстракции.

• 1. Метод, учитывающий изменение стоимости недвижимости:

• А) Стоимость объекта не меняется

• Кк. = Rн + аНв.к = Rн + 0х Нв.к. = Rн

• Б) За анализируемый период объект полностью обесценится:

• Кк = Rн.+ 1 х Нв.к. = Rн.+ Нв.к;

• В) За анализируемый период объект частично обесценится:

• Если а =20%, то Кк = Rн.+ 0,2 х Нв.к.;

• Г) За анализируемый период стоимость объекта возрастет.

• Кк = Rн. – а х Нв.к.

• а – изменение стоимости недвижимости.

• 2.Метод, учитывающий различия в способе расчета нормы возврата капитала для различных составляющих объекта недвижимости.

• Кк. = Rн. + Wi х Нв.к. + … + Wi х Нв.к.

• Rн. – ставка доходности на вложенный капитал;

• Нв.к.- норма возврата капитала каждого компонента

• Wi – удельный вес каждого компонента.

• Кк рассчитывается с учетом характера изменения каждого компонента и его удельного веса стоимости