double arrow

Метод валового рентного мультипликатора


Этот метод можно рассматривать как частный случай общего сравнительного подхода.

Валовой рентный мультипликатор – это отношение продажной цены объекта к потенциальной валовой выручке либо действительной валовой выручке.

Расчет стоимости объекта осуществляется следующим образом:

1. Определяется годовая арендная ставка для данного объекта.

2. Рассчитывается оптимальный для данного сектора рынка валовой рентный мультипликатор исходя из рыночных данных последних продаж сопоставимых объектов недвижимости.

3. Годовая арендная ставка для оцениваемого объекта умножается на оптимальный валовой рентный мультипликатор, рассчитанный на базе сопоставимых объектов.

Затратный подход, используемый для оценки разных объектов недвижимости, в том числе и приносящих доход, основан на предположении, что затраты на строительство объекта (с учетом износа) в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения стоимости недвижимой собственности. Предполагается также, что совокупность издержек на строительство объекта без износа равнозначна рыночной стоимости этого объекта. Исключением являются случаи, когда земельный участок, на котором стоит объект, не используется наилучшим и наиболее эффективным способом.




Сферы применения затратного подхода:

- для целей налогообложения имущества;

- для целей налогообложения прибыли;

- при осуществлении технико-экономического обоснования нового строительства;

- при выборе наилучшего и наиболее эффективного способа использования земельного участка;

- при оценке зданий специального назначения;

- при страховании объекта;

- при оценке объектов в «пассивных» секторах рынка.

Реализация затратного подхода к оценке предполагает осуществление следующих процедур и операций:

1. Определяется рыночная стоимость земельного участка, на котором находится объект недвижимости.

2. Определяется восстановительная или замещающая стоимость улучшений.

3. Рассчитываются все виды износа объекта недвижимости: физического, функционального и внешнего.

4. Вычитается общий износ объекта недвижимости из затрат на его воспроизводство или замещение. Получается стоимость объекта недвижимости за минусом износа.

5. Рассчитывается общая стоимость объекта недвижимости и земельного участка путем суммирования этих стоимостей.

Затратный подход предполагает расчет накопленного износа, который определяется суммированием всех трех типов износа: физического, функционального и внешнего.

 
 


Если целью оценки является определение восстановительной стоимости здания, то общая величина его износа определяется по формуле



где Иф- общий физический износ здания, %;

qi - фактический износ i-го конструктивного элемента, %;

Ji - удельный вес стоимости конструктивного элемента в общей стоимости здания, %;

n - номер конструктивного элемента.

В мировой оценочной практике износ, понимаемый как снижение рыночной стоимости имущества, определяется тремя классическими методами: сравнения продаж, эффективного возраста, разбиения.

Метод сравнения продаж состоит в выявлении рыночной оценки накопленного износа здания путем сопоставления его восстановительной стоимости с текущими ценами продаж аналогичных объектов.

Метод эффективного возраста основан на экспертизе строений оцениваемого объекта и апробированной гипотезе о том, что эффективный возраст так относится к типичному сроку экономической жизни, как накопленный износ к текущей восстановительной стоимости. Из этого отношения вытекает следующая формула накопленного износа:

 
 


где ЭВ — эффективный возраст;

ЭЖ — срок экономической жизни;

ВС — восстановительная стоимость.

Метод разбиения состоит в последовательной оценке всех видов износа, включая:

- устранимый физический износ;

- неустранимый физический износ;

- устранимый функциональный износ;

- неустранимый функциональный износ;

- внешний износ.







Сейчас читают про: