НДФЛ при продаже квартиры и имущественный налоговый вычет

НДФЛ с аренды

Если собственник жилого помещения сдает его и получает доход, он обязан уплатить НДФЛ (причем, не важно, как стороны сделки назвали договор — аренда или наем). В том случае, когда сдаваемая квартира находится в общей собственности, это должен сделать тот совладелец, который будет получать доход от сдачи имущества в аренду. Если доход получают все собственники, то платить обязаны все. Один из совладельцев вправе сдавать квартиру внаем, только получив согласие всех участников долевой собственности (п. 1 ст. 246 Гражданского кодекса РФ).

Наниматель по договору социального найма также имеет право сдавать часть жилого помещения в аренду (поднаем). Получая от этой деятельности определенный доход, он также должен платить НДФЛ. Для того чтобы наниматель мог сдавать угол в квартире, потребуется согласие всех собственников и нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей.

Ставка налога варьируется в зависимости от того, кто сдает жилье. Если в роли арендодателя выступает физическое лицо, налог составляет 13% от получаемого дохода. Для предпринимателя без образования юридического лица (ПБОЮЛ) он сокращается до 6%, в фонд социального страхования перечисляется 1%.

В соответствии со ст. 228 НК РФ физические лица, получающие доходы от сдачи имущества в аренду, самостоятельно определяют суммы налога и представляют в налоговый орган по месту своего учета соответствующую налоговую декларацию не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом.

Срок уплаты НДФЛ — до 15 июля следующего за истекшим налоговым периодом года. Платить придется по месту жительства на основании уведомления, вручаемого налоговым органом (со всеми необходимыми реквизитами). Таким образом, если квартиру сдавали в 2007 году, то налоговую декларацию надо подать до 30 апреля 2008 года, а заплатить до 15 июля 2008 года.

Налогоплательщик обязан уплатить НДФЛ с доходов, полученных им от реализации недвижимого имущества: дачи, жилого дома, земельного участка и т. д. Налоговая ставка составляет 13%. Но при этом каждый гражданин имеет право на имущественный налоговый вычет.

Размер вычета зависит от продолжительности владения данным имуществом. При продаже недвижимости, находившейся в собственности менее трех лет, он не может превышать 1 миллион рублей.

Если продается иное имущество, например, автомобиль, которым владели менее трех лет, вычет составит не более 125 тыс. рублей. Для собственников со стажем от трех лет и выше закон предусматривает налоговый вычет в размере суммы, полученной при продаже недвижимости.

Отказавшись от использования права на имущественный налоговый вычет, налогоплательщик может уменьшить сумму облагаемых налогом доходов на величину фактических расходов. Скажем, в ситуации, когда, продав старую квартиру, он купил новую. Если имущество находится в общей собственности, то вычет распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности (в случае реализации имущества, находящегося в совместной собственности).

В соответствии со ст. 220 НК РФ налогоплательщики имеют право на получение вычета в размере фактических расходов на новое строительство, приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли в них. При покупке жилого дома с земельным участком вычет будет предоставлен только на жилой дом. На земельный участок эта льгота не распространяется. Поэтому при составлении договора купли-продажи следует отдельно указывать стоимость дома и стоимость земельного участка.

В фактические расходы на приобретение жилого дома или доли в нем входят средства, затраченные:

- на разработку проектно-сметной документации;

- на приобретение строительных и отделочных материалов;

- на приобретение жилого дома, в том числе недостроенного;

- на оплату услуг по строительству и отделке;

- на подключение к сетям электро-, водо-, газоснабжения и канализации или создание автономных источников электро-, водо-, газоснабжения и канализации.

Фактические расходы на приобретение квартиры, комнаты или доли в них включают помимо основной суммы покупки затраты на отделочные материалы и работы.

Также вычет предоставляется в сумме, направленной на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от кредитных и иных организаций Российской Федерации и фактически израсходованным на новое строительство либо приобретение жилой недвижимости.

Размер вычета не может превышать 1 млн руб. без учета сумм, направленных на погашение процентов по кредитам по сделкам до 2007 года включительно, и 2 млн. руб. по сделкам с 2008 года. Для того чтобы воспользоваться вычетом, необходимо предоставить в налоговые органы документы, подтверждающие право собственности на квартиру, жилой дом или долю в нем (в том числе при незавершенном строительстве); договор о приобретении недвижимости или прав на нее в строящемся доме, акт о передаче жилого помещения налогоплательщику. Кроме того, от гражданина потребуют платежные документы, оформленные в установленном порядке и подтверждающие факт уплаты денежных средств по произведенным расходам. В том числе квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием адресных и паспортных данных продавца и другие документы. Это может быть также составленная продавцом и покупателем расписка о получении денежных средств за квартиру или жилой дом. Наконец, письменное заявление налогоплательщика о предоставлении вычета, подаваемое вместе с налоговой декларацией.

В случае покупки жилья можно получить имущественный вычет у работодателя и до окончания налогового периода. Для этого все равно придется обратиться в налоговые органы: написать заявление и предоставить документы, подтверждающие право на вычет. В течение 30 календарных дней с момента подачи документов налоговые органы должны подтвердить ваше право на налоговый вычет. Если гражданин работает по совместительству, получить вычет он может только у одного работодателя.