double arrow

Названия растений

Таблица 3 - Определение восстановительной стоимости объекта

Порядок выполнения задания.

Выполнение задания.

РЕКОМЕНДУЕМАЯ ЛИТЕРАТУРА

1. Конституция РФ. М., 2001 г.

2. Гражданский кодекс РФ. Ч. 1, 2. М., 2001.

3. Налоговый кодекс РФ. Ч. 1, 2. М., 2001.

4. Земельный кодекс РСФСР (в действующей части). М., 1999.

5. Федеральный Закон РФ " Об оценочной деятельности" № 135 Принят Госдумой 16.07.1998 г., одобрен Советом Федерации 17.07.1998 г.

6. Порядок проведения переоценки основных фондов по состоянию на 01 января 1997 г. Госкомстат РФ, Минэкономики РФ, Минфин РФ от 18.02.1997 г.

7. Федеральный Закон № 102 "Об Инотеке (залоге недвижимости)". Принят Гос. Думой 24.06.1997 г., одобрен Советом Федерации 09.09.1998 г.

8. Госстандарт России ГОСТ Р 51195. 0.01-98 «Единая систем оценки имущества. Основные положения».

9. Госстандарт России ГОСТ Р 51195. 0.02-98 «Единая систем оценки имущества. Термины и определения».

10. Стандарт Российского общества оценщиков СТО РОО 20-01-96 «Общие понятия и принципы оценки».

11. Стандарт Российского общества оценщиков СТО РОО 20-02-96 «Рыночная стоимость как база оценки».

12. Стандарт Российского общества оценщиков СТО РОО 20-03-96 «Базы оценки, отличные от рыночной стоимости».

13. Ковалев А.П. Оценка машин, оборудования и транспортных средств - М.: Академия оценки, 1996 г.

14. Пацкалев А.Ф. и др. Методика оценки основных фондов на предприятиях АПК М. 1999 г.

15. Ресин В.И., Григорьев В.В., Черняк В.И., Владимирова И.Л. и др. "Экономика недвижимости" под ред. Ресина В.И.: РЭА им. Плеханова Г.В. М.: Дело, 1999 г.

16. Законодательство о недвижимости. Составитель Скворцов О.Ю. серия "Российское законодательство" выпуск XVI М. - 1998 г.

17. Волочков Н.Г. Справочник по недвижимости М. 1996 г.

18.Горемыкин В.Н. Экономика недвижимости. М.: ИКЦ «Маркетинг», 2002.

19.Есипов В., Маховиков Г., Терехова В. Оценка бизнеса. С.-Петербург: Питер, 2001.

20.Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России. М.: Экзамен, 2000.

Тема 1. Место недвижимости в рыночной системе

Вопросы для изучения

1. Особенности недвижимости как товара.

2. Жизненный цикл объектов недвижимости.

3. Право собственности на недвижимость.

Субъекты и объекты собственности.

Содержание права собственности на недвижимость

Виды и формы собственности на недвижимость

Тема 2. Рынок недвижимости. Основные элементы, функции, виды

Вопросы для изучения

1. Система рынка недвижимости как сферы инвестиций.

2. Функции рынка недвижимости.

3. Субъекты рынка недвижимости.

4. Виды рынков недвижимости.

5. Сделки на российском рынке недвижимости.

Тема 3. Оценка недвижимости методом капитализации дохода

Прямое сравнение величины инвестиций и доходов в условиях рыночной экономики дает несколько искаженные результаты, так как эти стоимости разнесены во времени на несколько лет. Поэтому величина доходов от инвестиций должна быть оценена на настоящий момент времени – “приведена” к стоимости денег на момент осуществления капитальных вложений.

Доходы (и вообще любые другие стоимости), которые будут получены в будущем, имеют в настоящий(текущий) момент времени стоимость меньшую, чем их номинальная ожидаемая величина. Причинами такого различия являются:

а) необходимость получения положительного процента на имеющийся капитал. Даже если деньги не инвестированы в производство, а лежат в банке на депозитном счете, то они со временем возрастают на величину процентной ставки. Уже исходя из этого, доходы надо сравнивать с инвестициями, увеличенными на этот процент.

б) необходимость учета инфляции, которая приводит к обесцениванию денег с течением времени. При инфляции через год или два на то же самое количество денег можно будет купить меньшее количество товара, чем сегодня.

в) необходимость учета риска того, что инвестиции принесут доход меньше ожидаемого или не окупятся вообще..

Возможность для сопоставления “живых” денег с деньгами в будущем представляет специальный экономический прием, называемый дисконтированием.

Построение формул для расчета дисконтированных стоимостей достаточно просто. Учитывая только положительный процент на вложенный капитал при банковской ставке r =10%, мы можем рассчитывать на то, что сто рублей положенные в банк сейчас должны вернуться через год с приращением 10 руб. Иными словами 110 руб., которые мы ожидаем получить через год, в текущий момент равны 100 руб. (100 руб. . (1+0,1) = 110). Через два года получили: 100 руб. (1+0,1)2 = 121 руб. и так далее. Следовательно, будущую денежную сумму можно рассчитать по формуле:

 
 

БС – будущая денежная сумма (будущая стоимость); ДС – настоящая стоимость (текущая дисконтированная стоимость); r – норма дисконта; n – число лет, за которое производится суммирование дохода (время, через которое будет получена БС).

Оценку будущих доходов в настоящее время называют текущей дисконтированной стоимостью. Зная будущую сумму и ставку процента можно определить ее текущую (современную) дисконтированную стоимость по формуле:

Множитель или (1+r)-n с помощью которого уравниваются настоящие и будущие стоимости называют коэффициентом дисконтирования. Расчет его величины с помощью представленных формул трудоемок, поэтому для удобства применения разработаны дисконтные таблицы, в которых рассчитаны значения коэффициентов дисконтирования в зависимости от временных интервалов и значений нормы дисконта (процента).

Для всех доходов (Д) за период существования капитального проекта величина текущей дисконтированной стоимости определяется суммированием Дс дохода за каждый год:

ДС(Д) = ДС(Д1) + ДС(Д2) +... ДС(Дп) = Σ ДС(Д1...п)

где ДС(Д1), ДС(Д2),..., ДС(Дп) -текущая дисконтированная стоимость дохода, получаемого через 1,2,...п лет.

Если инвестиции (И) растянутые во времени, то есть осуществляются в течение нескольких лет, то необходимо дисконтировать также и величину инвестиции:

ДС(И) = ДС(И1) + ДС(И2) +...+ ДС(Ип) = Σ ДС(И1...п)

Основные показатели, оценивающие экономическую эффективность инвестиций, строятся на базе текущей дисконтированной стоимости.

Чистая дисконтированная стоимость. Этот показатель основан на сопоставлении величины исходных инвестиций с общей суммой дисконтированных денежных поступлений от них.

Допустим, имеется прогноз, что инвестиция будет генерировать в течение n лет, годовые доходы в размере Д1, Д2,... Дп. Общая величина дисконтированных доходов (их текущая дисконтированная стоимость – ДС(Д) рассчитывается по формуле:

Если сравнить эту величину с первоначальными инвестициями (И) получится формула расчета чистой дисконтированной стоимости (ЧДС)

ЧДС = ДС(Д) - И

Очевидно, что если: ЧДС > О, то инвестиции принесут экономический эффект; ЧДС £ О – положительного эффекта не будет;

При сравнении различных вариантов инвестиций большая экономическая эффективность у варианта с более высокой чистой дисконтированной стоимостью.

Если проект предполагает осуществление инвестиций в течение нескольких лет, то чистая дисконтированная стоимость определяется следующим образом:

ЧДС = ДС(Д) – ДС(И)

где, ДС(И) – текущая дисконтированная стоимость инвестиций осуществляемых в течение n лет.

Часто случается так, что в первые годы функционирования проект приносит убытки. Например, по технологическим причинам или из-за недостатка опыта. При определении чистой дисконтированной стоимости эти убытки также необходимо дисконтировать.

Определяя чистую дисконтированную стоимость необходимо по возможности учитывать все виды поступлений как производственного, так и непроизводственного характера, которые могут быть связаны с данным инвестиционным проектом. Так, если по окончании периода реализации проекта (по истечении срока использования основных фондов) планируется поступление средств в виде ликвидационной стоимости оборудования или высвобождения части оборотных средств, их величина также должна быть учтена. Они учитываются как доходы соответствующих периодов. При этом в формуле ЧДС появляется ещё один элемент:

ЧДС = ДС(Д) + ДС(ОС) – ДС(И)

где OC – ликвидационная стоимость оборудования и размер высвобождаемых оборотных средств.

Таким образом, показатель чистая дисконтированная стоимость отражает доход предприятия в случае принятия того или иного инвестиционного проекта. Этот показатель аддитивен во времени, то есть ЧДС различных проектов можно суммировать. Это очень важное свойство, выделяющее этот критерий из всех остальных и позволяющее использовать его в качестве основного.

Рентабельность инвестиций. Рентабельность инвестиций (Р) определяется как соотношение между всеми дисконтированными доходами от проекта и всеми дисконтированными расходами на проект.

.

Очевидно, что если: Р > 1, то инвестиции в будущем окупятся с нормой рентабельности равной P;

Р < 1, то вложение средств нерентабельно и, следовательно, экономически неэффективно.

В отличие от чистого приведенного эффекта индекс рентабельности является относительным показателем. Благодаря этому он очень удобен при выборе одного проекта из ряда альтернативных, имеющих примерно одинаковые значения чистой дисконтированной стоимости (ЧДС), либо при комплектовании портфеля инвестиций с максимальным суммарным значением ЧДС.

Одной лишь стоимостной оценки экономической эффективности для принятия правильных решений по инвестированию недостаточно. Вопрос осложняется наличием различных факторов которые необходимо учитывать несмотря на то, что они могут и не иметь экономического выражения в рублях или тоннах. Это вид инвестиций, стоимость инвестиционного проекта, множественность (многовариантность) доступных проектов, ограниченность доступных для инвестирования финансовых ресурсов, риск, связанный с принятием того или иного решения.

Задание 1. Выбор оптимального варианта сделки

Что выгоднее: взять участок земли в аренду сроком на N лет (арендная плата вносится в начале каждого года в размере 15 тыс. ден. ед и не должна пересматриваться в те­чение срока аренды в сторону повышения) или купить аналогичный участок у другого хозяина за 50 тыс. ден. ед.? Ставка дисконта, и число лет аренды указаны для каждого из вариантов в приложении 2.

Задание 2. Анализ производственных инвестиций

Организация собирается вложить средства в приобретение новой технологической линии, стоимость которой вместе с дос­тавкой и установкой составит 100 млн. рублей. Ожидается, что сразу же после пуска линии ежегодные поступления после выче­та налогов составят 30 млн. руб. Работа линии рассчитана на 6 лет. Ликвидационная стоимость линии равна затратам на ее демонтаж. Принятая норма дисконта равна 15%. Определить эко­номическую эффективность проекта с помощью показателя чис­той дисконтированной стоимости (ЧДС).

Задание 3. Расчет рентабельности инвестиций в объекты недвижимости.

С целью использования ресурсов местных артезианских под­земных вод рассматриваются предложения по их переработке для медицинских целей. Компания X предлагает на белорусском рын­ке микрозаводы по производству физиологических растворов вы­сокого качества, которые могут быть смонтированы вблизи гид­рогеологических скважин. Стоимость одного завода составляет 13 млн. ден. ед., оборудование помещения для монтажа обойдет­ся в 0,8 млн. ден. ед. Продолжительность предпроизводственного периода (включая монтаж силами компании, отладку режима ра­боты оборудования, обучение персонала) — 1 год. Среднегодо­вой объем продаж продукции микрозавода оценивается в 30 млн. ден. ед., текущие затраты— 21 млн. ден. ед. в год, в том числе амортизация — 2,5 млн. ден. ед. в год. В первый год требуется дополнительно инвестировать 2,5 млн. ден. ед. на сооружение дороги, бурение скважин, организацию снабжения, получение лицензий, выкуп помещения и т.п.

С учетом нестабильности обстановки в стране калькуляцион­ная ставка дисконта (ставка альтернативного безрискового вложе­ния) принята на уровне 20%, налогообложение прибыли отсутствует. Срок работы завода в связи с высокой надежностью оборудования не поддается оценке и принимается равным бесконечности.

Рассчитайте рентабельность инвестиций (Р).

Тема 4. Сравнительный подход к оценке недвижимости

Данный метод предполагает использование поправок, для исчисления которых применяется множество методов, основными из которых являются:

1. Методы, основанные на анализе парных продаж

2. Экспертные методы

3. Статистические методы.

Задание 4. Рассчитать стоимость производственного комплекса, используя сравнительный подход, если известно, что стоимость аналогичного объекта при продаже составила 1 млн. руб. Известно, что с момента его продажи уровень инфляции составил 5 %, износ комплекса 6 %, оцениваемый объект находится в худших условиях (экспертная оценка худшего местоположения 12 %). Оцениваемое предприятие имеет задолженность перед бюджетом 56 тыс. руб., по оплате труда 8 тыс. руб., перед поставщиками 72 тыс. руб., финансирование предприятия частично осуществляется за счет кредитных средств (на 2 % от стоимости имущества).

Процентные поправки вносятся первыми - к каждой предыдущей, уже скорректированной величине цены сопоставимой продажи. Результаты расчетов занести в таблицу 1.

Затем вносятся денежные поправки, последовательность внесения которых не имеет значение.

Таблица 1 - Оценка стоимости имущества методом сравнительного подхода

№ п/п Элементы сравнения Величина поправок Стоимостное выражение поправок, скорректированная цена, тыс. руб.
1. Цена продажи аналога Х  
2. Поправка на условия финансирования    
3. Скорректированная цена Х  
4. Поправка на изменение экономических условий    
5. Скорректированная цена Х  
6. Поправка на износ    
7. Скорректированная цена Х  
8. Поправка на местоположение    
9. Скорректированная цена    
10. Поправка на наличие дополнительных улучшений (денежная оценка) Х  
  Итоговая стоимость    

Выводы:


Тема 5. Затратный метод оценки недвижимости

Затратный подход предполагает оценку имущественного комплекса, состоящего из земельного участка и созданных на нем улучшений, на основе расчет затрат, необходимых при его воссоздании на конкретную дату (дату оценки). При этом необходимо учитывать износ (обесценивание), оцениваемых объектов со временем эксплуатации под воздействием различных факторов.

Технология применения затратного метод включает в себя следующие этапы:

1. Оценка восстановительной стоимости оцениваемого здания;

2. Расчет выявленных видов износа;

3. Оценка рыночной стоимости земельного участка;

4. Расчет итоговой стоимости объекта оценки.

Задание 5. Определить стоимость производственного объекта затратным методом, исходя из имеющихся данных (приложение 1). Исходные данные заносятся в таблицу 2.

Таблица 2 - Исходные данные

N п/п Показатели Ед. изм. Числовые значения
       
1. Стоимость земельного участка тыс.руб.  
2. Первоначальная стоимость объекта тыс.руб.  
  в т.ч. фундамент    
  капитальные стены и пере- городки    
  лестничные пролеты    
  перекрытия    
  подземные и инженерные системы    
  сантехника и водопровод    
       
  канализация    
  отопление    
  энергосистема    
  кровля    
  внутренняя отделка стен, полов, потолков    
3. Ввод объекта в эксплуатацию год  
4. Ежегодный темп инфляции %  
5. Физический срок жизни долгоживущих элементов лет  
6. Срок жизни короткоживущих элементов лет  
  в т.ч. кровля и канализация    
  отопление    
  прочие    
7. Необходимые затраты на ремонт: тыс.руб.  
  - капитальные стены и перегородки    
  - лестничные пролеты    
  - кровля    
  - водопроводная сеть    
  - внутренняя покраска и отделка    
  - энергосистема    
  - подземные и инженерные системы    
8. Необходимые затраты на перепланировку помещений    
  разборка стен    
  возведение новых    
9. Затраты необходимые на установку дополнительного оборудования:    
       
  замена дверей    
  система кондиционирования    
  охранная система    
  Отделка стен офисного помещения    

1. Рассчитать восстановительную стоимость производственного объекта, используя базисно-индексный метод.

N п/п Наименование элементов объекта Первоначальная стоимость Индекс пересчета Восстановительная стоимость
1. Фундамент      
2. Наружные и внутренние капитальные стены и перегородки      
3. Перекрытия      
4. Лестничные пролеты      
5. Подземные и инженерные системы      
6. Сантехника и водопровод      
7. Канализация      
8. Энергосистема      
9. Отопление      
10. Кровля      
11. Внутренняя отделка стен, полов, потолков      
12. Всего      

2. Рассчитать устранимый и неустранимый физический износ короткоживущих элементов производственного объекта

Таблица 4 - Расчет устранимого физического износа короткоживущих элементов

N п/п Наименование работ Стоимость
     
     
  Всего  

Таблица 5 - Расчет неустранимого физического износа короткоживущих элементов

N п/п Компоненты Восстановительная стоимость за вычетом устранимого физического износа, тыс. руб. Хронологический возраст, лет. Срок физической жизни, лет. Износ, % Обесценивание, тыс. руб.
             
             

3. Определить устранимый и неустранимый физический износ для оцениваемых компонентов производственного объекта.

Таблица 6 - Устранимый физический износ долгоживущих компонентов

N п/п Наименование работ Стоимость, тыс. руб.
     
     
  Всего  

Таблица 7 - Неустранимый физический износ долгоживущих компонентов

Показатели Компоненты Всего
1. Восстановительная стоимость, тыс. руб.          
2. Устранимый физический износ, тыс. руб.          
3. Восстановительная стоимость за вычетом физического износа, тыс. руб.          
4. Возраст сооружения, лет          
5. Типичный срок физической жизни здания, лет          
6. Износ долгоживущих элементов, %          
7. Обесценивание долгоживущих элементов, тыс. руб.          

4. Рассчитать устранимый функциональный износ (как совокупность затрат на приведение элементов здания в состояние требуемое для предназначенного использования) и неустранимого функционального износа (по причине устаревшего объемно-планировочного решения).

Таблица 8 - Устранимый функциональный износ

N п/п Необходимые затраты Ед. измерения Числовые значения
1. Установлена система кондиционирования    
2. Установлена охранной системы видеонаблюдения    
3. Отделка стен офисного помещения современными материалами    
  Всего    

Таблица 9 - Неустранимый функциональный износ

N п/п Необходимые затраты Ед. измерения Числовые значения
1. Разборка устаревших стен и перегородок    
2. Возведение новых стен и перегородок    
  Всего    

5. Определить внешний (экономический износ) по причине изменения окружающей инфраструктуры (отсутствие удобных подъездов и объектов) методом парных продаж.

Таблица 10 - Внешний износ объекта

N п/п Необходимые затрат Ед. измерения Числовые значения
1. Цена объекта, находящегося в центре города тыс. руб.  
2. Цена аналогичного объекта, находящегося на окраине города - // -  
3. Разница в физических и других различий объектов 1 и 2 - // -  
4. Разница в стоимости, вызванная местоположением - // -  
5. Процент износа, вызванный разницей местоположения %  

6. Определение стоимости объекта.

Таблица 11 - Оценка стоимости объекта недвижимости затратной методикой

N п/п Показатели тыс. руб.
1. Стоимость земельного участка  
2. Восстановительная стоимость  
3. Устранимый физический износ (элементы с коротким сроком жизни)  
4. Неустранимый физический износ (элементы с коротким сроком жизни)  
5. Устранимый физический износ (элементы с долгим сроком жизни)  
6. Неустранимый физический износ (элементы с долгим сроком жизни)  
7. Итого физический износ  
8. Устранимый функциональный износ  
9. Неустранимый функциональный износ  
10. Итого функциональный износ  
11. Внешний (экономический) износ  
12. Общий накопленный износ  
13. Оценка стоимости имущественного комплекса затратным методом  

ТЕМА 6. Экономическая оценка земли

Экономическая оценка земли предполагает использование трех основных подходов:

- подоходный;

- затратный;

- сравнительный.

Задание 6. Используя доходный подход определить экономическую оценку земель сельскохозяйственных предприятий Мичуринского района, на которых выращивают сельскохозяйственную продукцию (озимую пшеницу). Исходные данные выбираются из годовых отчетов предприятия. При расчетах за доход принять величину годовой ренты с 1га пашни по результатам сопоставления с замыкающим участком. Исходные данные оформить в виде таблицы 12.

Таблица 12 – Исходные данные для расчета стоимости земли.

Участок Урожайность, ц/га Себестоимость 1ц, руб. Капитальные вложения, на 1га руб.  
Замыкающий      
Индивидуальный:      

Выполнения задания. При использовании доходного метода за основу цены принимается дифференциальная рента, возникающая в результате использования земли как дополнительный доход от различного качества участков и их местоположения.

1. Приведенные затраты (ПЗзам) на получение 1ц продукции на худших землях:

ПЗ зам = С+,

где С - себестоимость продукции, руб.;

К – капитальные вложения на освоение на 1га сельскохозяйственных угодий, руб.;

У – урожайность, ц/га

2. Приведенные затраты (ПЗ) на получение 1 ц продукции по участкам:

 
 

где Ен – нормативный коэффициент эффективности по сельскому хозяйству = 0,1;

ПЗ1 =

ПЗ2 =

ПЗ3 =

ПЗ4 =

3. Величина дифференциальной ренты, приходящейся на 1 ц полученной продукции:

 
 

Z1 =

Z2 =

Z3 =

Z4 =

4. Дифференциальная рента 1 га сельскохозяйственных угодий равна:

R = Z · У

R1 =

R2 =

R3 =

R4 =

5. Экономическая оценка 1 га сельскохозяйственных угодий равна:

 
 

P1 =

P2 =

P3 =

P4 =

6. Общая экономическая оценка сельскохозяйственных угодий равна:

О общ. = Р · S,

где S – площадь сельскохозяйственных угодий, га

О1 =

О2 =

О3 =

О4 =

Выводы:

Задание 7. В хозяйстве изъяли 8 га земли под строительство автомобильной дороги. Вместо этих земель предусматривается ввод новых, которые требуют проведения культуртехнических мероприятий. Используя затратный метод, определить компенсирующие потенциальные затраты на освоение новых земель, т.е. земельного участка.

Исходные данные:

1. Бонитет изымаемой земли – 79 баллов.

2. Балл вновь осваеваемой земли – 58 баллов.

3. Затраты на 1 га вновь осваеваемых земель, руб.:

корчевка кустарника – 5 328

очистка площади – 4 750

сжигание кустарников – 532

первичная вспашка – 1 332

дискование земель – 783,5

Выполнение задания. При использовании затратного подхода цена земли определяется величиной затрат на замещение потерянного или поврежденного ресурса идентичным в данном или альтернативном месте. Затратный подход к оценке рыночной стоимости земельного участка исходит из того, что инвестор, проявляя должное благоразумие, не заплатит за участок большую сумму, чем та, в которую обойдется приобретение соответствующего участка и возведение на нем аналогичного объекта.

1. Площадь осваеваемой земли (Sо), га:

 
 

где Би (Бо) – бонитет изымаемой (осваиваемой) земли;

Sи – площадь изымаемой земли

2. Стоимость освоения 1 га, руб.:

 
 

где Зинд – затраты на освоение 1 га

3. Стоимость воссоздания всего изъятого участка, руб:

 
 

Выводы:

Мичуринский государственный аграрный университет

Тираж 100 экз. Объем 1,69 п.л.



Понравилась статья? Добавь ее в закладку (CTRL+D) и не забудь поделиться с друзьями:  



Сейчас читают про: