2018-03-09
222
Анализируемый договор является одним из видов договора купли-продажи, что указывает на его принадлежность к договорному типу «купля-продажа», входящему в группу договоров о передаче имущества.
Некоторые особенности предмета договора позволили выделить его в самостоятельный договорный вид - договор продажи недвижимости.
Анализируя причины выделения договора продажи недвижимости в отдельный вид купли- продажи, Е.Ю. Валявина указывает на то, что большинство объектов недвижимости связано с земельными участками, на которых данные объекты расположены.
Недвижимое имущество обладает повышенной ценностью, в связи с чем права его продавцов и покупателей подлежат особой государственной защите. Правовыми нормами устанавливается ряд ограничений по оборотоспособности объектов недвижимости в связи с их целевым назначением. Кроме того, на процесс правового регулирования анализируемых общественных отношений оказывают влияние свойства предмета договора, который, как правило, является индивидуально определённой и незаменимой вещью, на что, в частности, обращает внимание Е.Ю.Валявина.
Основной особенностью предмета договора является то, что передаваемое по договору имущество либо непосредственно связано с земельным участком, что обусловливает необходимость дополнительного согласования его использования, либо представляет повышенную ценность для общества (например, воздушные и морские суда, космические объекты), либо предметом договора выступают непосредственно земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, что также не может быть реализовано без дополнительного государственного контроля.
Определение понятия «договор продажи недвижимости»
закреплено в пункте 1 ст. 520 ГК: по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости)продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другоенедвижимое имущество.
Правовая природа: договор является консенсуальным, взаимным, возмездным, взаимосогласованным и компромиссным.
Правовая основа: § 7 главы 30 ГК (ст. 520 - 529), пункт 1 ст. 130 ГК, ст. 131 ГК, ст. 250 ГК, ст. 253 ГК, глава 18 ГК (право собственности и другие вещные права на жилые помещения) (субсидиарно § 1 главы 30 ГК), а также нормы специальных нормативных правовых актов, например, Закон Республики Беларусь от 22 июля 2002 г. № 133 - З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним»; Указ Президента Республики Беларусь от 27 декабря 2007 г. № 667 «Об изъятии и предоставлении земельных участков» и другие нормативные правовые акты
Элементы договора
Стороны договора именуются продавец и покупатель.
В качестве продавца могут выступать коммерческие и некоммерческие организации, правосубъектные физические лица.
Продавцом может быть собственник продаваемого объекта или уполномоченное им лицо.
Предметом договора выступает недвижимое имущество, не изъятое из гражданского оборота: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и всё, что прочно связано с землёй, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, предприятие в целом как имущественный комплекс, подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, суда плавания «река-море», космические объекты и иное имущество, отнесённое к недвижимому правовыми нормами.
Условие о предмете считается согласованным, если в договоре указаны данные, позволяющие определённо установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии указанных данных
договор не считается заключённым.
Особые требования к предмету договора предусмотрены в том случае, когда отчуждается объект недвижимости, расположенный на земельном участке. Так, продавец согласно норме ст. 523 ГК обязан передать покупателю в случае приобретения указанного недвижимого имущества соответствующие права на земельный участок, необходимый для использования отчуждаемого объекта.
Предмет договора является его существенным условием.
Цена договора является его существенным условием подлежит обязательному согласованию сторонами договора. В противном случае договор продажи недвижимости не считается заключённым.
Срок договора не является его существенным условием и в случае отсутствия соглашения сторон о сроке передачи имущества он определяется в соответствии с нормами пункта 3 ст. 394 ГК.
Форма договора. Договор должен быть заключён в письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 404 ГК).
Нормами права установлены специальные последствия несоблюдения предусмотренной правовыми нормами форм договора - в указанном случае договор признаётся недействительным. Причём в соответствии с нормой ст. 169 ГК договор продажи недвижимости, заключённый с нарушением установленных требований к его форме, признаётся абсолютно недействительным (ничтожным), как не соответствующий требованиям правовых норм.
Право собственности на предмет договора переходит продавца к покупателю с момента государственной регистрации, а само имущество в силу норм п. 2 ст. 522 ГК может быть фактически передано от продавца к покупателю до государственной регистрации перехода права собственности
на него.
