Ипотечное кредитование

Ипотечное кредитование осуществляется только под залог недвижимого имущества для удовлетворения требований кредитора-залогодержателя к должнику и называется ипотекой (греч. hypotheke – залог, заклад). В качестве недвижимости могут быть земельные участки, строения и сооружения. Залоги организаций, которые они делают для получения необходимых кредитов, также являются ипотекой. Недвижимость является устойчивым средством против инфляции. Поэтому залог в виде недвижимости, как правило, служит гарантией возврата получаемых кредитов.

Залоговый договор об ипотеке обязательно должен быть заверен нотариально. Ипотечный залог регистрируется в поземельной книге по месту нахождения предприятия (здания, сооружения или другого залогового объекта). При условии перехода права собственности на землю или полного хозяйственного управления от хозяина к другому лицу осуществляется перерегистрация, запись об этом делается в той же поземельной книге.

В случае необходимости организация-залогодатель должна представлять залогодержателю годовой баланс, где отражаются основные и оборотные фонды организации и их движение. Залогодержатель имеет право принять все меры по оздоровлению финансового состояния организации-залогодателя.

 

 

                            11. Венчурный капитал

 

Венчурный капитал образуется из личных или корпоративных финансовых ресурсов внешних инвесторов для организации  венчурной организации.   Инвесторами венчурной организации могут быть:

- инвестиционные банки;

- финансово-промышленные группы;

- страховые компании;

- отдельные рискующие бизнесмены;

- иностранные компании.

Венчурный капитал предоставляется инвесторами в обмен на высокую долю прибыли в будущих доходах венчурной организации. Механизм получения прибыли из доходов венчурной организации осуществляется через приобретение ценных бумаг этой организации. Как правило, венчурные организации создаются для разработки и реализации перспективных долгосрочных инновационных проектов и являются высокорисковыми. Для венчурного капитала характерны следующие признаки:

- инвестиции осуществляются в эффективные долгосрочные инновационные проекты со сроком окупаемости 3-6 лет;

- высокая степень риска инвестиций;

- возможность приобретения венчурной организации другой компании.

Инвесторы могут играть как активную, так и пассивную роль в венчурной организации с высокой степенью риска. Они могут участвовать в управлении организацией через совет директоров, если это связано с достижением их собственных целей. Хозяин организации в этом случае теряет свою самостоятельность. Прежде чем воспользоваться венчурным капиталом, следует подумать о том, какие потери для дела могут возникнуть в результате реализации инновационной идеи.

Венчурные организации при выборе инвестиционного портфеля ориентируются на следующие критерии:

- оригинальность инновационной идеи;

- эффективная структура управления созданием и реализацией инновационного проекта;

- минимизация степени риска при вложении капитала;

- максимум прибыли.

Основой для организации венчурной организации и получения финансирования для реализации инновационной идеи является хорошо проработанный бизнес-план. Руководящий состав венчурной организации должен выбрать стратегию финансирования. Стратегия заключается в выборе наиболее перспективных проектов и источников финансирования. Т.е. определить долю финансирования за счет кредитов и паевых взносов. Инвесторы имеют право получать периодически (поквартально) информацию о результатах хозяйственной деятельности венчурной организации, а также годовую отчетностью

 

 

                           12. Франчайзинг

                            

Одним из методов финансирования инвестиционной деятельности может быть Франчайзинг (перевод с анг. привилегия). Франчайзинг  представляется собой соглашение крупных корпораций с небольшими организациями или отдельными бизнесменами. Франчайзер – это, как правило, большая компания, которая действует в рамках оговоренной территории и обеспечивает небольшие организации или бизнесменов своими товарами, фирменным знаком. В ответ на это организации и бизнесмены обязуются продавать франчайзеру услуги в области маркетинга и менеджмента, а также осуществлять инвестирование части своего капитала в крупную компанию.

Организации и бизнесмены имеют деловые отношения только с франчайзером и ведут свою финансово-хозяйственную деятельность в соответствии с его правилами и предписаниями. Они могут быть лидерами в торговле, небольшом производстве, лицензиатами. Использование фирменного знака франчайзера в этом случае позволяет клиентам почувствовать, что они используют продукцию или услуги известных крупных фирм. Например, таких фирм, как «Панасоник», «Адидас».

 

 

                                   13. Проектное финансирование

Проектное финансирование является новой формой долгосрочного международного кредитования, т.е. кредитования объекта от стадии проектирования до его пуска в эксплуатацию. Несмотря на то, что общепринят термин «проектное финансирование», речь идет не о субсидировании, а о кредитовании проектов.

Специфичность проектного кредитования заключается в том, что основные этапы инвестиционного цикла взаимоувязаны между собой и являются предметом деятельности определенного банковского сообщества, которое возглавляет банк-менеджер. Проектное кредитование может стать одним из основных методов кредитования экономически жизнеспособных проектов Украины. Иностранные партнеры в этом случае вносят капитал, оборудование, технологию, менеджмент. Относительно отечественной практики проектного кредитования следует отметить, что такой метод кредитования находится на начальной стадии своего развития.

Главная цель проектного финансирования состоит в приведении метода заимствования необходимых средств соответствующему проекту. На практике в зависимости от вида проекта, целей учредителей, взаимоотношений между ними и банком, конъюнктуры рынка кредитов имеется различное распределение рисков между учредителями и кредиторами. Поэтому различают три формы кредитования:

- с правом полного регресса;

- с правом частичного регресса;

- без права регресса.

При первой форме кредитования учредитель несет полную ответственность по всем видам риска проектов. Это наиболее простая форма проектного кредитования и договор о таком кредитовании можно заключить быстро под небольшую процентную ставку.

Вторая форма кредитования заключается в том, что риски проектов распределяются между учредителями и банками в определенном соотношении. Такая форма кредитования на практике встречается достаточно часто.

По третьей форме банки берут на себя большинство рисков, отказываясь во многом от требований к учредителям. Банки практически возлагают на себя ответственность за реализацию проекта. В этом случае форма кредитования очень дорога и трудно осуществима. Поэтому на практике встречается редко. Благоприятными условиями кредитования без права регресса считается тот случай, когда объект инвестирования находится в стране со стабильным политическим «климатом», привлечена новая технология, продукция может быть легко реализована на известных рынках, кредиторы имеют возможность достаточно точно оценить будущие риски.

Основными принципами проектного кредитования, принятыми в мировой практике, являются:

- пессимистический прогноз банка при оценке проекта;

- тщательное изучение динамики спроса и цен на продукцию;

- гарантии спонсоров проекта;

- проектное финансирование, предусматривающее различные условия предоставления кредитов.

При оценке проекта банк исходит из пессимистических оценок будущего проекта. Расчет запаса прочности проекта (отношение чистых поступлений от его реализации к сумме задолженности по кредиту и процентам) осуществляется с учетом наименее благоприятных вариантов развития события.

До подписания кредитного договора имеет процесс детального анализа спроса и цен на продукцию, для производства которой требуется кредит, с целью определения тренда на период эксплуатации инвестируемого объекта. Как правило, проводится сравнительный анализ трех вариантов: проект спонсора, пессимистический сценарий банка и базовый вариант, который готовится независимыми экспертами.

Дополнительным обеспечением погашения кредита являются гарантии спонсоров проекта. В качестве гарантий выступают платежная гарантия (безусловное обязательство при наступлении гарантийного случая перечислить банку определенную сумму), гарантия завершения проекта (обязательство спонсоров не отказываться от реализации проекта), гарантия в форме депозита спонсора, реализующего проект, в банке-кредиторе.

Возможность финансовых операций при проектном кредитовании должна предусматривать различные условия предоставления кредитов. Проектное кредитование в международной практике обычно предусматривает следующее соотношение между собственными и заемными средствами в зависимости от отрасли: 10: 90; 25: 75; 35: 65. Привлечение заемных средств, особенно на начальной стадии, прочнее «привязывает» заемщика к проекту, чем в случае реализации последнего исключительно за счет заемных средств.

Проектное кредитование, в отличие от обычного банковского, имеет свои особенности. Такими особенностями являются:

1. При банковском кредитовании должником является уже существующая организация. Решение о предоставлении кредита принимается на основе оценки «финансовых результатов» должника, его «репутации» и кредитоспособности. При проектном кредитовании к должнику понятия «финансовые результаты» и «репутация» неприемлемы. Проектная организация (венчурная организация) создается исключительно в целях реализации проекта.

2. При проектном кредитовании имеется возможность привлечения инвестиций в больших объемах. В отличие от этого, привлечение обычных банковских инвестиций в больших объемах, особенно для небольших и средних организаций, практически закрыто.

3. Проектное кредитование дает возможность учредителям инвестируемой организации переносить часть своих рисков на других участников проекта. При банковском кредитовании владелец инвестиций несет возможные риски в одиночку.

4. При проектном кредитовании появляется возможность одновременно использовать несколько источников заемных инвестиций. При этом может быть получен доступ к более выгодным кредитам (МБ, ЕБ).

5. Существует противоречие между стремлением учредителей инвестируемой организации и банком-инвестором. Учредители стремятся максимально преложить риски на банки-инвесторы и достичь выгодных условий кредитования. Поэтому одной из главных задач банка-инвестора является выяснение целей учредителей, выбор параметров и выработка адекватной структуры проектного кредитования.