4.2.1. Основные положения теории стоимости денег во времени при оценке объектов
Оценка недвижимости доходным методом базируется на сопоставлении разновременных денег. Средством, позволяющим сопоставлять разновременные деньги являются операции накопления и дисконтирования.
Накопление – процесс определения будущей стоимости денег при условии, что эта сумма денег будет находиться на счету определенное время.
Дисконтирование – процесс приведения денежных поступлений в перспективе к их теку щей стоимости.
Одним из основных понятий теории стоимости денег является процентная ставка – i: отношение чистого дохода к вложенному капиталу. При накоплении эта ставка называется ставкой дохода на капитал, при дисконтировании – ставкой дисконта или ставкой дисконтирования. Финансовые расчеты могут базироваться на простом и сложном проценте. При простом проценте ставка начисляется каждый раз на первоначально вложенный капитал, при сложном – каждое последующее начисление ставки осуществляется от накопленной в предшествующий период суммы. При начислениях по сложному проценту расчет проводится по формуле:
|
|
Sn - сумма депозита после n периода; i - ставка дохода; n - число периодов.
Для операций финансового анализа отдельно изданы специальные таблицы шести функций денег, содержащие предварительно рассчитанные по сложному проценту 6 факторов (функций). Ниже приведены формулы для расчета 6 функций денег:
1 функция - накопленная сумма (будущей стоимости) денежной единицы (FV):
а) FV=PV , PV-текущая стоимость; i-ставка дохода на капитал (при условии начисления % раз в год);
б) при более частом, чем 1 раз в год начислении:
FV=PV , k-период начисления (квартал, месяц, полугодие);
2 функция - текущая стоимость единицы (реверсии):
а) PV= ; б) PV=
3 функция – текущая стоимость аннуитета: аннуитет – это серия равновеликих платежей, отстоящих друг от друга на один и тот же промежуток. Различают: а) обычный аннуитет (в конце периода); б) авансовый (в начале).
а) PV=PMT ; б) PV=PMT
где: PMT –равновеликие платежи; n-конец периода; n-1 – начало
4 функция – накопление денежной единицы за период:
FV=PMT ; (при платеже 1 раз в год)
FV=PMT ; (при платежах чаще, чем 1 раз в год)
5 функция – взнос на амортизацию единицы:
а) PMT=PV (при платежах 1 раз в год);
б) PMT=PV (при платежах чаще чем 1 раз в год);
6 функция – формирование фонда возмещения:
а) PMT=FV ; б) PMT=FV
4.2.2. Использование положений теории стоимости денег во времени при оценке рыночной стоимости зданий, сооружений и незавершенного строительства
Оценка стоимости зданий, сооружений и незавершенного строительства осуществляется на основе трех подходов (затратный – имущественный, доходный и сравнительный).
|
|
В состав зданий входят: административный корпус, цеха, материалы, складские и др. В состав сооружений: нефтяные и газовые скважины, гидросооружения, передаточные устройства, трубопроводы и др.
При имущественном затратном подходе используется методика скорректированной балансовой стоимости: она включает анализ и корректировку статей баланса предприятия, суммирование статей активов и вычитание статей пассива по долгосрочной и краткосрочной задолженности. Стоимость объекта определяется по формуле:
Ст об = С рын.з + Σ А + Σ Пасс
где: С рын.з – рыночная стоимость земли; Σ А - сумма активов;
Σ Пасс – сумма пассивов.
Корректировка статей баланса заключается в их пересчете с балансовой стоимости в текущие цены (индексный метод).
Основные положения теории денег во времени используются при доходном подходе к оценке зданий и сооружений.
Доходный подход включает: а) методику капитализации доходов;
б) дисконтирование денежных доходов.
Методика капитализации используется в случаях, когда доход стабилен.
Стоимость объекта определяется по формуле:
Используется вторая функция денег Ст =
где: – Чистый доход за период; n = Валовый доход - Экспл.затраты;
i – норма капитализации; n – период.
б) при нестабильных доходах используется метод дисконтирования денежных доходов. При дисконтировании денежных потоков доход каждого года дисконтируется и складывается, т.е. также используется 2-ая функция: приведение будущих доходов каждого года к текущей стоимости.