Методология оценки недвижимости

Используется три подхода: затратный – при новом строительстве, рекон-струкции, залоге, страховании; доходный – если недвижимость приносит доход; сравнительный – при условии наличия конкурентного и открытого рынка аналогичных объектов.

 

4.2.3.1.Характеристика затратного подхода

Затратный подход используется при: новом строительстве, реконструкции, для целей страхования, получения кредита и т.д.

Алгоритм расчета: 1. Расчет стоимости земельного участка (ЗУ);

2. Определение восстановительной стоимости объекта; 3. Расчет совокупного износа;

4. Вычет из восстановительной стоимости величины совокупного износа; 5. Суммирование стоимости ЗУ и зданий с учетом износа т.е. стоимость объекта СТ = П1 + П4. Наибольшую сложность представляет определение восстановительной стоимости. Существует 4 способа расчета восстановительной стоимости:

· определение по сметной стоимости воспроизводства объекта в текущих ценах, как сумма затрат на: зарплату рабочих + стоимость материала + амортизация + накладные расходы + прибыль;

· индексный способ: переоценка основных фондов по отраслевым индексам, утвержденным Постановлением Правительства или полученных расчетно;

· метод сравнительной единицы, при котором скорректированная стоимость выбранной для расчета недвижимости единицы измерения умножается на количество единиц оцениваемого объекта (1 кв. м., 1 куб. м., 1 место и др.);

· метод разбивки на компоненты заключается в определении удельной стоимости единицы измерения исходя из поэлементных затрат (например стоимость 1 кв.м. включает 300 р. з/п рабочих + 600 р. стоимость материалов + 100 р. амортизация + 500 р. прочие и т.д.). Совокупный износ измеряется как сумма физического и функционального износа (моральный), затем вносится поправочный коэффициент в восстановительную стоимость.

 

4.2.3.2. Метод прямого сравнительного анализа продаж объектов недвижимости

 

      Этот метод базируется на принципах замещения и полезности. Используется там, где имеется достаточно открытый, конкурентный рынок (жилье). Стоимость объекта (Ст) равна средневзвешенной цене продаж по проданным аналогам с учетом поправок: Ст = Цi + Σ Д        

 Цi – цена продаж i-х объектов; Σ Д-сумма поправочных коэффициентов;

Алгоритм расчета: а). выявляются недавние продажи сопоставимых объектов; б). проверяется достоверность информации о сделке;

в). вносятся поправки к цене сопоставимых объектов с учетом различий.

    Элементы сравнения: состав имущественных прав; условия финансирования; условия продаж (мотивы); время; местоположение; физические характеристики;

Способы определения поправок: экспертный метод (метод парных продаж) и статистический – факторные модели.

Метод парных продаж состоит в сопоставлении и анализе нескольких пар идентичных объектов. Если сравниваемый объект лучше вносится поправка “плюс”, если хуже – “минус”. Сложность состоит в определении экспертом на сколько процентов “хуже” или “лучше” сравниваемый объект.

Статистический метод базируется на использовании парной корреляции: Y=bx, Y-стоимость оцениваемого объекта; b - коэффициент корреляции; x-цена продажи аналога. При статистических методах используют три основных показателя:

средняя арифметическая , медиана – значение признака на середине; мода-значение признака, которое наблюдается большое количество раз.

4.2.2.3 Характеристика и этапы метода капитализации при оценке недвижимости.

 

     Метод капитализации доходов заключается в расчете текущей стоимости (Ст) будущих доходов (Дб), полученных от использования объекта с помощью коэффициента капитализации (К) по формуле:

                                          С т =               

Алгоритм расчета:

I этап: оценка валового потенциального дохода на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды сравниваемых объектов (Д вал) (учет конкуренции, инфляции и ценообразования).

II этап: оценка потерь от недогрузки (при сдаче в аренду) и не взысканных арендных платежей - (П т).

III этап: расчет эксплуатационных издержек оцениваемого объекта по годам (заработная плата обслуживающего персонала, страхование, коммунальные услуги, расходы на содержание объекта и т.п.) - (Э з).

IV этап: определение чистого операционного дохода (ЧОД):

                      ЧОД = Д вал – П т – Э з

 V этап: определение чистого дохода от продажи (в будущем) объекта (ЧДП):

                       ЧДП = Выр. - З продаж (затраты на продажи)

VI этап: определение коэффициента капитализации (четыре метода: прямой капитализации, метод связанных инвестиций – заемного и собственного капитала, куммулятивный метод и метод Эллвуда).

Метод прямой капитализации: определяется коэффициент капитализации (К): .

                                         

VII этап: рассчитывается текущая стоимость будущих доходов:

 

Ст =

    

 

4.2.3.4. Оценка объектов незавершенного строительства

 

      Объекты незавершенного строительства в балансе отражаются как внеоборотные активы. Оценка объектов незавершенного строительства (НЗС) осуществляется по фактическим издержкам (по сметной стоимости) с учетом индекса изменения цен на строительно-монтажные работы на дату оценки. Если период строительства продолжителен по времени и за этот период изменились цены на строительно-монтажные работы (или имеются новые индексы переоценки основных фондов,то расчет производят с учетом новых индексов, соответственно новым периодам).

Например: расчет НЗС на 2000 г. производится по формуле (строительство начато до 1991 г.):      НЗС = С п (ф) * I * K * I * K *...* n * K

                                     2000               1991 1991 1992 1992 1999 1999

где: Сп(ф) – первоначальная стоимость (фактические затраты на строительно-монтажные работы объекта) строительно – монтажных работ;

I1991,I1992,...,I2000 - индексы изменения стоимости СМР по основным фондам по соответствующим годам;

K, K,..., K - территориальные коэффициенты по соответствующим      

1991 1992 2000           

годам; По тем годам, по которым коэффициенты централизованно не утверждались, их значения получают расчетно.