Факторы, влияющие на принятие решения по реконструкции жилой застройки

Все факторы, влияющие на реконструкцию жилой застройки можно условно разделить на три группы:

1. Факторы, характеризующие застройку по градостроительным показателям: инсоляция, зашумленность, загазованность, транспортная доступность и благоустройство.

2. Факторы по выбору способа реконструкции в зависимости от технического состояния здания: техническое состояние и надежность здания, конструктивно-технические и организационные решения., уровень реконструктивных работ, способ реконструкции.

3. Факторы, связанные с экономикой: остаточная ценность строений, остаточная ценность инфраструктуры, оценка прибыли по вариантам, доходность проекта с оценкой объемов капитальных вложений.

В каждом крупном городе в настоящее время имеются их генеральные планы развития, в которые включаются мероприятия по обновлению и реконструкции застройки, в том числе реконструкции частей территорий и отдельных зданий с обязательным благоустройством придомовых территорий, решением транспортных социально-бытовых и других проблем.

При реконструкции зданий городской застройки рассматриваются следующие проблемы:

- технико-физические (инженерно-строительные, архитектурные);

- производственные (хозяйственные, экологические);

- экономические;

- транспортные;

- политические;

- общественные (мнение населения, властей).

По каждой из проблем группой специалистов разрабатывается проект. Комплексный проект по реконструкции утверждается на городском уровне и приводится в жизнь.

Проектирование реконструкции застройки ведется в пять последовательных этапов:

1. Генеральный план реконструкции города.

2. Проект реконструкции жилого района.

3. Проект реконструкции и благоустройства межмагистральных территорий.

4. Проект реконструкции жилой группы.

5. Проект реконструкции отдельных зданий.

При этом все города России, отличаясь друг от друга, имеют разнохарактерную застройку, но в них при реконструкции выделяют три основные зоны:

- зона консервации – историческое ядро; требует максимального сохранения;

- зона регулирования – сложившаяся жилая среда, требующая обновления и реконструкции (повышения комфортности проживания);

- зона преобразования – наиболее удалена от исторического центра, требует сноса ветхих строений, переоборудования и новой застройки.

Нормативные документы по строительству и реконструкции зданий являются законом для всех проектировщиков, архитекторов, строителей, а также населения, участвующих в этом процессе. Каждое вынужденное отступление от нормативных требований должно быть согласовано с органами по строительству и архитектуре, санитарному и противопожарному надзору.

- зона консервации – историческое ядро; требует максимального сохранения;

- зона регулирования – сложившаяся жилая среда, требующая обновления и реконструкции (повышения комфортности проживания);

- зона преобразования – наиболее удалена от исторического центра, требует сноса ветхих строений, переоборудования и новой застройки.

Нормативные документы по строительству и реконструкции зданий являются законом для всех проектировщиков, архитекторов, строителей, а также населения, участвующих в этом процессе. Каждое вынужденное отступление от нормативных требований должно быть согласовано с органами по строительству и архитектуре, санитарному и противопожарному надзору.

БИЛЕТ 47

Исходные данные для составления проекта реконструкции жилой застройки

Исходными данными на составление проекта реконструкции жилой застройки являются результаты изысканий. Инженерные изыскания на реконструируемых территориях разделяют на исследование природных явлений, с одной стороны, и технического и мораль­ного состояния существующей застройки, с другой.

При обследовании геологической среды застройки оценка сводится к изучению видимых дефектов. Визуально обследуют места сдвига оползневых пород, оголенные откосы, провалы на поверхности. Простукива­нием определяют прочность и водонасыщенность пластов. Такое обследование позволяет дать предварительное заключение, но нельзя точно установить физические свойства грунтов.

Для получения точных данных о геологическом строении пород прибегают к бурению.

Целью общего обследования является получение информации об историко-архитектурной ценности застройки, планировке и благоустройстве терри­тории, градостроительных, технических и других свойствах зданий. Все эта данные необходимы для разработки стратегии восстановления и обновления зданий.

Сбор исходной информации: составляется по 2 направлениям:

1. Информация о территории.

-социально-экономическая (демография, миграция, профессиональный состав населения);

-градостроительная (зонирование, баланс, озеленение, транспортная ситуация, новое строительство);

-о гигиене среды (инсоляционный и шумовой режим);

-об инженерных сетях;

-о системах обслуживания (магазины, быт. обслуживание, эксплуатационные службы).

2. Информация о зданиях.

-архитектурно-историческая (год постройки, застройщик, эволюция, ценность);

-объемно-планировочная (назначение, этажность, объем, площадь, капитальность);

-о технических параметрах (износ, материал конструкций, инженерное обеспечение);

-экономическая (ТЭП здания и ТЭП ремонтных служб).

БИЛЕТ 48