2018-02-12
524
С вступлением в силус 1 марта 2005 годанового Жилищного кодекса Российской Федерации активизировались процессы реализации прав собственников помещений в многоквартирных домах по управлению общим имуществом. Перед собственниками стоит задача выбрать способ управления домом: непосредственное управление; управление управляющей компанией; управление товариществом собственников жилья или специализированным потребительским кооперативом.
Величков Н.А., Габрусь Н.В.,
Консалтинговая группа «ЛЕКС»
«УрФО: Строительство. ЖКК», № 4, 2005
Создание объединений собственников жилья (во вновь построенном и существующем жилищном фонде) целесообразно при соблюдении не только организационных, но и финансовых условий. Зачастую, соблюдение таких условий зависит от поддержки государственных органов и органов местного самоуправления: проведение капитального ремонта жилищного фонда за счет средств регионального и муниципальных бюджетов в целях последующего создания ТСЖ; создание равных условий по содержанию и капитальному ремонту для собственников жилых помещений в ТСЖ и при других формах управления многоквартирным домом; разработка и внедрение специального механизма кредитования товариществ собственников жилья, в том числе на условиях субсидирования части процентной ставки товариществам собственников жилья из средств областного бюджета и т.д. Вместе с тем, собственники помещений в многоквартирном доме, наряду с другими условиями, могут сами определить экономическую целесообразность создания товарищества собственников жилья в доме в зависимости от общей долевой площади.
Эффективность деятельности товарищества собственников жилья с экономической точки зрения определяется с одной стороны выполнением целей и задач, поставленных перед исполнительным органом ТСЖ, с другой стороны - размером затрат на содержание и обслуживание жилищного фонда при функционировании ТСЖ по сравнению с другими формами управления многоквартирным домом. На сегодняшний день российская практика не устанавливает абсолютных значений показателей эффективности деятельности ТСЖ. Одним из основных показателей предлагается рассматривать показатель бремени по содержанию и обслуживанию многоквартирного дома в расчете на каждого собственника помещения в зависимости от площади общей долевой собственности.
Расчет данного показателя целесообразно проводить по следующей формуле:
| БСО | = |  (Трудовые затраты
| + | Затраты на МТО) | х | Доля собственника в общей долевой собственности жилого дома | ,где |
|
Площадь общей долевой собственности | |||||||
Бремя по содержанию и обслуживанию (БСО) – как сумма затрат на оплату трудовых и материальных ресурсов, обеспечивающих содержание и обслуживание многоквартирного дома в расчете на каждого собственника жилья;
n - количество должностей, необходимых для содержания и обслуживания жилого фонда.
Доля собственника в общей долевой собственности жилого дома определяется пропорционально отношению площади занимаемого собственником помещения к общей площади жилого дома.
Вышеприведенная формула носит универсальный характер и может быть использована для вынесения собственниками жилья заключения о целесообразности создания ТСЖ в зависимости от площади общей долевой собственности, количества работников, занятых обслуживанием и содержанием жилого дома и т.д.
На практике может возникнуть ситуация, когда потребуется произвести более детальный расчет показателя БСО. Например, в случае возникновения спорной ситуации вокруг «субъективного» определения необходимого количества должностей дворников, техничек, слесарей, управленцев и т.д., а также количества расходуемых ими материалов, инвентаря, представляется возможным «развернуть» по составляющим приведенную ранее формулу для расчета показателя БСО.
Под трудовыми затратами понимаются расходы связанные с оплатой труда работников одной должности, профессии (дворники, рабочие по комплексной уборке и содержанию домовладений, и т.д.) включая налоги. Размер трудовых затрат определяется следующим образом:
| Трудовые затраты | = | Пл х НВ х П | х | ЗПср | х | КН | , где |
| РВ |
Пл - площадь общей долевой собственности;
НВ - нормы времени на работы по содержанию и обслуживанию в соответствии с «Рекомендациями по нормированию труда работников, занятых содержанием и ремонтом жилищного фонда» (утв. Приказом Госстроя России от 09.12.1999 № 139);
П - повторяемость работ в течение периода в соответствии с «Правилами и нормами технической эксплуатацией жилищного фонда» (утв. Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170);
РВ - общий фонд рабочего времени в период;
ЗПср - средняя величина должностного оклада за период, сложившаяся на местном рынке труда;
КН - коэффициент невыходов работников. В соответствии с «Рекомендациями по нормированию труда работников, занятых содержанием и ремонтом жилищного фонда» (утв. Приказом Госстроя России от 09.12.1999 № 139) предлагается использовать нормативное значение 1,12.
Затраты на материально-техническое оснащение (МТО) представляют собой расходы, связанные с приобретением необходимых для содержания и обслуживания жилого дома материалов и инвентаря.
| Затраты на МТО | = | Пл | х | НРМИ | х | Цср | , где |
Пл - площадь общей долевой собственности;
НРМИ - нормы расхода материальных ресурсов, обеспеченности инвентарем на работы по содержанию и обслуживанию в соответствии с «Рекомендациями по нормированию материальных ресурсов на содержание и ремонт жилищного фонда» (утв. Приказом Госстроя России от 22.08.2000 № 191);
Цср – средняя рыночная цена приобретения материалов и инвентаря.
Согласно выявленной функциональной зависимости за счет распределения суммарных затрат на содержание и обслуживание многоквартирного дома большее количество собственников жилья обеспечивает снижение абсолютной величины БСО, что подтверждает действенность эффекта «экономии на масштабе».
В заключение следует отметить, что представленный метод не претендует на исключительное превосходство над возможными, однако, является одним из необходимых инструментов, позволяющим сформировать собственникам жилья мнение об экономической целесообразности создания ТСЖ как способе управления их (собственников жилья) многоквартирным домом.
Приватизация
