Налогообложение предприятия и физических лиц при переходе имущества по договорам дарения и продажи по льготной цене

В настоящее время продажа квартир не облагается налогом на добавленную стои­мость (НДС). Такая норма содержится в па­кете законодательных актов, призванных содействовать созданию рынка доступного жилья. Согласно новым подпунктам 22 и 23 пункта 3 статьи 149 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) в редакции Федерального закона от 20 августа 2004 го­да № 109-ФЗ с 1 января 2005 года не под­лежат обложению НДС операции по реали­зации жилых домов, жилых помещений, до­лей в них, а также передача доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир. Эти нормы расп­ространяются как на граждан, так и на орга­низации.

Что касается дарения, то 1 июля 2005 го­да принят Федеральный закон № 78-ФЗ «О признании утратившими силу некоторых законодательных актов (положений зако­нодательных актов) Российской Федера­ции и внесении изменений в некоторые за­конодательные акты Российской Федера­ции в связи с отменой налога с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения», который с 1 января 2006 года предусматривает освобождение от налого­обложения объектов дарения близким родственникам. В соответствии с этим за­коном в пункт 181 статьи 217 НК РФ вно­сятся изменения, согласно которым осво­бождаются от обложения налогом на дохо­ды физических лиц доходы, полученные в порядке дарения, в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответ­ствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и деть­ми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имею­щими общих отца или мать) братьями и сестрами). Этим же законом признаны ут­ратившими силу Закон Российской Феде­рации от 12 декабря 1991 года № 2020-I «О налоге с имущества, переходящего в по­рядке наследования или дарения» и другие законодательные акты.

На наш взгляд, это очень разумные шаги, так как ранее люди были вынуждены приду­мывать разнообразные схемы ухода от на­логов, чтобы вступить в права наследова­ния или стать собственником квартиры, пе­редаваемой им по договору дарения. Во многих случаях суммы налогов становились непреодолимым препятствием к приобрете­нию прав собственности. Благодаря изме­нениям в законодательстве родственники сами смогут выбирать, какой вариант ре­шения жилищной проблемы их устраивает больше: через наследование или дарение недвижимого имущества. Например, роди­тели, имеющие двух взрослых детей, хотят, чтобы принадлежащая им квартира отошла одному из детей. Если квартира будет пода­рена ему при жизни родителей, то она вы­бывает из наследуемой массы, и второй ре­бенок уже не сможет претендовать на эту квартиру. Если же будет написано завеща­ние, и в нем будет указано, что наследует квартиру именно первый ребенок, то вто­рой ребенок может оспорить завещание, поставив вопрос о дееспособности родите­лей на момент составления завещания или заявить права на обязательную долю нас­ледства, например, как инвалид. Таким об­разом, истинная воля родителей будет ис­кажена. Имея возможность выбора, люди смогут свободнее принимать выгодное для них решение.

Надо иметь в виду, что новые собствен­ники жилых домов и квартир после перехо­да к ним права собственности станут пла­тельщиками налога на имущество физи­ческих лиц. Кроме того, при наличии задол­женности по поимущественным налогам умершего лица либо лица, признанного умершим, она погашается в пределах стои­мости наследственного имущества (пп. 3 п. 3 ст. 44 НК РФ), то есть наследником.