2020-01-15
171
| Показатель | Описание или характеристика показателя |
| Этаж расположения | 9 |
| Площадь, кв. м: общая / жилая | 76 / 44,7 |
| Кол-во комнат, их площадь, кв. м | 3 изолированные комнаты / 18,9/14,0/11,1 |
| Площадь кухни, кв. м | 13,2 |
| Санузел | раздельный |
| Высота потолков, м | 2,65 |
| Вспомогательные и подсобные помещения | Отсутствуют |
| Лоджия (балкон) | Лоджия (не застеклена) |
| Вид из окон | На ул. Чертановская, микрорайон «Северное Чертаново» |
| Слаботочное обеспечение | Телефон, ТВ-антенна |
| Дополнительные системы безопасности | Металлическая дверь и домофон в подъезде, металлическая дверь на входе в квартиру |
| Состояние отделки (субъективная оценка) | Евроремонт, состояние хорошее, проведения значительных ремонтных работ не требуется |
| Видимые дефекты внутренней отделки | Отсутствуют |
| Данные о перепланировке | Не производилась. Стандартная типовая планировка |
| Дополнительная существенная информация | Плита на кухне – электрическая. Окна – пластиковые стеклопакеты |
2.9 Статистика рынка жилой недвижимости г. Москвы [1]
|
|
|
Из представленного графика видно, что в течение прошлого 2003 года наблюдалось плавное повышение цены предложения, в текущем году оно продолжается. Также наблюдается разница между ценой предложения и ценой продажи. Это объясняется тем, что цена предложения несколько завышается «на торг».
Цена предложения в панельных домах ниже, чем в целом по рынку, но линия тренда также восходящая.
2.10 Статистика рынка жилой недвижимости г. Москвы по ЮАО [2].
Перечень районов, входящих в ЮАО и средняя цена предложения 1 кв.метра за прошедший месяц.
| Район | Средняя цена предлож. 1 кв.м. | Процент от округа |
| Бирюлево Восточное | 1410 | 8,6 |
| Бирюлево Западное | 1373 | 5,5 |
| Братеево | 1439 | 6,5 |
| Даниловский | 1839 | 12,3 |
| Донской | 1879 | 4,4 |
| Зябликово | 1484 | 6,3 |
| Москворечье-Сабурово | 1596 | 2,1 |
| Нагатино-Садовники | 1617 | 3,6 |
| Нагатинский затон | 1689 | 7,8 |
| Нагорный | 1712 | 4,6 |
| Орехово-Борисово Северное | 1547 | 5,9 |
| Орехово-Борисово Южное | 1512 | 6,7 |
| Царицыно | 1514 | 7,6 |
| Северное Чертаново | 1731 | 5,3 |
| Центральное Чертаново | 1582 | 9,0 |
| Центральное Чертаново | 1493 | 3,9 |
На основании представленных данных видно, что наиболее высокая цена предложения в Даниловском и Донском районе. Оцениваемый объект находится в районе Северное Чертаново. Там средняя цена предложения чуть ниже.
Средняя цена предложения 1 кв.м в долларах США
 |
Согласно представленным данным можно сделать вывод, что по ЮАО цены предложения несколько ниже, чем в целом по городу, но имеют тенденцию к возрастанию.
|
|
|
2.11 Анализ лучшего и наиболее эффективного использования оцениваемого объекта [3].
Понятие лучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости, применяемое в настоящем отчете, определяется как вероятное и разрешенное законом использование оцениваемого объекта с наилучшей отдачей, причем непременны условия физической возможности, должного обеспечения и финансовой оправданности такого рода действий.
Понятие «лучшее и наиболее эффективное использование» подразумевает наряду с выгодами для собственника недвижимости особую общественную пользу. Подразумевается, что определение лучшего и наиболее эффективного использования объекта является результатом суждения оценщика на основе его аналитических навыков, тем самым выражая лишь мнение, а не безусловный факт. В практике оценки недвижимости положение о лучшем и наиболее эффективном использовании объекта представляет собой посылку для дальнейшей стоимостной оценки объекта.
При определении вариантов лучшего и наиболее эффективного использования объекта были применены четыре основных критерия анализа:
1. Физическая возможность- рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования.
2. Законодательная разрешенность - рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями по зонообразованию, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонных и экологическим законодательством.
3. Финансовая осуществимость- рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу.
4. Максимальная эффективность- рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использований будет приносить максимально чистый доход или максимальную текущую стоимость.
Поскольку в данном случае объектом оценки является квартира в жилом доме, расположенная не на первом этаже, то ее использование в качестве офисного помещения исключается, следовательно, наилучшим использованием принимаем использование в качестве жилья без рассмотрения других вариантов.
