Последовательность оценочных процедур сравнительным подходом

План

 

1. Общие положения и сфера применения сравнительного подхода.

2. Последовательность оценочных процедур сравнительным подходом.

3. Методы оценки недвижимости сравнительным подходом.

Литература

Общие положения и сфера применения сравнительного подхода

 

Сравнительный подход предусматривает анализ цен продаж и предложений подобного имущества с соответствующим корректированием отличий между объектами сравнения и объектом оценки (НСО № 1).

Сравнительный подход основывается на учете принципов замещения и спроса и предложения.

Достоинства и преимущества сравнительного подхода:

- Наиболее простой и статистически обоснованный, так как ориентирован на фактические цены купли-продажи аналогичных объектов;

- базой является ретроинформация, которая отражает фактически достигнутые результаты производственно-финансовой деятельности предприятия;

Недостатки сравнительного подхода, ограничивающие его использование в оценочной практике:

- требует активного рынка подобной недвижимости;

- основан на прошлых событиях и поэтому не принимает в расчет будущие ожидания;

- возможен только при наличии разносторонней информации о проданных объектах-аналогах;

- основан на использовании сложных корректировок, требующих серьезного обоснования.

В условиях Украины сравнительный подход наиболее часто используется в следующих случаях:

Ø для целей приватизации;

Ø при кредитовании (оценка залогового имущества);

Ø для определения ставки арендной платы за пользование объектами недвижимости;

Ø для целей купли-продажи.

Последовательность оценочных процедур сравнительным подходом

 

В соответствии с НСО № 2 сравнительный подход предусматривает следующую последовательность оценочных процедур.

Этап 1. Сбор и проведение анализа информации о продажах и предложений подобного недвижимого имущества и выбор объектов сравнения.

В соответствии с НСО №1 информация о подобном имуществе должна отвечать следующим критериям:

- условия сделок купли-продажи или условия предложений к составлению таких сделок не отличаются от условий, которые соответствуют требованиям, предъявляемым к определению рыночной стоимости;

- продажи подобного имущества произошли с соблюдением типовых условий оплаты;

- условия на рынке подобного имущества, которые определяли формирование цен продаж или предложения, на дату оценки существенного не изменились или изменения, которые произошли, могут быть учтены.

Источниками информации о недавних продажах могут быть:

- собственный архив (банк данных) оценщика;

- данные риэлтерских фирм и брокеров по недвижимости;

- данные нотариальных контор;

- данные страховых компаний;

- банк данных Фонда Государственного Имущества Украины;

- публикации в периодической печати о состоявшихся сделках купли-продажи и предложениях на рынке недвижимости.

На данном этапе, большое значение имеет проверка информации о сделках.

Данные, подлежащие проверке:

- мотивация сделки;

- были ли стороны сделки независимыми друг от друга;

- имели ли покупатель или продавец исчерпывающую информацию недвижимости и рынке, на котором состоялась сделка;

- имел ли продавец достаточно времени для продажи, а покупатель для покупки;

- имелись ли какие-либо специальные условия продажи.

Этап 2. Выбор метода расчета стоимости объекта оценки с учетом объема и достоверности имеющейся информации.

В зависимости от целей, объекта оценки и конкретных условий сравнительный подход предполагает использование трех основных методов:

- Метод сделок, или метод продаж;

- Метод отраслевых коэффициентов, или метод отраслевых соотношений.

- Метод компании аналога, или метод рынка капитала;

Этап 3. Сопоставление объекта оценки с объектами сравнения с последующим корректированием цены продажи или цены предложения объектов сравнения.

Процесс сравнения оцениваемого имущества с подобными объектами включает два компонента:

- Элементы сравнения

- Единицы сравнения

Элементы сравнения (классификация Харрисона).

1. Условия финансирования.

2. Условия продажи.

3. Рыночные условия (временной фактор).

Различают сезонную и цикличную активность рынка.

Сезонная активность обычно связана с временами года, в которые рыночная активность затухает.

Цикличная активность связана с циклами жизни самих объектов недвижимости, а также районов (городов) отраслей и т.д.

- Зарождение (проектирование, строительство объекта, формирование отрасли района города и т.д.);

- Рост (рост доходов от функционирования объекта, быстрое развитие района города, рост доходов населения и т.д.);

- Стабильность или период равновесия (стабильные доходы, сформировавшиеся вкусы покупателей, сформировавшаяся инфраструктура района и т.д.);

- Упадок (период уменьшения спроса на недвижимость, спад производства, снижение доходов и т.д.).

4. Местонахождение.

Различают следующие виды различий по местоположению:

- Экологическая привлекательность;

- Развитость инфраструктуры;

- Наличие коммуникаций;

- Престижность и др.

5. Физические характеристики.

- Физические параметры;

- Качество строительства и эксплуатации;

- Удобства;

- Функциональная пригодность.

Единицы сравнения – это единицы измерения сопоставимого и оцениваемого объектов недвижимости.

- Объемно-планировочные единицы – 1 м², 1 м³, 1 квартира, 1 сотка и т.д.

- Рыночные единицы – рыночный мультипликатор, курсы валют и.д.

Этап 4. Определение стоимости объекта оценки путем учета величины корректирующих поправок к стоимости объекта сравнения.

Определение стоимости может производится следующими путями:

- По величинам стоимостей наиболее встречаемых объектов сравнения.

- На основе определения средневзвешенной стоимости.

- По стоимости объекта сравнения, которая подверглась наименьшей корректировке.

- На основе стоимостей объектов сравнения, информация о ценах продаж или предложения и характеристики которых наиболее достоверны.

- С применением других оценочных процедур оговоренных в отчете об оценке имущества.

Этап 5. Согласование полученных результатов расчета.

Согласование производится с учетом цели и принципов оценки и других соображений оценщика.