2020-01-15
133
Сравнительный подход к оценке предприятий включает следующие методы:
Ø Метод сделок (продаж).
Ø Метод отраслевых соотношений;
Ø Метод рынка капитала;
Метод сделок (продаж) основан на сравнении цен продаж сопоставимых объектов путем внесения поправок на отличие объекта оценки от сопоставимого объекта.
Способы определения поправок:
- Анализ парных продаж.
- Расчет стоимости элемента, для которого необходима поправка.
- Регрессионный анализ.
Определение поправок методом «Анализ парных продаж» базируется на сравнении двух почти идентичных объектов недвижимости, за исключением одной характеристики (которую и определяет оценщик и использует в качестве поправки к фактической цене сопоставимого объекта).
Теория, на которой базируется этот способ, состоит в том, что если между двумя сопоставимыми объектами имеется единственное различие, то разница в продажной цене можно приписать этому элементу.
Пример № 1
Сравнение продаж двух дач на берегу реки в районе Климентово (зона отдыха).
| Параметры | Объект 1 | Объект 2 |
| Площадь, м 2 | 155 | 160 |
| Строительный материал | кирпич | кирпич |
| Наличие коммуникаций | все | все |
| Дополнительные условия | - | сауна |
| Цена продажи, тыс. дол. США | 30,0 | 34,0 |
Все характеристики сопоставимы. Единственное отличие - наличие сауны в объекте 2, которую рынок оценивает в 4,0 тыс. дол. США.
Однако между двумя продажами гораздо больше различий. В Таких случаях поправки должны вносится по каждом из различий.
Последняя оставшаяся разница цен продаж после внесения всех остальных поправок соотносится с элементом, для которого определяется величина поправки.
Пример № 2
Сравнение продаж однокомнатных квартир расположенных в одном районе города.
| Параметры | Объект 1 | Объект 2 | Объект 3 |
| Общая площадь, м2 | 31,2 | 31,1 | 31,2 |
| Строительный материал | панельный | панельный | панельный |
| Площадь кухни, м2 | 6,0 | 5,9 | 6,1 |
| Наличие лоджии | + | + | - |
| Наличие телефона | - | + | - |
| Цена продажи, тыс. дол. | 15,5 | 16,0 | 14,0 |
- Сравним Объекты № 1 и № 2. Квартиры по метражу и качеству сопоставимы. Разницу в размере кухонь можно считать несущественной.
Получается, что разница в цене продаж – 0,5 тыс. дол. связана с фактором – наличие телефона.
- Сравним № 1 и № 3. Разница в цене 1,5 тыс. дол. связана с отсутствием лоджии в Объекте № 3. (Телефона нет в обеих квартирах). Таким образом, поправка на наличие лоджии – 1,5 тыс. дол.
- Сравнивая объекты № 2 и № 3 имеем разницу в цене 2 тыс. долл., из которой:
- 0,5 – поправка на наличие телефона;
- 1,5 – поправка на наличие лоджии.
