Особенности залога жилых помещений

 

В главе XIII Федерального закона от 16 июля 1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)» закреплены правила залога жилых домов и квартир.

Нормы этой главы распространяются на предназначенные для постоянного проживания индивидуальные и многоквартирные жилые дома и квартиры, принадлежащие на праве собственности гражданам или юридическим лицам.[41] Не допускается ипотека таких домов и квартир, являющихся государственной или муниципальной собственностью. Что касается гостиниц, домов отдыха, дач, садовых домиков, иных строений и помещений, которые не предназначены для постоянного проживания, то они могут быть переданы в залог на общих основаниях, правила о залоге жилых домов и квартир к ним не относятся. Если в залог передается часть жилого дома или квартиры, которые состоят из одной или нескольких изолированных комнат, применяются правила об ипотеке жилого дома или квартиры.

Передача в залог такого объекта, принадлежащего на праве собственности несовершеннолетним, ограниченно дееспособным или недееспособным лицам, над которыми установлена опека или попечительство, производится только с предварительного разрешения органа опеки и попечительства.

Особенностью ипотеки жилого дома или квартиры и важным положением, направленным на защиту прав граждан – собственников данных объектов, является правило, что такого рода договор не может быть заключен через представителя, кроме случаев оформления опекуном или попечителем с предварительного разрешения органа опеки и попечительства.[42]

Жилым строением является строение, более половины площадей и объемов которого предназначены для проживания и / или обслуживания помещений проживания граждан.[43]

Данное определение является конструктивно важным, так как, например, работы по строительству жилого дома со встроенными нежилыми помещениями освобождаются от налога на добавочную стоимость.[44]

При залоге квартиры в многоквартирном доме, части которого находятся в общей долевой собственности залогодателя и иных лиц, заложенной наряду с жилым помещением, признается соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом. Когда для возведения дома предоставляется кредит, предметом договора об ипотеке может быть незавершенное строительство и принадлежащие залогодателю материалы и оборудование, заготовленные для строительства.

Существенной особенностью отличается ипотека жилых домов и квартир, приобретенных за счет ссуды банка или иной кредитной организации. Такие объекты считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации договора их купли-продажи, если иное не установлено федеральным законом или договором, и ипотека здесь возникает в силу закона без заключения договора о залоге, т.е. автоматически. Залогодержателем выступает организация, которая предоставила кредит. В подобных случаях применяются правила о залоге недвижимости, возникшем в силу договора (ст. 77 Закона об ипотеке).

При предоставлении кредита для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства объектом незавершенного строительства и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства (ст. 76 ФЗ об ипотеке). Указанная статья конкретизирует п. 2 ст. 5 этого же Федерального закона, допускающего залог не завершенного строительством недвижимого имущества.

Ипотека незавершенным строительством в отношении строящихся жилых домов допускается лишь в случае предоставления кредита для сооружения жилого дома. Другими словами, речь идет только о целевом использовании заемных средств в соответствии с правилами ст. 814 ГК РФ[45]. Нецелевое использование заемных средств, а также непредоставление заимодавцу возможности осуществлять контроль за использованием средств по назначению дают возможность последнему право требовать досрочного возврата суммы займа и уплаты причитающихся процентов. Ст. 76 ФЗ «Об ипотеке» предусматривает возможность заключения смешанного договора (п. 3 ст. 421 ГК РФ), включающего элементы ипотеки (залог незавершенного строительством объекта недвижимого имущества – жилого дома) и обычного залога (залог стройматериалов и строительного оборудования).

Однако при залоге строящегося дома необходимо помнить правила ГК, посвященные регулированию ипотеки в ситуации, когда приходится решать вопрос о соотношениях залога земельного участка с залогом строений на нем (п. 3 ст. 340 ГК РФ). Правило заключается в том, что ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором они находятся, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Таким образом, исключается возможность заложить здание или сооружение, находящееся «в воздухе». Если все же это произойдет, соответствующий договор залога будет являться недействительным[46]. В тех случаях, когда залогодатель не является собственником или арендатором земельного участка, на котором расположено хдание или сооружение, составляющее предмет ипотеки, он вправе заложить только здание. Такой договор является действительным (см. п. 44 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ №6/8).[47]

ГК РФ (п. 6 ст. 340) предусматривает, что предметом договора залога может быть имущество и имущественные права, которые залогодатель приобретет в будущем. В такой ситуации право залога возникает с момента приобретения залогодателем имущества, залогом которого обеспечивается основное обязательство. Данное положение находит свое развитие в Законе об ипотеке. В том случае, когда банковский кредит обеспечивается ипотекой жилого помещения (жилого дома, квартиры), которое построено либо приобретено за счет сумм кредита, обеспечение осуществляется не в соответствии с договором, а на основании закона (ст. 77 Закона об ипотеке). Ипотека вступает в силу с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру, которые служит объектом обеспечения. Представляется, что с момента возникновения права собственности заемщика на объект ипотеки залогодержателю предоставлено право требовать регистрации ипотеки с целью обеспечения режима обременения[48].

Кроме того, ст. 77 Закона об ипотеке защищает права несовершеннолетних: если у органов опеки и попечительства отсутствуют основания для признания того, что права или интересы несовершеннолетних, недееспособных, ограниченно дееспособных не нарушаются, то органы опеки и попечительства вправе дать согласие законным представителям несовершеннолетних, недееспособных или ограниченно дееспособных членов семьи собственника жилого помещения, в котором проживают указанные лица, на отчуждение или на передачу в ипотеку этого жилого помещения в случае. Решение органов опеки и попечительства о даче согласия должно быть представлено заявителю в письменной форме не позднее 30 календарных дней с даты подачи заявления.

Отказ в даче согласия должен быть мотивирован. Заявитель вправе оспорить решение органов опеки и попечительства в суде.

Статья 78 Закона об ипотеке, регулирующая порядок обращения взыскания на заложенное имущество, претерпела значительные изменнения в силу внесений поправок в Федеральный Закон «Об ипотеке». Существенно изменены нормы, касающиеся обращения взыскания на заложенный жилой дом или квартиру. Ранее обращение залогодержателем взыскания не являлось основанием для выселения совместно проживающих в этом помещении залогодателя и членов его семьи. Теперь это возможно при условии, что данный жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке в обеспечение возврата кредитных средств, предоставленных на приобретение или строительство этого жилого дома или квартиры. Обращение взыскания на заложенный жилой дом или квартиру возможно как в судебном, так и во внесудебном порядке. Таким образом решена проблема с умышленным ухудшением залогодателем и члена его семьи собственных жилищных условий с целью избежания выселения, так как единственность места проживания и пригодность его для проживания теперь не являются основаниями для невыселения. Порядок регистрации ипотеки жилых помещений устанавливается Инструкцией, утвержденной приказом Министерства Юстиции Российской Федерации.[49]

 

 

Заключение

 

Подводя итог проведенному исследованию, можно сделать следующие выводы.

В ходе исследования были изучены и проанализированы различные взгляды ученых по поводу залога недвижимого имущества, определен конкретный перечень недвижимого имущества, проанализирована судебно-арбитражная практика, рассмотрены особенности залога конкретных видов имущества, особенности ипотеки в силу закона и в с илу договора, таким образом были решены все задачи исследования и достигнуты поставленные цели.

В рамках объема работы был всесторонне изучен нормативный материал, регулирующий залог недвижимости и выявлены противоречия некоторых норм, необходимость устранения которых определяется всевозрастающей важностью данного института для общества и государсва.

В настоящее время происходит своеобразный взрыв ипотечных правоотношений, что, как следствие, приводит к интенсивному развитию ипотеки как института гражданского права.

Ипотека является единственным возможным решением жилищного вопроса в России, поэтому данный институт требует полного и всестороннего изучения и совершенствования и государством уже сделаны некоторые предпосылки в этом направлении. Так, Президент Российской Федерации Д.А. Медведев на заседании президиума Совета при Президенте России по реализации приоритетных национальных проектов и демографической политике, которое было посвящено стратегии жилищного строительства. Заявил о необходимости создания Фонда содействия жилищному строительству

Главной задачей этого фонда, по его словам, должно стать вовлечение огромных неиспользуемых земельных ресурсов в программу массового строительства индивидуального жилья. Избранный Президент подчеркнул, что речь может пойти о миллионах гектаров.

Массовое вовлечение в строительные проекты новых земель должно, по мнению Дмитрия Медведева, стимулировать создание индустрии индивидуального жилищного строительства и развитие производства современных и недорогих строительных конструкций для такого типа жилья. Что же касается создания инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры на площадках под индивидуальное домостроение, то наряду с уже внедренными с этого года в рамках жилищного нацпроекта новыми финансовыми инструментами необходимо запустить механизмы кредитования под залог земельных участков.

В этой связи избранный Президент поручил вице-премьеру, министру финансов РФ Алексею Кудрину и министру регионального развития РФ Дмитрию Козаку обсудить с представителями банковского сообщества меры, необходимые для того, чтобы в полную силу заработала земельная ипотека.

При решении жилищной проблемы Дмитрий Медведев призвал особое внимание уделить малоимущим гражданам. Он отметил, что в ближайшее время в регионах и муниципалитетах должны быть сформированы заказы на приобретение и строительство жилья, которое впоследствии будет передаваться в социальный наем, и потребовал «серьезно разобраться» с очередью на жилье.

Дмитрий Медведев подчеркнул, что если проект развития индивидуального жилищного строительства будет реализован в полной мере, «то, без преувеличения, мы будем жить в качественно иной стране – в стране с другим уровнем жизни и психологии, когда люди смогут чувствовать себя хозяевами земли, а не обитателями трущоб и коммуналок». Кроме того, по словам избранного Президента, «наличие своего дома – это фактор, прямо влияющий на решение демографических проблем и на воспитание детей». Поэтому программа развития индивидуального жилищного строительства – это, по словам Дмитрия Медведева, «поистине народный проект», и контроль за его реализацией будет осуществляться на самом высоком политическом уровне.

 

Список использованной литературы

1. Александров А.Д. О некоторых изменениях и дополнениях, внесенных в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)" // Юридический мир. – 2002. – №5.

2. Головин Ю.И. Особенности нотариального удостоверения договора об ипотеке: Автореф. дис… канд. юрид. наук. М., 1999.

3. Гонгало Б.М., Зайцева Т.И., Крашенинников П.В. и др., Настольная книга нотариуса. Том I. Учебно-методическое пособие. (2-е изд., испр. и доп.) – «БЕК», 2003 г.

4. Гришаев С.П. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)». М., 2003.

5. Ем В.С., Рогова Е.С. Новый закон об ипотеке и его место в системе российского законодательства // Законодательство. – 1999. – №3.

6. Земельные участки: основания и порядок приобретения (под ред. Тихомирова М.Ю.). – «Изд. М.Ю. Тихомирова», 2006

7. Ипотека в России / Под ред. А.В. Толкушкина. М., 2002.

8. Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (постатейный) (отв. ред. А.Н. Ткач) – «Юстицинформ», 2005 г.

9. Кассо Л.А. Понятие о залоге в современном праве. М., 1999.

10. Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки (новые правила оформления, государственная регистрация, образцы документов). – «Юрайт-Издат», 2004 г.

11. Киселев А.А. Ипотека как гражданское правоотношение: Автореф. дис… канд. юрид. наук. М., 2000.

12. Комментарий к Земельному кодексу (из книги «комментарий к земельному законодательству Российской Федерации») (рук. авт. коллектива М.В. Бархатов). – «Юрайт-Издат», 2005

13. Комментарий к закону об ипотеке В.А. Зюзин, А.Н. Королев ЗАО Юстицинформ, 2005

14. М.И. Брагинский, В.В. Витрянский. Договорное право. – М. – 1997.-C.418.

15. Орлова М.М. Правовая конструкция законной ипотеки // Российская юстиция. 2000. №9.

16. Павлодский Е. Залог недвижимого имущества» // Хозяйство и право. – 2000 г. – №4.-С. 67–70.

17. Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. Петроград: издание юридического книжного склада «Право», Типография «Правда», 1917 г.

18. Почему буксует ипотека (С. Аюшеева, «эж-ЮРИСТ», №26, июль 2004 г.)

19. Правовое регулирование ипотеки («эж-ЮРИСТ», №30, июль 2004 г.)

20. Савиньи Ф.К. Обязательственное право. СПб.: Юридический Центр Пресс, 2004. С. 238.

21. Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте (учебно-практическое пособие). – «Волтерс Клувер», 2006 г.

22. Цитович П.П. Русское гражданское право. Конспект лекций. Киев, 1894. С. 27.

23. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. Москва: издание Бр. Башмаковых, 1911 г.

 

[1] Цитович П.П. Русское гражданское право. Конспект лекций. Киев, 1894. С. 27.

[2]Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права С.196

[3] Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. С. 96.

[4] Савиньи Ф.К. Обязательственное право. СПб.: Юридический Центр Пресс, 2004. С. 238.

[5] Гражданский кодекс Российской Федерации. Части первая, вторая, третья и четвертая. [Текст]: офиц. текст. (по состоянию на 01.01.2008 № 232-ФЗ). – М.: ТК Велби, Изд-во проспект, 2008. – 560 С.

 

[6] Гражданское право: Учебник. 5-е изд./Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: Л.В. Рожников, 2000. Т. 1. С. 224

[7] Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте (учебно-практическое пособие). - "Волтерс Клувер", 2006 г.

[8] Гражданский кодекс Российской Федерации. Части первая, вторая, третья и четвертая. [Текст]: офиц. текст. (по состоянию на 01.01.2008 № 232-ФЗ). – М.: ТК Велби, Изд-во проспект, 2008. – 560 С.

[9] Ипотека в россии. Под Толкушина А.В., М., 2002.

[10] Федеральный закон от 16 июля 1998 г № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в действ. ред.). – СПС Гарант. Платформа F1. – М. – 2007.

[11] Федеральный закон от 16 июля 1998 г № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в действ. ред.). – СПС Гарант. Платформа F1. – М. – 2007.

[12] Там же

[13] Там же

[14] Гражданский кодекс Российской Федерации. Части первая, вторая, третья и четвертая. [Текст]: офиц. текст. (по состоянию на 01.01.2008 № 232-ФЗ). – М.: ТК Велби, Изд-во проспект, 2008. – 560 С.

[15] Постановление президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 4 сентября 2001 г. № 5093/01 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации". - 2001 г. - N 12

[16] Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте (учебно-практическое пособие). - "Волтерс Клувер", 2006 г.

[17] Федеральный закон от 16 июля 1998 г № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в действ. ред.). – СПС Гарант. Платформа F1. – М. – 2007.

[18] Федеральный закон от 16 июля 1998 г № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в действ. ред.). – СПС Гарант. Платформа F1. – М. – 2007.

[19] Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // Вестник Высшего Арбитражного суда Российской Федерации. – 1996. - N 9

[20] Гражданский кодекс Российской Федерации. Части первая, вторая, третья и четвертая. [Текст]: офиц. текст. (по состоянию на 01.01.2008 № 232-ФЗ). – М.: ТК Велби, Изд-во проспект, 2008. – 560 С.

[21] Информационное письмо ВАС РФ от 28 января 2005 г. № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке» //Вестник ВАС РФ. – 2005. - № 4

[22] Постановление Президиума ВАС РФ от 10 декабря 2002 г. N 1467/02. // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации".- 2003 г. - N 3

[23] Федеральный закон от 16 июля 1998 г № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в действ. ред.). – СПС Гарант. Платформа F1. – М. – 2007.

[24] Там же

[25] Гражданский кодекс Российской Федерации. Части первая, вторая, третья и четвертая. [Текст]: офиц. текст. (по состоянию на 01.01.2008 № 232-ФЗ). – М.: ТК Велби, Изд-во проспект, 2008. – 560 С.

[26] Ем В.С., Рогова Е.С. Новый закон об ипотеке и его место в системе российского законодательства // Законодательство. – 1999. - №3.

[27] Земельные участки: основания и порядок приобретения (под ред. Тихомирова М.Ю.). – «Изд. М.Ю. Тихомирова», 2006

[28] Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. на 18 июля 2006 г.). – СПС Гарант. Платформа F1. – М. – 2007.

[29] Земельный кодекс Российской Федерации. Текст]: офиц. текст. (по состоянию на 01.01.2008 № 232-ФЗ). – М.: ТК Велби, Изд-во проспект, 2008. – 60 С.

[30]Комментарий к Земельному кодексу (из книги «комментарий к земельному законодательству Российской Федерации») (рук. авт. коллектива М.В. Бархатов). – «Юрайт-Издат», 2005

[31] Федеральный закон от 16 июля 1998 г № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в действ. ред.). – СПС Гарант. Платформа F1. – М. – 2007.

[32] Комментарий к закону об ипотеке В.А. Зюзин, А.Н. Королев ЗАО Юстицинформ, 2005

[33] Киндеева Е.А., Пискунова М.Г.. Недвижимость: права и сделки (новые правила оформления, государственная регистрация, образцы документов). - "Юрайт-Издат", 2004 г.

[34] Федеральный закон от 16 июля 1998 г № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в действ. ред.). – СПС Гарант. Платформа F1. – М. – 2007.

[35] Там же

[36] Федеральный закон от 16 июля 1998 г № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в действ. ред.). – СПС Гарант. Платформа F1. – М. – 2007.

[37] Кадастровый номер - номер, присвоенный земельному участку в соответствии с кадастровым делением территории РФ в целях ведения Единого государственного реестра земель. Кадастровый номер земельного участка состоит из номера кадастрового округа, номера кадастрового района, номера кадастрового квартала, номера земельного участка в кадастровом квартале

[38] Федеральный закон от 02.01.2000 № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» (ред. От 22.08.2004 г.). – СПС КонсультантПлюс. – М. – 2007.

[39] Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. на 18 июля 2006 г.). – СПС Гарант. Платформа F1. – М. – 2007.

[40] Федеральный закон от 16 июля 1998 г № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в действ. ред.). – СПС Гарант. Платформа F1. – М. – 2007.

[41] Гонгало Б.М., Зайцева Т.И., Крашенников П.В. и др., Настольная книга нотариуса. Том I. Учебно-методическое пособие. (2-е изд., испр.и доп.).- «БЕК», 2003

[42] Федеральный закон от 16 июля 1998 г № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в действ. ред.). – СПС Гарант. Платформа F1. – М. – 2007.

[43] Приказ Минстроя России от 30.10.95 N 17-115

[44] Постановление Пленума ВАС РФ от 27 мая 1997 г. № 114/97 // Вестник ВАС РФ. – 1997. - № 5

[45] Смирнов В.В., Лукина З.П. Комментарий к ФЗ Об ипотеке(залоге недвижимости).-М.- 1999.

[46] М.И. Брагинский, В.В. Витрянский. Договорное право.- М,.- 1997.-C.418.

[47] О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации: Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума ВысшегоАрбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 96 г. №6/8// Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.- 1996 г.

[48] Павлодский Е. Залог недвижимого имущества” //Хозяйство и право.- 2000 г.- №4.-С.67-70.

[49] Инструкция о порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам, утвержденная Приказом Министерства юстиции РФ, Государственной комиссии РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу, Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 16 октября 2000 г. N 289/235/290.