Применение подходов к оценке

1. Сравнительный подход – основан на сравнении объекта оценки с аналогами в отношении которых имеется необходимая информация

Таблица 1 – Данные о продажах нежилых помещений

Аналоги	Местоположение	Площадь, м. кв.	Материал стен	Состояние помещения
А1 А2 А3	с/о о о	Пнп + 50 Пнп - 10 Пнп	к к п	хор ср хор

 

Таблица 2 – Расчет скорректированных цен нежилых помещений

Параметры	Объект Оценки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Цена продажи, тыс. р.	-	4700	4200	4050
Площадь, м. кв.	500	550	490	500
Цена продажи 1 м.кв. тыс. р.	-	8,55	8,57	8,1
Условия продажи	рыночные	рыночные	рыночные	рыночные
Местоположение	с/о	с/о	о	о
Корректировка	-	0	1.15	1.15
Скорректированная цена, тыс. р/м.кв.	-	8.55	9.85	9.32
Материал стен	к	к	к	п
Корректировка	-	0	0	1,05
Скорректированная цена, тыс. р/м.кв.	-	8.55	9.85	9.79
Состояние помещения	ср	хор	ср	хор
Корректировка	-	0,9	0	0,9
Скорректированная цена, тыс. р/м.кв.	-	7.7	9.85	8.39
Весовой коэффициент	-	0,25	0,5	0,25
Взвешенное значение, тыс. р/м.кв.	-	1,925	4.925	2.0975
Стоимость 1 м. кв., тыс. р.	8.95
Стоимость объекта оценки, тыс. р.	4475

 

2. Затратный подход к оценке недвижимости основан на суммировании стоимости земельного участка и затрат на возведение имеющихся на нем улучшений за вычетом накопленного износа

 

Таблица 3 – Расчет стоимости складского помещения из анализа ННЭИ затратным подходом

Показатели	Значение
1. Площадь земельного участка	750
2. Рыночная стоимость земельного участка (права аренды земельного участка), руб./м.кв.	1000
3. Итого стоимость земельного участка (или прав аренды), руб.	750000
4. Площадь здания, м.кв.	500
5. Стоимость возведения 1 м.кв., р.	9660
6. Итого стоимость строительства объекта оценки, руб.	4830000
7. Физический износ объекта оценки, %	25
8. Функциональный износ объекта оценки, %	10
9. Внешний износ объекта оценки, %	0
10. Итого накопленный износ, %	35,5%
11. Итого накопленный строением износ, руб.	1714650
12. Итого стоимость, рассчитанная с применением затратного подхода, тыс. р.	3865,35

 

Расчет выполняется по формулам:

1. С_зп = С_з + С_нс - И_н = 750000+4830000 -1714650=3865350

 

где С_зп – стоимость объекта недвижимости, определенная затратным подходом, тыс. р.,

С_з – стоимость земли (прав аренды), тыс. р.,

С_нс – стоимость нового строительства улучшений, тыс. р.,

И_н – накопленный строением износ, тыс. р.

2. С_нс = ПИ + КИ + ПИ= 7000 +(0,15*7000)+ (0,2*(7000+1050))=9660

ПИ – прямые издержки (стоимость непосредственно строительства);

КИ – косвенные издержки (оплата за мощности и т.п.);

ПП – прибыль предпринимателя

3. С_з = П_з * Ц_з,=750 *1000=750000

где П_з – площадь земельного участка, м. кв.,

Ц_з - цена земли, тыс. р. / м. кв.

Площадь земельного участка рассчитывается по формуле:

 =500/1*1,5=750,

 

где: П _{общ. зд.} – общая площадь здания, кв. м;

N _эт. – количество этажей;

1,5 – коэффициент плотности застройки.

4. Накопленный строением износ определяется по формуле:

И_н = 1 – (1 – И_физ) (1 – И_функц) (1 – И_внеш)= 1 – (1–0,25)*(1–0,1)*(1–0)=0,325=32,5%

 

где И_физ - физический износ в долях;

И_функц - функциональный износ в долях;

И_внеш - внешний износ нежилого помещения, доли.

3. Доходный подход основан на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки

Расчет выполняется по формулам:

 

1. Определяем потенциальный валовый доход = ПВД = П_нп * А * n = 500 м.кв.*200 р./м.кв.*12 месяцев = 1200000 рублей за год;

2. Определяем действительный валовый доход = ДВД = ПВД – У₁ – У₂=1200000- 0 -0,03*1200000 = 1164000 рублей за год;

 

3. Расходы арендодателя за год:

Расходы арендодателя по управлению = 0,1*1164000 =116400 рублей;

Расходы арендодателя на резервы = 0,02*1164000= 23280 рублей;

Расходы арендодателя (прочие операционные расходы) = 0,2*1164000=232800 рублей

ЧОД = ДВД – Р=1164000 – (116400+23280+232800)=791520 рублей;

4. Стоимость оцениваемого объекта, рассчитанная с применением доходного подхода, тыс. р.,

С_дп = ЧОД / СК,

 

Таблица 5 – Определение стоимости нежилого помещения (складского) доходным походом

№ п/п	Показатели	Ед. изм.	Количество
1	Ставка аренды за месяц	р./м.кв.	200
2	Площадь оцениваемого помещения	м.кв.	500
3	ПВД за год	тыс. р.	1164
4	Убытки от недозагрузки помещений, смены арендаторов, недосбора арендной платы	тыс. р.	36
5	ДВД за год	тыс. р.	1164
6	Расходы арендодателя за 1 год, всего: в том числе: – по управлению, – резервы, – прочие операционные расходы	тыс. р.   тыс. р. тыс. р. тыс. р.	116,4 23,28 232,8
7	ЧОД	тыс. р.	791,52
8	Ставка капитализации	%	20
9	Стоимость объекта оценки	тыс. р.	3957,6