Оценка зданий, сооружений, передаточных устройств

Содержание

1.Затратный подход к оценке бизнеса……………………………………….3-14

2.Правовое регулирование оценки бизнеса………………………………. 14-19

Задача 1…………………………………………………………………………. 19

Задача 2………………………………………………………………………19-20

Список литературы……………………………………………………………..21

 

1 .Затратный подход к оценке бизнеса.

 

Затратный (имущественный) подход в оценке бизнеса рассматривает

стоимость предприятия с точки зрения понесенных издержек. Балансовая

стоимость активов и обязательств предприятия вследствие инфляции,

изменений конъюнктуры рынка, используемых методов учета, как правило,

не соответствует рыночной стоимости. В результате перед оценщиком встает

задача проведения корректировки баланса предприятия. Для осуществления

этого предварительно проводится оценка обоснованной рыночной

стоимости каждого актива баланса в отдельности, затем определяется текущая стоимость обязательств и, наконец, из обоснованной рыночной стоимости суммы активов предприятия вычитается текущая стоимость всех его обязательств. Результат показывает оценочную стоимость собственного капитала предприятия.

Базовой формулой в имущественном (затратном) подходе является: Собственный капитал = Активы - Обязательства.

Основное внимание уделено особен­ностям оценки объектов недвижимости производственного назначе­ния, машин и оборудования, а также других видов активов.

Данный поход представлен двумя основными методами:

• методом стоимости чистых активов;

• методом ликвидационной стоимости.

Метод стоимости чистых активов

Затратный подход в процессе оценки стоимости компании пред­ставлен двумя методами: метод стоимости чистых активов и метод ликвидационной стоимости.

Метод стоимости чистых активов основан на анализе активов компании. Использование данного метода дает лучшие результаты при оценке действующей компании, обладающей значительными материальными и финансовыми активами.

При этом в рамках Метода стоимости чистых активов, используе­мого при оценке бизнеса компании в процессе реструктуризации, отдельные объекты (нематериальные активы, долгосрочные финан­совые вложения, здания, машины, оборудование) могут оцениваться с использованием доходного и сравнительного подхода.

Процедура оценки предусматривает следующую последователь­ность шагов:

• определение рыночной стоимости всех активов компании;

• определение величины обязательств компании;

• расчет разницы между рыночной стоимостью активов и обяза­тельств.

К числу активов компании относятся следующие группы активов:

• Нематериальные активы.

• Долгосрочные финансовые вложения.

• Здания, сооружения.

• Машины оборудования.

• Запасы.

• Дебиторская задолженность.

• Прочее.

Рассмотрим оценку отдельных видов активов в рамках Затратного подхода.

Оценка зданий, сооружений, передаточных устройств

При проведении оценки зданий, сооружений, передаточных уст­ройств используются:

1. Затратный подход.

2. Доходный подход.

3. Сравнительный подход.

Применение затратного подхода

Этот подход включает несколько этапов:

1. Определяется стоимость земельного участка, на котором находятся

здания, сооружения.

2. Оценивается восстановительная стоимость или стоимость замещения

здания и сооружения на действительную дату оценки.

Под восстановительной стоимостью подразумевается стоимость

строительства в текущих ценах на действительную дату оценки точной копии

оцениваемого объекта из тех же строительных материалов, при соблюдении

тех же строительных стандартов, по такому же проекту, что и оцениваемый

объект. В случае, если расчет восстановительной стоимости не представляется

возможным или целесообразным, производится определение

стоимости замещения.

Под стоимостью замещения подразумевается стоимость строительства

в текущих ценах на действительную дату оценки объекта с полезностью,

равной полезности оцениваемого объекта, однако с использованием

новых материалов в соответствии с текущими стандартами, дизайном, планировкой.

Рассчитывается ли стоимость воспроизводства или замещения, должно

быть отражено в отчете, причем выбор следует ясно обосновать для предупреждения

неправильного понимания.

Определение полной стоимости строительства включает расчет:

• прямых издержек (стоимости материалов, амортизационных отчислений,

стоимости временных зданий, сооружений, инженерных сетей, коммунальных

услуг, заработной платы строительных рабочих, стоимости

мероприятий по технике безопасности и т.п.);

• косвенных издержек на оплату профессиональных услуг архитекторов,

инженеров по проектированию, бухгалтеров и юристов за консультирование,

накладных расходов застройщиков, оплату лицензий, процентов по строительным

ссудам, маркетинговых расходов на продажу или на перепродажу

собственности, рекламных выплат в течение строительства, расходов на изменение права собственности. Использование издержек замещения вместо

издержек воспроизводства в процессе оценки позволяет удалить некоторые

устаревшие элементы;

• предпринимательского дохода.

Предпринимательский доход представляет собой сумму, которую инвестор

планирует получить сверх затрат на осуществление проекта с учетом

риска и доходности по сопоставимым объектам. С учетом мировой практики

расчета предпринимательский доход определяется в 15% затрат на строительство.

3. Рассчитываются все виды износа зданий и сооружений с учетом их

физического, функционального, технологического и экономического устаревания.

Физическое устаревание - потеря стоимости собственности, связанная

с использованием, изнашиванием, разрушением, увеличением стоимости

обслуживания и прочими физическими факторами, приводящими к сокращению

жизни и полезности объекта.

Функциональное устаревание - потеря стоимости собственности,

связанная с невозможностью выполнять те функции, для которых она

предназначалась. Функциональное устаревание является результатом внутренних

свойств объекта собственности и связано с такими факторами, как

конструкционные недостатки, избыточные операционные издержки, и проявляется

в устаревшей архитектуре здания, удобствах планировки, инженерном

обеспечении и т.д. Иначе говоря, объект перестает соответствовать

современным стандартам с точки зрения его функциональной полезности.

Формой функционального устаревания является технологическое устаревание,

под которым понимается потеря стоимости, вызванная изменениями

в технологии, в результате которых актив становится менее продуктивным,

более дорогим в эксплуатации.

Экономическое устаревание характеризуется потерей стоимости актива,

вызванной внешними факторами, например изменениями, понизившими

спрос, или возросшей конкуренцией.

4. Определяется остаточная стоимость зданий и сооружений как разность

между стоимостью воспроизводства (стоимостью восстановления или

стоимостью замещения) и совокупным износом.

5. Рассчитывается полная стоимость объекта недвижимости посредством

прибавления к остаточной стоимости зданий и сооружений стоимости

земельного участка.

Затратный подход в оценке машин и оборудования. Он основывается

на принципе замещения. Для определения стоимости восстановления или

стоимости замещения, являющихся базой расчетов в затратном подходе, необходимо рассчитать затраты (издержки), связанные с созданием, приобретением и установкой оцениваемого объекта.

Под стоимостью восстановления оцениваемых машин и оборудования

понимается либо стоимость воспроизводства их полной копии в текущих ценах на дату оценки, либо стоимость приобретения нового объекта, полностью идентичного данному по конструктивным, функциональным и другим характеристикам тоже в текущих ценах. Остаточная же стоимость определяется как восстановительная стоимость за вычетом совокупного износа.

Под стоимостью замещения оцениваемой машины или оборудования

понимается минимальная стоимость приобретения аналогичного нового

объекта, максимально близкого к оцениваемому по всем функциональным,

конструктивным и эксплуатационным характеристикам, в текущих ценах.

Остаточная стоимость замещения определяется как стоимость замещения

за вычетом износа.

Таким образом, в первом случае речь идет об идентичных объектах, а во

втором - об аналогичных. Для определения того, какие объекты относятся

к идентичным, а какие к аналогичным, необходимо остановиться на потребительских свойствах машин и оборудования и описывающих их показателях:

• функциональные показатели (производительность или мощность, грузоподъемность,

тяговое усилие, размеры рабочего пространства, класс точности,

степень автоматизации);

• эксплуатационные показатели (безотказность, долговечность, ремонтопригодность, сохраняемость);

• конструктивные показатели (масса, вес, состав основных конструктивных

материалов);

• показатели экономичности эксплуатации машин, характеризующие

расходы различных ресурсов при функционировании машин в единицу

времени, на единицу продукции или работ;

• эстетические показатели;

• показатели эргономичности, характеризующие машину как элемент системы человек-машина.

При установлении сходства машин и оборудования можно выделить три

уровня:

• функциональное сходство (по области применения, назначению);

• конструктивное сходство (по конструктивной схеме, составу и компоновке

элементов);

• параметрическое сходство (по значению параметров).

При полном достижении функционального, конструктивного и параметрического сходств принято говорить об идентичности объектов, а при приблизительном и частичном сходствах - об аналогичности.

При определении затрат, связанных с приобретением и установкой соответствующего оборудования, необходимо учитывать затраты на приобретение оборудования, транспортные расходы по доставке оборудования, заготовительно-складские расходы (включая комиссионные снабженческим организациям, таможенные пошлины), все виды расходов, связанных с монтажом, установкой оборудования, его наладкой.

В затратном подходе в оценке машин и оборудования можно выделить

следующие основные методы:

• метод расчета по цене однородного объекта;

• метод поэлементного расчета;

• индексный метод оценки.

Метод расчета по цене однородного объекта. Оценщик при использовании

данного метода осуществляет работы в следующей последовательности:

1. Для оцениваемого объекта подбирается однородный объект, похожий на

оцениваемый прежде всего по технологии изготовления, используемым

материалам, конструкции. Цена на однородный объект должна быть известна.

2. Определяется полная себестоимость производства однородного объекта

по формуле:

Допустимо принять показатель рентабельности для пользующейся повышенным

спросом продукции в интервале 0,25-0,35, для продукции, имеющей

средний спрос, - 0,1-0,25, для низкорентабельной продукции -

0,05-0,1.

3. Рассчитывается полная себестоимость оцениваемого объекта. Для этого в себестоимость однородного объекта вносятся корректировки, учитывающие различия в массе объектов.

4. Определяется восстановительная стоимость оцениваемого объекта по формуле

где SB - восстановительная стоимость оцениваемого объекта.

Если оцениваются машины и оборудование, спрос на которые отсутствует,

то их стоимость принимается на уровне себестоимости.

Метод поэлементного расчета. При использовании данного метода осуществляются следующие этапы работы:

1. Составляется перечень комплектующих узлов и агрегатов оцениваемого

объекта. Собирается ценовая информация по комплектующим, но это

становится возможным только при наличии развитого рынка комплектующих изделий.

2. Определяется полная себестоимость объекта оценки по формуле

г д е п о л н а я себестоимость оцениваемого объекта;

стоимость комплектующего узла или агрегата; собственные затраты изготовителя (например, стоимость сборки).

3. Рассчитывается восстановительная стоимость оцениваемого объекта

Индексный метод оценки. При применении индексного метода оценки

осуществляется приведение базовой стоимости объекта оценки (первоначальной балансовой стоимости или восстановительной стоимости по предыдущей переоценке) к современному уровню с помощью индекса (или

цепочки индексов) изменения цен по соответствующей группе машин или

оборудования за соответствующий период.

Возможно осуществление индексирования затрат, из которых складывается

себестоимость оцениваемого объекта. При этом используются ценовые

индексы ресурсов. Для определения остаточной стоимости машин и

оборудования из восстановительной стоимости вычитается суммарный износ:физический, функциональный и внешний.