Отбор товаров-представителей

Введение

Рынок жилья в России начал развиваться в начале 1990-х годов, когда была разрушена ранее существовавшая система обязательной принадлежности объектов недвижимости к государственному сектору. Реформа жилищного сектора привела к легализации операций в данной сфере, участию в этих процессах физических и юридических лиц. Переход жилищной сферы на рыночные отношения потребовал создания соответствующей информационной базы и методов статистического наблюдения.

Для эффективного управления процессами, происходящими на рынке жилья, как на уровне страны в целом, так и в ее субъектах, необходимо учитывать как специфические особенности субъектов, так и общие тенденции их развития.

Рынок недвижимости можно разделить на три основные группы:

- рынок жилья;

- рынок нежилых помещений;

- рынок земли.

 

Особенности формирования цен на рынке жилья

Цели расчета средних цен и индексов цен на рынке жилья

Для изучения ценовых процессов на рынке жилья организовано наблюдение за средними ценами и индексами цен на реализуемое жилье. Результаты наблюдения представлены данными об уровне средних цен одного квадратного метра общей площади квартир на первичном и вторичном рынках жилья и темпах их изменения.

Информация о средних ценах жилья используется для оценки его рыночной стоимости при определении размера выплат различного вида субсидий, а также мониторинга реализации федеральных целевых программ и проектов. Показатели динамики цен на рынке жилья используются для сравнительного анализа индексов цен во времени и по субъектам Российской Федерации, т.е. для проведения межвременных и межрегиональных сопоставлений. Кроме того, индексы цен одного квадратного метра общей площади квартир используются при исчислении валового внутреннего продукта (ВВП) в сопоставимых ценах и других макроэкономических показателей, при проведении ретроспективного анализа и прогнозирования, а также в научных исследованиях.

Средние цены на первичном и вторичном рынках жилья в целом по Российской Федерации определяются из уровней цен на жилье, сложившихся в ее субъектах.

Средние цены и индексы цен на рынке жилья исчисляются на основе постоянной структуры весов и позволяют определить динамику цен одного квадратного метра общей площади жилья и индексов цен, не подверженную влиянию изменений объема реализации различных типов жилья.

 

Основные этапы формирования средних цен и индексов цен на рынке жилья

Расчет средних цен и построение индексов цен на рынке жилья состоит из следующих этапов:

- отбор товаров-представителей, участвующих в расчетах средних цен и индексов цен;

- отбор городов для наблюдения за ценами и организаций, осуществляющих продажу жилья или предоставляющих посреднические услуги по продаже жилья;

- определение порядка регистрации и сбора информации о ценах;

- формирование базисных весов для исчисления средних цен и индексов цен на жилье различных уровней агрегации;

- расчет средних цен одного квадратного метра общей площади жилья;

- расчет индексов цен на рынке жилья.

 

Отбор товаров-представителей

Регистрация цен на рынке жилья по каждому типу квартир осуществляется отдельно на новые квартиры и на квартиры функционирующего жилищного фонда, находящиеся в собственности, если они являются объектами совершения рыночных сделок.

Под товаром-представителем, на который осуществляется регистрация цен на рынке жилья, понимается предназначенная для продажи на первичном или вторичном рынках жилья квартира определенного типа (низкого качества, среднего качества (типовые), улучшенной планировки и элитные) с определенным количеством комнат, в домах различного типа (крупнопанельном и крупноблочном, кирпичном или монолитном, в том числе монолитно-кирпичном).

Перечень товаров-представителей со стандартным описанием характеристик квартир формируется централизованно на федеральном уровне и доводится до специалистов территориальных органов Росстата, которые в обязательном порядке организуют наблюдение за ценами на квартиры, включенные в этот перечень.

Для наблюдения за ценами на первичном и вторичном рынках жилья отбираются квартиры с разным числом комнат в домах различного типа.

Специалистам территориальных органов Федеральной службы государственной статистики при отборе товаров-представителей с конкретными характеристиками для регистрации цен необходимо учитывать тот фактор, что отобранный для регистрации цен товар-представитель (квартира определенного типа на первичном или вторичном рынках жилья) должен участвовать в наблюдении постоянно в течение длительного периода времени.

Продажа участвующих в наблюдении типов квартир должна характеризоваться относительной стабильностью и отражать динамику цен того типа жилья, который они представляют.

Наблюдение охватывает только городской жилищный фонд.

Рынок коттеджного и деревянного жилья в наблюдении не участвует.

В статистическом наблюдении за ценами не участвует жилье, расположенное в сельской местности.

Первичным рынком жилья является рынок, на котором осуществляется передача в частную собственность нового (вновь построенного или реконструированного) жилья на возмездной основе правами, на реализацию которого обладают: государство в лице федеральных, территориальных и местных органов исполнительной власти; фирмы-застройщики, осуществляющие строительство (реконструкцию) объектов недвижимости; юридические и физические лица, официально уполномоченные осуществлять реализацию жилья.

На вторичном рынке жилья собственниками квартир могут выступать как физические, так и юридические лица. Объектом наблюдения на вторичном рынке жилья являются квартиры, находящиеся в частной или в государственной собственности и обладающие определенной степенью износа в результате эксплуатации. Кроме того, на вторичном рынке жилья регистрируются цены на вновь построенные (т.е. не бывшие в эксплуатации) или реконструированные квартиры, являющиеся объектом перепродажи как физическими, так и юридическими лицами.