2020-01-14
73
Такая схема ранее, в 2003-2007 годах, активно использовалась коммерческими структурами (и возможно, где-то используется и поныне), которые не смогли найти общий язык с депутатами местного совета или с главой райгосадминистрации. Точно также многие субъекты хозяйствования пытались «ускорить» рассмотрение их заявлений в указанных органах.
Необходимо отметить, что высшие суды и ранее пытались урегулировать данный вопрос (см., к примеру, постановление ВХСУ по делу № 3/519 от 04.06.08, от 26.12.07 по делу № 2-26/12516-2006, от 11.01.07 по делу №2-20/11801-2006, постановление ВАСУ от 17.10.06 по делу № К-20700/06). Однако, комплексно к вопросу ВХСУ впервые подошел в п.4 Обзорного письма от 30.11.07 N 01-8/918 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с арендой земельных участков», указав, что заключение договора возможно только на основании отдельного решения соответствующего органа государственной власти или местного самоуправления. Далее уже ВСУ в п.14 письма от 29.10.08 № 19-3767/0/8-08 более четко указал, что суды при рассмотрении исков о признании неправомерным бездействия по нерассмотрению заявления о предоставлении земельного участка могут только обязать соответствующий орган рассмотреть такое заявление, а не принимать решение о предоставлении участка в собственность (аренду), поскольку это не входит в компетенцию суда.
В Рекомендациях ВХСУ (п. 3.4.5) отмечено, что необходимым условием заключения договора аренды участка, находящегося в государственной (коммунальной) собственности, является решение соответствующего уполномоченного органа, и поэтому возложение обязательства в судебном порядке заключить такой договор в отсутствие указанного решения является нарушением его исключительной компетенции, предусмотренной Конституцией Украины. Поэтому, если истец при обращении в суд не представил доказательств принятия уполномоченным органом соответствующего решения о предоставлении участка в аренду, то требования о возложении обязательства заключить договор аренды удовлетворению не подлежат. Иными словами, ВХСУ дал ответ на вопрос, который волновал многих субъектов хозяйствования, которые в 2008 году оказались в ситуации, когда решение о предоставлении участка совет принял, а потом по инициативе КМУ были введены земельные конкурсы, в связи с чем местный совет приостановил работу по заключению договора – теперь можно смело обязывать соответствующий совет заключить договор, если решение о его заключении было принято советом и до настоящего момента не отменено.
Можно, кстати, сказать, что теоретическое обоснование вышеуказанной позиции было изложено ВХСУ в п.1 того же Обзорного письма от 30.11.07 N 01-8/918 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с арендой земельных участков» - решение компетентного органа о предоставлении земельного участка и соответствующий договор аренды являются взаимосвязанными юридическими фактами. Иными словами, волеизъявление компетентного органа фиксируется в форме принятия им соответствующего решения и лишь реализуется путем заключения договора (выдачи госакта), а поэтому невозможно, например, заключение договора аренды (купли-продажи) участка без принятия уполномоченным органом решения (аналогично, с признанием недействительным его решения о предоставлении земельного участка в собственность соответствующий госакт автоматически теряет силу – см. подробнее выше).
Вместе с тем, и ВХСУ (п.3.4.3 Рекомендаций), и ВСУ (п.7 Постановления Пленума № 2) едины во мнении, что при рассмотрении исков к органам исполнительной власти или местного самоуправления в случае несогласия с их решениями по вопросам в сфере земельных отношений, отнесенным к их компетенции (в частности, про отказ в предоставлении участка в собственность или пользование, про отказ в продаже участка, в предоставлении разрешения на составление проекта отвода и т.д.), суд при наличии оснований для удовлетворения иска (к которым, по нашему мнению, может быть отнесено, к примеру, принятие решений уполномоченным органом без четкой мотивации в порядке ст. 118 ЗК Украины) признает решение недействительным и обязывает указанный орган в зависимости от характера спора выполнить определенные действия в защиту нарушенного права, предусмотренные его компетенцией (или не совершать их или прекратить их), как того требует законодательство, или же предоставляет право истцу совершить определенные действия для устранения нарушений его права.
Так, суд непосредственно может решить данные вопросы по сути, если это соответствует закону – например, признать право на земельный пай, если райгосадминистрацией безосновательно отказано в выдаче подтверждающего документа (ч.3 ст. 1 Закона Украины «О порядке выделения в натуре (на местности) земельных участков собственникам земельных долей (паев)») или решить вопрос о предоставлении земельного участка в собственность или пользование для создания фермерского хозяйства, если компетентный орган отказал в этом или, несмотря на решение суда, обязывающее его рассмотреть заявление по данному поводу, не рассматривает его при наличии необходимых документов (ч.4 ст. 7 Закона Украины «О фермерском хозяйстве»). В иных случаях суд не может решать вопросы, отнесенные к компетенции указанных органов, в частности о передаче земельных участков в аренду, в пользование, о заключении или возобновлении договоров аренды земельных участков, изменении целевого назначения и т.д.
Иными словами, если законом прямо предусмотрено право суда урегулировать отношения сторон, связанные с землей, то просить суд об этом можно (а в некоторых случаях - даже нужно).
Вместе с тем, относительно суперфиция, ставшего в определенный момент более популярным, чем аренда, ВХСУ сделан более серьезный вывод (п.3.6.2, 3.6.3 Разъяснений) – не предусмотрено законом как возможности установления суперфиция на основании решения суда, а равно признание договора суперфиция заключенным в редакции истца, поскольку это ограничивает права собственника участка. Аналогично, законодательством не предусмотрено и обязательство собственника участка непременно заключать такой договор по требованию лица, имеющего намерение строить. Иными словами, ВХСУ фактически «закрыл» еще одну лазейку, которую пытались использовать многие коммерсанты при решении земельных вопросов.
Кроме того, ВСУ поставил точку в использовании еще одной схемы, которая якобы позволяла «обмануть» мораторий на отчуждение земельных участков сельскохозяйственного назначения. В новой редакции пп. «є» п. 18 Постановления Пленума № 7 предусмотрено, что не может осуществляться переход права собственности на основании судебных решений (через признание права собственности на отчужденный земельный участок или признание действительным договора относительно его отчуждения, обращение взыскания на земельный участок в счет обязательств собственника земельного участка или передаче ее в собственность кредитору по этим основаниям, выдачу исполнительного документа по аналогичному решению третейского суда и т.д.) на земельные участки, относительно которых установлен запрет на продажу или отчуждение другим способом. К таким относятся участки: сельскохозяйственного назначения государственной и коммунальной собственности, кроме изъятия (выкупа) их для общественных нужд, отчуждения и изменения целевого назначения земельных участков, которые находятся в собственности граждан и юридических лиц для ведения товарного сельскохозяйственного производства, земельных участков, выделенных в натуре (на местности) владельцам земельных долей (паев) для ведения личного крестьянского хозяйства, а также земельных паев, кроме передачи их по наследству, обмена земельного участка на другой земельный участок согласно закону (без доплат) и изъятие (выкуп) для общественных нужд (пункт 15 раздела X "Переходные положения" ЗК Украины).
