Региональные и муниципальные программы

Существование федеральной подпрограммы запустило механизм создание региональных и муниципальных программ строительства жилья для молодежи. В частности сегодня в России действует более 30 таких программ, основными целями которых являются:

- поддержка молодых семей;

- улучшение демографической ситуации в регионе;

- решение кадровых вопросов региона.

Жилищные программы помощи молодежи действуют и в провинции, но там процесс обеспечения молодых семей жильем идет гораздо медленней, чем в столице. Ежегодно количество счастливчиков, получающих помощь от государства на решение жилищного вопроса, в каждом регионе увеличивается не более чем на 150 человек. Одна из причин – крайне низкое финансирование.

В ближайшие два года по этой программе планируется возвести не менее 600 тыс. кв. метров жилья (около 10000 квартир), из которых более 200 тысяч – к концу 2009 года (около 3000 квартир). Всего в этом году на реализацию проекта будет потрачено более 10 млрд. рублей, и в новые квартиры смогут въехать более двух тысяч молодых семей.

Естественно, совершенно безвозмездно молодые семьи это жилье не получают. Стать владельцами квартиры они могут только по договорам коммерческого найма или купли-продажи с рассрочкой платежа, при этом размер ежемесячных выплат зависит от целого ряда обстоятельств: года постановки на учет, размера полученных семьей безвозмездных субсидий, количества детей, размера и стоимости квартиры.

Молодая семья может стать участником Программы при одновременном соблюдении следующих условий:

- оба супруга постоянно проживают в Москве (без ограничений по продолжительности проживания; супруги могут быть прописаны по разным адресам в пределах Москвы);

- продолжительность брака не превышает трех лет (в случае рождения в семье детей данное ограничение снимается);

- оба супруга моложе 30 лет.

Участником программы также может стать неполная семья с детьми, в которой мать (отец) младше 30 лет и постоянно проживает в г. Москве.

Участники этой программы могут улучшить свои жилищные условия двумя путями:

1)покупка квартиры через согласованные Правительством Москвы долгосрочные системы жилищных (строительных) сбережений (далее – накопительные системы) с использованием безвозмездной субсидии на строительство или приобретение жилища, в том числе с предоставлением для временного проживания квартиры по договору найма (коммерческого). Чем дольше Участник программы стоит в очереди, тем больше размер предоставляемой субсидии, тем меньше размер ежемесячных взносов в накопительную систему. В случае вступления в брак одиноких родителей или рождения ребенка увеличивается размер выделяемой безвозмездной субсидии (по 18 кв. м на каждого нового члена семьи, признанного нуждающимся в улучшении жилищных условий). После того, как Участник программы накопит необходимую сумму, в том числе с использованием заемных средств, ему выделяется безвозмездная субсидия на строительство или приобретение квартиры на рынке жилья. В рамках программы, по заявлению Участника программы, молодой семье предоставляется возможность заключения с городом договора найма (коммерческого) квартиры сроком на 5 лет. На основании договора найма (коммерческого) Участнику программы, вступившему в одну из согласованных Правительством Москвы накопительных систем, предоставляется для временного проживания квартира, являющаяся собственностью города. Ставка платы за наем жилого помещения составляет ежемесячно 6 – 35 рублей за 1 кв. метр общей площади квартиры в зависимости от наличия и количества детей. Платежи по жилищно-коммунальным услугам ежемесячно в среднем составляют 27 рублей за 1 кв. метр. В случае рождения ребенка в период действия договора найма (коммерческого), размер ставки платы за наем уменьшается.

2) купля-продажа квартиры с рассрочкой платежа.

Город заключает с Участником программы договор купли-продажи с рассрочкой платежа сроком на 5 лет. На основании договора участнику программы предоставляется для проживания квартира, являющаяся собственностью города. При заключении договора Участник программы оплачивает не менее 30 процентов от стоимости предоставляемой квартиры и в течение срока действия договора ежеквартально равными долями выплачивает остаточную стоимость квартиры с процентами (3-8 процентов годовых). Помимо платежей в счет выкупа квартиры Участник программы, как и по договору найма (коммерческого), ежемесячно платит 100 процентов за жилищно-коммунальные услуги, что составляет в среднем 27 руб. за 1 кв. м. В случае рождения ребенка в период действия договора купли-продажи Участнику программы предоставляется льгота в виде списания части долга за выкупаемую квартиру. При рождении первого ребенка списывается стоимость 10 кв. м общей площади квартиры, второго ребенка – еще 14 кв. м, третьего ребенка и последующих – еще по 18 кв. м общей площади. После полной оплаты стоимости квартиры, предоставленной по договору купли-продажи с рассрочкой платежа, и процентов за рассрочку, квартира переходит в собственность Участника программы.

Кооперативы.

Все современные жилищные кооперативы образуют три группы: жилищно-строительные, жилищно-накопительные и, так называемые, строительно-сберегательные кассы. Жилищно-строительные кооперативы или ЖСК – некоммерческая организация, потребительский кооператив, осуществляющий свою деятельность в соответствии с разделом V нового Жилищного кодекса РФ. ЖСК организуется для того, чтобы обеспечить членов кооператива жилой площадью путем строительства многоквартирного жилого дома на собственные средства кооператива, а также для последующей эксплуатации и управления им. ЖСК – это кооператив одного дома, пайщики организации могут объединить свои взносы только на строительство конкретного объекта недвижимости. Жилищные накопительные кооперативы – некоммерческие организации, в которых число членов не может быть меньше 50 человек и больше 5 000 человек. Стать участником такого кооператива, как и предыдущего, могут только граждане не моложе 16 лет, уплатившие вступительный взнос и часть паевого взноса. Основная цель деятельности ЖНК – привлечение индивидуальных сбережений и использование их для приобретения квартир в интересах его членов (пайщиков). Если ЖСК люди объединяются, чтобы насобирать денег и построить для себя один дом, в ЖНК копят себе на жилье, чтобы приобрести его у других застройщиков, поэтому ЖНК может приобретать квартиры как на первичном, так и на вторичном рынках. Механизм участия заключается в примерно следующих этапах: гражданин старше 16 лет берет паспорт или любое другое удостоверение личности и вступает в выбранный им кооператив, внося вступительный членский взнос (2-3% от стоимости недвижимости) и первоначальный паевой взнос (как правило, 50%). Далее он накапливает примерно половину стоимости квартиры в течение определенного периода, который устанавливает сам. Кооператив добавляет недостающую половину и приобретает жилье для своего пайщика. Член ЖСК вселяется, прописывается и, уже проживая в купленной для него квартире, имеет срок до 8 лет для того, чтобы полностью оплатить выданную ему ссуду. Как только человек полностью накопил пай, он становится собственником квартиры на основании п. 4 ст. 218 ГК РФ. Кроме, этого обязательно титульное страхование (утрата права собственности), а также от порчи имущества (пожар, залив, разрушение и т.д.). Все страхование осуществляется за 1% в год от страхуемой суммы. В обязательном порядке должна страховаться и сумма, выданная пайщику из кооператива. Проще говоря, обе накопительные системы имеют в своей основе накопление дешевых ресурсов – люди кредитуют друг друга. С одной стороны, это хорошо (низкие проценты), но с другой – это высокий риск. Существует и такой вид кооперации, как строительно-сберегательная касса (ССК) – это специализированный банк, находящийся под контролем Центробанка и направленный на привлечение денежных средств физических лиц с целью предоставления своим вкладчикам кредитов для улучшения жилищных условий. ССК отличается от ЖНК более низким уровнем рисков, позволяющим привлечь большее количество участников. Здесь работает следующая схема: человек накопил 30%, ССК добавила 30%, одновременно выступив гарантом на остаток в виде 40% перед ипотечным банком. Тогда и требования к кредитной истории заемщика, к его "серым" и "белым" доходам будут совершенно иными, чем в ипотечных банках. Главное отличие сберегательной кассы от кооператива в том, что она, по сути, представляет собой специализированный банк, который ведет только операции по привлечению денег и выдачи ссуд.

Выводы.

Несмотря на значительный выбор различных ипотечных программ, они до сих пор остаются недоступными для широкого слоя российских молодых семей.

Действующие федеральные, региональные и муниципальные программы являются наилучшим механизмом решения жилищной проблемы молодых семей, но в связи с небольшими объемами финансирования могут помочь только очень ограниченному кругу участников и не могут серьезно решить проблему жилья.Круг участников действующих программ очень узок и не охватывает многих нуждающихся молодых семей. Жилищные кооперативы также являются малодоступным инструментом решения жилищных проблем молодых семей в связи с короткими сроками кредитования и низким уровнем заработной платы российских молодых семей.