Сравнительный подход к оценке земельных участков

 

Метод сравнения продаж широко используется в странах с развитым земельным рынком, особенно для оценки свободных зе­мельных участков и участков с индивидуальной жилой застрой­кой. Метод основывается на систематизации и сопоставлении ин­формации о ценах продажи аналогичных земельных участков, т.е. на принципе замещения. Метод сравнения продаж предполагает, что рациональный покупатель за выставленный на продажу зе­мельный участок заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по площади и местоположению участок земли. Поэтому цены, недавно уплаченные за сопостави­мые объекты, отражают рыночную стоимость оцениваемого участ­ка земли.

Принцип замещения исходит из того, что рынок является от­крытым и конкурентным, что на нем взаимодействует достаточное количество продавцов и покупателей, которые действуют в соот­ветствии с типичной мотивацией, экономически рационально и в собственных интересах, не находясь под посторонним давлением. Также подразумевается, что земельный участок будет приобре­таться на типичных для данного рынка условиях финансирования и находиться на рынке в течение достаточного периода времени, чтобы быть доступным для потенциальных покупателей. Метод сравнения продаж включает следующие этапы: Этап 1. Выявление недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем сегменте земельного рынка.

Оценщик изучает земельный рынок, проводит его сегментиро­вание и определяет, к какому сегменту рынка относится объект оценки. Сегментирование рынка — это процесс разбивания рынка на сектора, расположенные на одной и той же географической территории, имеющие аналогичные или конкурирующие варианты землепользования, схожие характеристики объектов и субъектов.

К характеристикам типичного для данного сегмента земельно­го участка относятся:

—зонирование и целевое назначение использования земли;

—плодородие при оценке сельскохозяйственных или лесных земель;

—местоположение;

— передаваемые юридические права собственности и другие.
Характеристики типичного для данного сегмента земельного рынка субъекта включают:

—инвестиционную мотивацию;

—платежеспособность;

—социально-юридический статус;

—источники и формы финансирования;

—предпочтения покупателей и другие.

В результате сегментирования земельные участки делятся на следующие группы:

—участки, используемые для целей садоводства и огородни­чества;

—участки, используемые для ведения личного подсобного хо­зяйства;

—участки, используемые для индивидуального жилищного
строительства;

—участки, используемые для массового жилищного строи­тельства;

—участки под объектами коммерческой недвижимости;

—участки под общественными объектами и т.п.

Выявление недавних продаж сопоставимых земельных участ­ков на соответствующем сегменте земельного рынка. Сбор ин­формации о ценах, котировках, спросе и предложении по продаже аналогичных участков земли.

Для сравнения используется несколько проданных земельных участков. Обычно достаточно от трех до пяти аналогов, но боль­шее число повышает достоверность оценки.

Этап 2. Проверка информации о сделках с земельными участ­ками. Отбор информации с целью повышения ее достоверности и получение подтверждения того, что совершенные сделки произош­ли в типичных рыночных условиях. Данные, собранные о прода­жах сравнимых земельных участков, должны быть подтверждены одним из участников сделки (покупателем или продавцом) или посредником.

Кроме того, при выборе объекта-аналога обращают внимание на типичный срок экспозиции, независимость субъектов сделки, инвестиционную мотивацию. Инвесторы должны иметь аналогич­ные мотивы, а покупаемые земельные участки одинаковое назна­чение. Для определения возможного использования объекта оцен­ки следует учитывать нормы зонирования. Например, если два земельных участка находятся в разных зонах, исключающих их одинаковое использование, они не могут рассматриваться как сравниваемые.

Этап 3. Сравнение оцениваемого земельного участка с участ­ками, проданными на рынке, и внесение поправок с учетом разли­чий между оцениваемым и каждым из сравниваемых участков.

В той мере, в какой оцениваемый земельный участок отлича­ется от сопоставимого участка, в цену последнего необходимо вне­сти поправки, чтобы определить, за какую цену он мог бы быть продан, если бы обладал теми же характеристиками, что и оцени­ваемый участок. При корректировке фактических цен продаж сравниваемых объектов поправки производятся в цене сопостави­мого участка. При этом необходимо ответить на вопрос: «За ка­кую цену был бы продан сопоставимый земельный участок, обла­дай он теми же характеристиками, что и оцениваемый участок?». Когда сравнимый земельный участок уступает оцениваемому уча­стку, фактическая цена продажи первого должна быть увеличена до той величины, за какую он был бы продан, обладая более вы­сокими характеристиками оцениваемого земельного участка.

Оценка земельного участка путем сравнения с другими, про­данными участками земли, может проводиться двумя способами: по элементам сравнения или с помощью единиц сравнения.

Элементами сравнения называют характеристики земельных участков и условий заключения сделок с ними, которые влияют на величину цены продажи. Путем анализа сравнительных продаж определяется стоимость типичного (стандартного) земельного уча­стка, который выступает затем основой расчета стоимости других участков земли. В качестве типичного земельного участка может использоваться как реальный, так и гипотетический участок.

Для лучшей организации процесса сравнения рекомендован стандартный порядок анализа элементов сравнения. При сравне­нии земельных участков обычно рассматривают шесть элементов:

Права собственности. Поправка вносится при отягощении:

1) прав покупателя залогом или долгосрочной арендой.

2) Условия финансирования. Условиями сделки могут быть
выплаты продавцом процента от кредита.

3) Условия продажи. Корректировка на этот элемент отража­ет нетипичные для рынка отношения между продавцом и покупа­телем, а также обстоятельства, при которых продавец и покупа­тель принимают свои решения относительно продажи или покупки  земельного участка.

4) Дата продажи. При сравнении даты оценки с датой прода­жи аналогов определяется, осуществлялась ли сопоставимая про­дажа при таких же или изменившихся рыночных условиях. При этом могут вноситься две поправки, одна, — учитывающая дина­мику цен продаж на данный вариант землепользования, и другая — на местоположение земельного участка. Поправки обычно вно­сятся поквартально, за исключением периодов резких скачков цен.

5) Местоположение. При сопоставлении местоположения уча­стков анализируется влияние окружения на конкурентоспособ­ность участков на рынке по физическим, социальным, экономиче­ским и даже политическим факторам.

Если сопоставимый участок находится в том же районе, что и оцениваемый, поправки, как правило, не вносятся. В редких слу­чаях, когда участок расположен на краю района и на него воздей­ствуют выгодные либо негативные факторы, ни один из которых не затрагивает оцениваемого участка, необходимо вносить поправ­ку.

Если сопоставимый участок находится в другом районе, то необходимо провести анализ возможных различий между этими районами. Например, при жилой застройке учитываются такие факторы, как транспортная доступность, инженерное обеспечение, экология, престижность. Величина поправки вычисляется на осно­ве анализа парных продаж.

6) Физические характеристики. В процессе сравнения выяв­ляются и рассматриваются только крупные физические различия, при этом необходим личный осмотр каждого из сопоставимых зе­мельных участков. Наиболее точная корректировка на отличия физических характеристик осуществляется методом корреляцион­но-регрессивного анализа.

При внесении поправки на размер участка определяется зави­симость цены продажи одной сотки от площади земельного участка.

Способ типичного (стандартного) земельного участка широко используется для оценки участков приблизительно одного разме­XXXи, которые сильно отличаются по элементам сравнения, например садоводческих, огороднических и дачных.

Способ единицы сравнения. Поскольку земельные участки, приносящие доход, часто различаются по площади и размеру имеющихся улучшений, при проведении сравнения проданных участков с оцениваемым участком цены продаж выражаются в стоимости единицы сравнения. Единица сравнения используется также для быстрой информации инвесторов или потенциальных покупателей. Например, стоимость земельного участка — 600 долларов за одну сотку или стоимость жилья — 700 долларов за один квадратный метр площади.

При сделках с незастроенными земельными участками ис­пользуются следующие единицы сравнения:

Цена за 1 гектар — при продажах больших массивов земли сельскохозяйственного или лесного назначения, под промышлен­XXXиXXX использование, при разделении земельных массивов на стан­дартные участки.

Цена за 1 квадратный метр — при продажах земли в центрах городов под коммерческую застройку. Участки должны быть со­поставимы по важнейшим признакам: для офисных зданий это доступ к транспортным магистралям и местам парковки, другим офисным зданиям, банкам и т.п.; для складских помещений — доступ к транспортным коммуникациям.

Цена за 1 фронтальный метр часто применяется при оценке земли, предназначенной для торговых предприятий, а также предприятий сферы обслуживания. Общая стоимость земельного участка считается пропорциональной длине его границы по какой-либо улице или шоссе.

Цена за лот — цена за стандартные по форме и размеру зе­мельные участки в районах массовой жилой или дачной застрой­XXXи. Колебания цен на стандартные па размеру и форме участки могут быть вызваны перепадами в рельефе, дренажными пробле­мами или опасностью паводков.

Цена за единицу плотности. Нормативные акты по зонирова­нию обычно ограничивают плотность застройки на различных участках. На некоторых сегментах рынка это приводит к тому, что цена котируется на основе максимальной плотности, разре­шенной нормами зонирования, например на основе количества разрешенных для строительства единиц жилья.

При использовании метода единицы сравнения на основе ряда фактических продаж определяется средняя стоимость единицы сравнения для каждой однородной группы земельных участков. Средняя стоимость определяется путем расчета медианы(середины ранжированного ряда) или среднеарифметической ве­личины цены продажи в расчете на одну единицу сравнения. Если по какой-либо однородной группе земельных участков имеется мало сделок, то ее можно объединить с близкой по ценовому зна­чению и целевому использованию другой группой участков. Метод единицы сравнения применяется в случаях, когда участки сильно отличаются друг от друга по размерам, но относительно схожи по другим параметрам.

При правильном применении методы типичного (стандарт­ного) участка и единицы сравнения должны давать приблизитель­но одинаковые оценки земельных участков. Преимуществом мето­да типичного участка является то, что в его основе лежит подход сравнения продаж, который позволяет учесть различия по элемен­там сравнения.

Преимуществом метода, единицы сравнения является его отно­сительная простота и легкость. Особенно широко метод использу­ется при освоении новых земельных массивов и стандартной за­стройке.

Этап 4. Анализ приведенных цен аналогов и выведение итого­вой величины рыночной стоимости оцениваемого земельного уча­стка. После внесения корректировок в цены отобранных аналогов полученные результаты должны быть согласованы для итоговой оценки стоимости земельного участка. Простой расчет средней арифметической величины цен отобранных аналогов применяется редко. Для получения более точного результата используется формула средневзвешенной величины.

Для определения рыночной стоимости земельного участка ис­пользуется следующая информация:

—титул собственности и регистрационные данные по земель­ному участку, сервитуты;

—категория земель, в границах которых расположен земель­ный участок;

—физические характеристики участка;

—данные о взаимосвязи участка с окружением;

— экономические факторы, характеризующие участок.
Источниками этих данных могут быть городские, районные и поселковые комитеты и органы, где осуществляется ре­гистрация сделок с земельными участками, риелторские фирмы, специализирующиеся на сделках с недвижимостью, ипотечные кредитные организации, оценочные фирмы, периодическая печать и другие источники.

Способ единицы сравнения. Поскольку земельные участки, приносящие доход, часто различаются по площади и размеру имеющихся улучшений, при проведении сравнения проданных участков с оцениваемым участком цены продаж выражаются в стоимости единицы сравнения. Единица сравнения используется также для быстрой информации инвесторов или потенциальных покупателей. Например, стоимость земельного участка — 600 долларов за одну сотку или стоимость жилья — 700 долларов за один квадратный метр площади.

При сделках с незастроенными земельными участками ис­пользуются следующие единицы сравнения:

Цена за 1 гектар — при продажах больших массивов земли сельскохозяйственного или лесного назначения, под промышлен­XXXиXXX использование, при разделении земельных массивов на стан­дартные участки.

Цена за 1 квадратный метр — при продажах земли в центрах городов под коммерческую застройку. Участки должны быть со­поставимы по важнейшим признакам: для офисных зданий это доступ к транспортным магистралям и местам парковки, другим офисным зданиям, банкам и т.п.; для складских помещений — доступ к транспортным коммуникациям.

Цена за 1 фронтальный метр часто применяется при оценке земли, предназначенной для торговых предприятий, а также предприятий сферы обслуживания. Общая стоимость земельного участка считается пропорциональной длине его границы по какой-либо улице или шоссе.

Цена за лот — цена за стандартные по форме и размеру зе­мельные участки в районах массовой жилой или дачной застрой­XXXи. Колебания цен на стандартные па размеру и форме участки могут быть вызваны перепадами в рельефе, дренажными пробле­мами или опасностью паводков.

Цена за единицу плотности. Нормативные акты по зонирова­нию обычно ограничивают плотность застройки на различных участках. На некоторых сегментах рынка это приводит к тому, что цена котируется на основе максимальной плотности, разре­шенной нормами зонирования, например на основе количества разрешенных для строительства единиц жилья.

При использовании метода единицы сравнения на основе ряда фактических продаж определяется средняя стоимость единицы сравнения для каждой однородной группы земельных участков. Средняя стоимость определяется путем расчета медианы

(середины ранжированного ряда) или среднеарифметической ве­личины цены продажи в расчете на одну единицу сравнения. Если по какой-либо однородной группе земельных участков имеется мало сделок, то ее можно объединить с близкой по ценовому зна­чению и целевому использованию другой группой участков. Метод единицы сравнения применяется в случаях, когда участки сильно отличаются друг от друга по размерам, но относительно схожи по другим параметрам.

При правильном применении методы типичного (стандарт­ного) участка и единицы сравнения должны давать приблизитель­но одинаковые оценки земельных участков. Преимуществом мето­да типичного участка является то, что в его основе лежит подход сравнения продаж, который позволяет учесть различия по элемен­там сравнения.

Преимуществом метода, единицы сравнения является его отно­сительная простота и легкость. Особенно широко метод использу­ется при освоении новых земельных массивов и стандартной за­стройке.

Этап 4. Анализ приведенных цен аналогов и выведение итого­вой величины рыночной стоимости оцениваемого земельного уча­стка. После внесения корректировок в цены отобранных аналогов полученные результаты должны быть согласованы для итоговой оценки стоимости земельного участка. Простой расчет средней арифметической величины цен отобранных аналогов применяется редко. Для получения более точного результата используется формула средневзвешенной величины.

Для определения рыночной стоимости земельного участка ис­пользуется следующая информация:

—титул собственности и регистрационные данные по земель­
ному участку, сервитуты;

—категория земель, в границах которых расположен земель­ный участок;

—физические характеристики участка;

—данные о взаимосвязи участка с окружением;

— экономические факторы, характеризующие участок.
Источниками этих данных могут быть городские, районные и

поселковые земельные комитеты и органы, где осуществляется ре­гистрация сделок с земельными участками, риелторские фирмы, специализирующиеся на сделках с недвижимостью, ипотечные кредитные организации, оценочные фирмы, периодическая печать и другие источники. При этом необходимо иметь в виду, что публикуемые в периодической печати цены на продаваемые земель­ные участки — это цены продавца, которые выше фактических цен сделок.

Оценка методом сравнения продаж является наиболее объек­тивной в тех случаях, когда имеется достаточно сопоставимой ин­формации по прошедшим на рынке сделкам.

Как показывает практика, метод сравнения продаж дает не­удовлетворительные результаты в условиях высоких темпов ин­фляции, при недостатке данных о рыночных продажах сопоста­вимых объектов или их низкой достоверности, а также при резких изменениях экономических условий.

Когда продаж незастроенных земельных участков недостаточ­но для использования метода сравнения продаж, приходится об­ращаться к косвенным и менее надежным способам. Успешное их применение требует проведения тщательного анализа исходной информации и определенного опыта оценщика.

Метод переноса или соотнесения, который предполагает, что для каждого типа застройки земельного участка существует опре­деленная пропорция между стоимостью земли и стоимостью улуч­шений.

Метод переноса основан на определении соотношения между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней строений. Це­на продажи объекта недвижимости разделяется на две части — стоимость зданий и стоимость земельного участка. Для каждого типа застройки земельного участка в данной местности существует устойчивая пропорция между стоимостью земли и стоимостью со­оружений. Этот факт подтверждается принципами сбалансирован­ности и предельной производительности.

Если в районе оценки нет достаточного числа продаж неосво­енных земельных участков, то можно подобрать сопоставимый район с имеющимися продажами как застроенных, так и незастро­енных земельных участков. Определив типичное соотношение ме­жду стоимостью земли и общей стоимостью объекта недвижимости (долю земли), его переносят для анализа продаж аналогичных земельных участков в районе, где производится оценка.

Доля земли в стоимости объекта = стоимость земли /

/ стоимость земли + стоимость зданий