Доходный подход к оценке земельных участков

 

Доходный подход к оценке земельных участков — это мето­ды, позволяющие получить оценку стоимости земли исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов. Данный подход применим только к земельным участкам, приносящим доход. В основе доходного подхода лежат три принципа: принцип ожида­ния, принцип спроса и предложения и принцип замещения. Типичный инвестор или предприниматель приобретает земельный участок в ожидании получения будущих денежных доходов или других выгод. При этом стоимость земельного участка может быть определена исходя из доходности земли, т.е. способности прино­сить доход в будущем на протяжении всего срока эксплуатации.

Таким образом, рыночная стоимость земельного участка представляет собой сумму приведенных к дате оценки ожидаемых бу­дущих рентных доходов или других выгод. Потоки доходов за период владения землей, а также выручка от последующей пере­продажи земельного участка капитализируются в текущую стои­мость.

Капитализация представляет собой деление текущего дохода на соответствующую ставку капитализации, в результате чего ве­личина доходов превращается в стоимость земельного участка.

Расчеты стоимости земли доходным методом основаны на ис­пользовании следующей формулы:

Стоимость земли  =

               Доход

                                                                  Ставка капитализации

При использовании доходного метода необходимо определить доход и ставку капитализации. В зависимости от целевого назна­чения земельного участка в качестве дохода могут выступать:

—рента для оценки сельскохозяйственных и лесных земель;

—часть дохода от имущественного комплекса, приходящаяся
на застроенный земельный участок;

—арендная плата для оценки земель поселений;

—доход от прироста стоимости земельного участка, получае­мый при его продаже в будущем или при его залоге под ипотеч­ный кредит.

Сложной проблемой доходного подхода является определение ставки капитализации. На практике сложилось три подхода к расчету ставки капитализации, первоначально разработанных для капитализации земельной ренты, т.е. оценки сельскохозяйствен­ных земель.

Первый подход — это подход к земельному участку как раз­новидности денежного капитала и соответственно расчет ставки капитализации исходя из характеристик денежного рынка на дату оценки. Например, в Испании доходность с гектара по каждой выращиваемой культуре капитализируется под 3% — средняя учетная ставка в Испании. Всероссийский НИИ экономики, труда и управления в сельском хозяйстве в качестве ставки капитализа­ции рекомендует использовать ставку Сбербанка по долгосрочным валютным депозитам.

Второй подход — расчет ставки капитализации методом ку­мулятивного построения. В качестве примера рассмотрим расчет ставки капитализации при оценке городских земель в Москве. Ставка капитализации включает следующие составные части:

— безрисковую ставку — например, процентную ставку Сбербанка по валютным вкладам;

—страновой риск — для Москвы 3—6%, минимальное значе­ние по России;

—риск ликвидности — это риск, связанный с возможностью
возникновения потерь при реализации объекта недвижимости из-за недостаточной развитости или неустойчивости рынка.

Третий подход — метод рыночной выжимки (анализ сравни­тельных продаж).

Данный метод прост, но требует достоверной информации об объектах сравнимых продаж.

Ставка капитализации равна доходу, деленному на цену про­дажи по объектам-аналогам. Желательно рассчитывать среднее значение по нескольким продажам.

Различают метод прямой капитализации дохода и капитали­зацию дохода по периодам или метод дисконтированных денеж­ных потоков.

Метод прямой капитализации дохода основан на определении дохода от владения земельным участком и делением его на ставку капитализации или для сельскохозяйственных земель умножением на коэффициент капитализации. При этом под коэффициентом капитализации понимают период, необходимый для окупаемости или воспроизводства земледельческого капитала.

Капитализация дохода по периодам строится на определении потоков доходов за весь период владения и приведения этих пото­ков к текущей стоимости. При оценке земли данный метод ис­пользуется редко.

Техника расчетов доходным подходом сложна, поскольку до­ходы распределены во времени и могут существенно изменяться, а ставка капитализации зависит от состояния экономики и особенно ее финансовой системы, правового регулирования земельного рынка. Использование доходного подхода требует проведения экономических и рыночных исследований для определения значений ставки капитализации, а также знания основ финан­совой математики.

При анализе доходов и расходов можно использовать как ретроспективные (за прошлые периоды), так и прогнозные дан­ные. При этом данные можно брать как до, так и после налогооб­ложения. Главное условие, которое необходимо соблюдать при расчетах, — потоки денежных средств от использования оцени­ваемого и сопоставимого земельных участков должны определять­ся на одинаковой основе. Неправильно сравнивать потоки, рассчи­танные на основе ретроспективных данных, с потоками, опреде­ленными на основе прогнозных данных (особенно выраженные в рублях), то же самое относится и к учету налогообложения.

К ограничениям в использовании метода капитализации отно­сятся неравномерность получаемых доходов, нестабильность цен, большой разброс продажных цен и Доходов среди аналогичных земельных участков на рынке. Использование метода капитализа­ции доходов целесообразно при оценке земельных участков при­носящих постоянный, или равномерно изменяющийся доход.

Одним из методов доходного подхода является капитализация земельной арендной платы. Под арендой понимается предоставле­ние земельного участка арендодателем во владение или пользование арендатору (юридическому или физическому лицу) за плату на определенный срок. Земельная арендная плата — это денежная сумма, выплачиваемая за право пользования зе­мельным участком. Как регулярный поток дохода, земельная арендная плата может переводиться в стоимость методом прямой капитализации. Исходные данные для капитализации получают из анализа рыночной информации о продажах участков земли, ана­логичных оцениваемому и величин арендной платы.

Для оценки земельных участков, застроенных коммерческими объектами, может использоваться техника остатка дохода, прихо­дящегося на земельный участок. Согласно принципу остаточной продуктивности земли, зданиям и сооружениям, построенным на земле за счет привлечения капитала, рабочей силы и управления, отдается приоритет при распределении дохода. Оставшийся доход после покрытия всех затрат на привлечение других факторов при­писывается земельному участку.

При применении техники остатка дохода для земли должна быть известна стоимость зданий и сооружений, а доход, приходя­щийся на землю, определяется как остаток после удовлетворения требований к доходу для зданий и сооружений.

Техника остатка для земли используется в тех случаях, когда здания и сооружения сравнительно новые или еще не построены. Их стоимость или предполагаемые затраты на строительство могут быть определены с высокой степенью точности, так же как и про­должительность их полезной жизни. Данный метод может быть также использован для определения варианта лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.

Применение доходного подхода затруднено при высоком уровне инфляции и нестабильном финансовом рынке.