Теоретические основы оценки недвижимости

Основные понятия и оценочные категории

 

Различают 2 вида стоимости: стоимость обмена и стоимость использования.

Стоимость обмена носит объективный характер и предназначена для операций с недвижимостью на рынке для покупки, продажи, передачи в залог и другим функциям.

К стоимости обмена относят:

- рыночная стоимость

- ликвидационная стоимость

- страховая стоимость

- залоговая стоимость

- арендная стоимость

Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, которую могут получить от продажи имущества на конкурентном и открытом рынке.

Ликвидационная стоимость – это чистая денежная сумма, которую собственник может получить при принудительной продаже объекта.

Страховая стоимость – рассчитывается на основе либо полной восстановительной либо стоимости замещения.

Залоговая стоимость – это оценка объекта недвижимости в среде ипотечного кредитования (в основном по рыночной стоимости).

Стоимость использования основана на эффективном использовании недвижимости в форме дохода полезности или удобств. Отражает стоимость конкретного собственника.

К стоимости использования относят:

- инвестиционная стоимость;

- балансовая стоимость

- стоимость для целей налогообложения.

Инвестиционная стоимость – это стоимость, расчет которой производится исходя из ожидаемых инвестором доходов и конкретной ставки их капитализации.

Балансовая стоимость – стоимость недвижимости индексируемая на дату переоценки основных фондов за вычетом бухгалтерской амортизации, утвержденной постановлением правительства РФ. Стоимость для целей налогообложения определяется БТИ.

Восстановительная стоимость выражается издержками на восстановление точной копии объекта.

Стоимость замещения определяется расходами текущих цен на строительство объектов имеющего с оцениваемым сходные характеристики, но построено из других материалов.

 

Факторы, влияющие на уровень стоимости

 

Первый уровень влияния факторов включает:

- физические факторы: характеристики места положения, климат, ресурсы, топография, грунты; почво, рельеф, рельефность к местам приложения труда, по отношению к деловому центру, к жилым территориям, к автодорогам, к ж/д;

-  экономические факторы: общее состояние мировой экономики; экономическая ситуация в стране, регионе; финансовое состояние предприятия, факторы спроса (уровень занятости, величина з/пл и доходов, платежеспособность, наличие источника финансирования, ставка % по кредиту и арендная ставка); факторы предложения (размер продаваемой земли, число предлагаемых объектов, затраты на строительно-монтажные работы, способы финансирования, уровень налогообложения).

- социальные факторы: базовые потребности приобретения земли, объектов недвижимости, предприятий (большие, малые, дорогие, дешевые); базовые потребности в общении с окружающими; отношение к соседним объектам недвижимости и их владельцам; тенденции изменения численности населения; среднего возраста населения; размеры семьи; тенденции изменения образовательного уровня и уровня преступности; стиль и уровень жизни.

- административные: налоговая, финансовая политика, предоставление разного вида льгот; контроль землепользования; ставок арендной платы; способ зонирования; строительные нормы и правила (запретная, ограниченная, либеральная), услуги муниципальных служб (дороги, благоустройства и т.д.).

Второй уровень:

- стоимость объекта недвижимости определяется исходя из особенности региональной, областной инфраструктуры, т.е. в этот уровень входят те же факторы, что и в первый только на микроуровне.

Третий уровень факторов определяется необходимой характеристикой основного объекта недвижимости.