1. Рынок предприятия в РФ развит слабо.
2. Существует масса административных ограничений, предусматриваемых его развитие.
3. Нет законодательного регулирования ипотеки некоммерческих кредитных учреждений.
Особенности ипотеки предприятий, зданий, сооружений:
1. Законодательное регулирование:
- Право залога распространяется на все имущество предприятия, если иное не предусмотрено договором;
- Ипотекой предприятия может быть обеспечено следующее обязательство: в размере не меньше половины стоимости имущества предприятия, подлежащая исполнению не меньше чем через год с момента заключения договора, если в договоре предусмотрен меньший срок, то требование о взыскании можно предъявлять не ранее чем через год;
- Ипотека зданий, сооружений запускается с одновременной ипотекой земельного участка на котором находится здание, либо часть участка, функционально обеспечивающая объект залога или права аренды соответствующей части участка.
2. Особые правила предоставления ипотеки:
|
|
- Передача в ипотеку допускается с согласия собственника имущества, уполномоченного им лица или органа, иначе договор считается ничтожным;
- Обязательные документы к договору об ипотеке:
1) Акт инвентаризации всего имущества;
2) Бухгалтерский баланс;
3) Заключение и отчет независимого оценщика (в случае если в отношении предприятия возбужден дело о банкротстве, решение о залоге имущества имеет право принимать административный управляющий совместно с советом кредиторов).
- Собственник имущества оставляет за собой право владеть им и получать от его использования экономические выгоды.
- В случае продажи предприятия новый собственник получает те же права, что и старый и в случае выплаты долгов право распоряжения.
Права сторон об ипотеки предприятия:
Залогодатель имеет право:
- Распоряжаться имуществом предприятия переданном в ипотеку, вносить в его состав изменения, если это не уменьшает указанную в договоре общей стоимости заложенного имущества и не нарушает другие условия договора об ипотеке;
- Передавать в залог и отчуждать имущество предприятия с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
Права залогодержателя:
- Обратиться в суд о досрочном исполнении обязательств или введения ипотечного контроля за деятельностью залогодателя, если он не принимает меры по сохранности заложенного имущества и эффективного его использования, что уменьшает стоимость заложенного имущества.
- Залогодержатель решением суда в порядке ипотечного контроля может быть уполномочен: требовать бухгалтерские или иные отчеты, документы по согласованию сделок с имуществом и т.д.
|
|
РЕЗЮМЕ: Требование о взыскании на заложенное имущество может быть осуществлено только через суд. Покупателю предприятия на торгах переходят все права собственника.
Мировой опыт ипотечного кредитования
Вторичный рынок ипотечного кредитования возник в Пруссии в 1769г. Главной ее особенностью была существующая в то время круговая порука, т.е. союз землевладельцев при недостаточной стоимости имущества, указанного в закладной несли солидарную ответственность по оставшейся его части.
Поскольку все чаще закладная стала использоваться как средство платежа в Пруссии появилось государственное регулирование рынка ипотечного кредитования, так установилась предельная сумма совокупно выпущенных банком закладных, которая не могла превышать больше в 10 раз собственных средств кредитных учреждений.
С развитием рынка эти пропорции устанавливались сначала как 15:1, в настоящее время как 20:1. по примеру Пруссии стали развиваться рынки в других странах Западной Европы. В США рынок ипотечного кредитования стал развиваться под влиянием государственного регулирования конгресса США, федерально-жилищной администрации, министерства экономического развития и ассоциации по делам ветеранов. В 1938г. Решением конгресса США была учреждена корпорация «Фени-мей», сначала она была государственной и занималась развитием ипотечного кредитования среди широких слоев населения.
В 1958г. Корпорация «Фени-мей» была разделена на «Фени-мей» и «Джини-мей». После этого «Фени-мей» стала наполовину частной, изменились цели функционирования корпорации. Приоритетной стала работа на рынке высокодоходных закладных. В 1974г. «Фени-мей» становиться полностью частной корпорацией и стала заниматься покупкой и использованием закладных гарантированных федерально-жилищной администрацией и ассоциацией по делам ветеранов.
«Джини-мей» - государственная корпорация - оказания помощи малоимущему населению, для которых недостаточны обычные методы кредитования на приобретение жилья. В 1970г. Появляется корпорация по величине «Фреди Мак», которая стала работать с рисковыми закладными (незастрахованными).