Кумулятивный (суммарный) метод

Особенность данного метода расчета общего коэффициента ка­питализации заключается в том, что одна из двух составляющих ко­эффициента — процентная ставка (или ставка дохода на инвести­ционный капитал) — разбивается на отдельные компоненты. Путем суммирования этих компонентов и рассчитывается процентная ставка. К безрисковой ставке дохода (которая обычно равна ставке дохода на долгосрочные, а если они отсутствуют, то на среднесроч­ные правительственные облигации) прибавляются:

1. Поправка на дополнительный риск, который имеется на все другие (кроме правительственных долгосрочных облигаций) виды инвестиций. Общее правило при этом таково: чем больше риск, тем больше должна быть величина этой процентной ставки, чтобы по­будить инвестора к риску.

2. Поправка на дополнительный риск, связанный с неэффектив­ным управлением инвестициями. Чем более рискованны инвести­ции (в отличие от вложений в правительственные облигации), тем более компетентного управления они требуют. Вознаграждение за управление инвестициями не адекватно комиссионным вознаграж­дениям, получаемым за управление недвижимостью или за брокер­ские услуги, так как эти затраты включаются в состав операцион­ных расходов и вычитаются из выручки при определении прибыли. Размер этой поправки может быть в диапазоне 1-5%.

3. Поправка на низкую ликвидность фондов. Некоторые фонды можно реализовать на рынке за короткий период времени, однако для продажи других могут понадобиться годы, особенно если в со­ответствующем секторе рынка наблюдается спад деловой активно­сти, как в настоящее время.

Таким образом, процентная ставка равна сумме безрисковой ставки, премии за дополнительный риск, премии за неэффективное управление и премии за низкую ликвидность.

Что касается второй составляющей общего коэффициента ка­питализации — ставки возмещения капитала, то она рассчитывает­ся как отношение единицы к числу лет, требуемых для возврата вло­женного капитала.

Общий коэффициент капитализации по данному методу оп­ределяется путем суммирования процентной ставки, полученной кумулятивным методом, и ставки возврата капитала. Причем ес­ли стоимость фонда со временем не снижается, а повышается, то ставка возврата капитала должна применяться со знаком «ми­нус» (-).

       Задача 10. Рассчитайте коэффициент капитализации, если известны следующие данные: безрисковая ставка дохода – 6 %, премия за риск инвестиций – 7 %; поправка на ликвидность – 3 %; поправка за инвестиционный менеджмент – 4 %; норма возврата – 5%.

Задача 24. Срок экономической жизни здания 120 лет.

Оценить эффективный возраст улучшений (здания) по результатам продажи, если стоимость продажи 750000 руб., стоимость участка 170000 руб., а стоимость восстановления 740000 руб.

                                                              Список литературы.

1. Гражданский Кодекс Российской Федерации (ч.1, ч.2, ч.3).- М.: Омега-Л, - 442с.;

2. Экономика недвижимости: Учебное пособие / Сост.: Я. В. Паттури; НовГУ им. Ярослава Мудрого. – Великий Новгород, 2002. – с.;

     3. Оценка недвижимости: Учебное пособие/.: сост.: А.Г. Грязнова, М.А. Федотова,

      Н.В. Агуреев и др.- 2002г.;

 4. экономика недвижимости: Учебное пособие/.: сост.: О.С. Белокрылова.- М.:Феникс                            2009г.- 384с.