Рассмотрение ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации «Особенности приобретения права собственности на земельный участок собственниками объектов капитального строительства»

При определении правового значения исключительного права на приобретение гражданами либо юридическими лицами земельных участков в собственность или в аренду следует иметь в виду разъяснение Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. №11. В нем указывается, что, поскольку право на приобретение земельного участка является исключительным, т.е. никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого соответствующим зданием, строением, сооружением, при рассмотрении споров, связанных с осуществлением этого исключительного права, следует исходить из того, что установленный п. 1 ст. 5 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации) запрет юридическим лицам, в уставном капитале которых доля Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований превышает 25%, покупать государственное и муниципальное имущество не применяется при приватизации указанными юридическими лицами земельных участков, на которых расположены принадлежащие им на праве собственности объекты недвижимости. Тем же Постановлением Пленума ВАС определено, что установленная ФЗ о введении в действие ЗК норма о приватизации зданий, строений, сооружений одновременно с приватизацией земельного участка (п. 7 ст. 3) не лишает лицо, ставшее собственником недвижимости вследствие его приватизации до введения в действие ЗК, права приобрести земельный участок в собственность или заключить договор его аренды, за исключением случаев, когда приватизация земельного участка запрещена.

Наличие договора аренды земельного участка, заключенного до введения в действие ЗК, также не лишает собственника недвижимости права выкупа земельного участка в соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК.

Если договор аренды земельного участка заключен собственником расположенного на нем объекта недвижимости после введения в действие ЗК, то в связи с тем, что собственник недвижимости реализовал свое исключительное право приватизации или аренды путем заключения договора аренды земельного участка, он утрачивает право выкупа земельного участка в соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК.

Так, согласно п. 1 ст. 36 ЖК собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Согласно той же статье ЖК земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие ЖК. Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме. Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке.

В силу абз. 2 п. 3 ст. 36 ЗК в случае, если в здании, расположенном на неделимом земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам - на праве хозяйственного ведения или всем лицам - на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено ЗК, федеральными законами, с условием согласия сторон договора аренды на вступление в указанный договор иных правообладателей помещений в этом здании.

При рассмотрении споров, связанных с приобретением таких земельных участков упомянутыми лицами, необходимо исходить из того, что договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них.

Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора в соответствии с положениями п. 3 ст. 36 ЗК.

Понуждение к заключению договора аренды земельного участка в отношении отдельных владельцев помещений не допускается (п. 1 ст. 421 ГК).

Поскольку лица, указанные в п. 3 ст. 36 ЗК, могут заключить договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора при участии в нем одного или нескольких владельцев помещений в здании, находящемся на неделимом земельном участке, то надлежащим образом оформленный договор, заключенный на один год и более, подлежит государственной регистрации после подачи в регистрирующий орган заявления лицами, подписавшими такой договор.

Согласно п. 6 ст. 36 ЗК исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 данного Кодекса, в двухнедельный срок со дня поступления указанного в п. 5 ст. 36 ЗК заявления принимают решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно в соответствии с п. 2 ст. 28 данного Кодекса, а в случаях, указанных в п. 1 ст. 20 ЗК, - на праве постоянного (бессрочного) пользования либо готовят проект договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляют его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.

Из п. 6 ст. 36 ЗК в системной связи с иными названными его нормами вытекает, таким образом, обязанность исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, предусмотренных ст. 29 данного Кодекса, - с учетом обеспечения баланса публичных и частных интересов - подготовить проект договора купли-продажи или аренды земельного участка и направить его заинтересованному лицу - собственнику расположенного на этом участке здания (строения, сооружения).

Если указанное лицо обращается с заявлением о приобретении права собственности на земельный участок путем заключения договора купли-продажи, а исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления не направляет заявителю проект договора купли-продажи либо предлагает заключить договор аренды, собственник объекта недвижимости может обратиться в суд с заявлением о признании ненормативных правовых актов, действий (бездействия) этих органов незаконными. Рассматривая такие дела, суды оценивают доводы исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления о невозможности продажи спорного земельного участка в связи с его ограничением в обороте, запретом приватизации, установленным федеральным законом, либо в связи с его резервированием для государственных или муниципальных нужд (отнесением к землям общего пользования) на основе соответствующих правовых актов органов публичной власти, использованием для иных публичных целей.

В соответствии со статьей 14 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" кадастровый план территории, на которой согласно комментируемому пункту должна быть отображена схема расположения земельного участка, представляет собой тематический план кадастрового квартала или иной указанной в запросе о предоставлении кадастровых сведений территории в пределах кадастрового квартала, который составлен на картографической основе и на котором в графической форме и текстовой форме воспроизведены запрашиваемые сведения.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости", кадастровая карта - это один из разделов государственного кадастра недвижимости. При этом под кадастровыми картами понимаются составленные на единой картографической основе тематические карты, на которых в графической форме и текстовой форме воспроизводятся кадастровые сведения о земельных участках, зданиях, сооружениях, об объектах незавершенного строительства, о прохождении Государственной границы Российской Федерации, о границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах, зонах с особыми условиями использования территорий, кадастровом делении территории Российской Федерации, а также указывается местоположение пунктов опорных межевых сетей. Доступные неограниченному кругу лиц так называемые публичные кадастровые карты согласно той же статье подлежат размещению на официальном сайте органа кадастрового учета в сети Интернет.

Как следует из положений ФЗ "О землеустройстве", установление проекта границ земельного участка является одним из действий по межеванию. Так, исходя из ст. 17 ФЗ "О землеустройстве" межевание объекта землеустройства включает в себя следующие работы: определение границ объекта землеустройства на местности и их согласование; закрепление на местности местоположения границ объекта землеустройства межевыми знаками и определение их координат или составление иного описания местоположения границ объекта землеустройства; изготовление карты (плана) объекта землеустройства.

Вывод по главе:

Так, в случае предоставления земель для нужд, связанных со строительством, установлен особый, более жесткий порядок предоставления, нежели когда речь идет о предоставлении участков для целей, не связанных со строительством. Связывая процедуру предоставления земельных участков с целевым назначением для строительства, закон разграничивает ее на два процедурных этапа: предоставление земельных участков с предварительным согласованием места расположения объектов строительства; предоставление земельных участков без предварительного согласования места расположения объектов строительства.

К целям предоставления земельных участков, не связанным со строительством, можно отнести использование земельных участков для: личного подсобного хозяйства; дачного хозяйства; огородничества; садоводства; фермерского хозяйства; для размещения объектов, не являющихся недвижимостью.

 

Заключение

 

Таким образом, из всего вышесказанного, необходимо заключить, что в᠋ с᠋т. 8 ФЗ «О᠋б о᠋бо᠋р᠋о᠋те᠋ зе᠋ме᠋л᠋ь с᠋е᠋л᠋ьс᠋ко᠋хо᠋зяйс᠋тв᠋е᠋н᠋н᠋о᠋го᠋ н᠋а᠋зн᠋а᠋че᠋н᠋и᠋я» о᠋пр᠋е᠋де᠋л᠋яе᠋тс᠋я н᠋е᠋ то᠋л᠋ько᠋ с᠋о᠋де᠋р᠋жа᠋н᠋и᠋е᠋ пр᠋е᠋и᠋муще᠋с᠋тв᠋е᠋н᠋н᠋о᠋го᠋ пр᠋а᠋в᠋а᠋ по᠋купки᠋ зе᠋ме᠋л᠋ьн᠋о᠋го᠋ уча᠋с᠋тка᠋ с᠋убъе᠋кто᠋м Р᠋Ф л᠋и᠋бо᠋ о᠋р᠋га᠋н᠋о᠋м ме᠋с᠋тн᠋о᠋го᠋ с᠋а᠋мо᠋упр᠋а᠋в᠋л᠋е᠋н᠋и᠋я, н᠋о᠋ та᠋кже᠋ и᠋ пр᠋о᠋це᠋дур᠋а᠋ о᠋с᠋уще᠋с᠋тв᠋л᠋е᠋н᠋и᠋я это᠋го᠋ пр᠋а᠋в᠋а᠋. В᠋ о᠋тл᠋и᠋чи᠋е᠋ о᠋т ГК Р᠋Ф дл᠋я за᠋щи᠋ты пр᠋е᠋и᠋муще᠋с᠋тв᠋е᠋н᠋н᠋о᠋го᠋ пр᠋а᠋в᠋а᠋ по᠋купки᠋ зе᠋ме᠋л᠋ьн᠋о᠋го᠋ уча᠋с᠋тка᠋ ус᠋та᠋н᠋о᠋в᠋л᠋е᠋н᠋ н᠋е᠋ тр᠋е᠋хме᠋с᠋ячн᠋ый, а᠋ бо᠋л᠋е᠋е᠋ дл᠋и᠋те᠋л᠋ьн᠋ый с᠋р᠋о᠋к и᠋с᠋ко᠋в᠋о᠋й да᠋в᠋н᠋о᠋с᠋ти᠋.

В᠋ те᠋че᠋н᠋и᠋е᠋ го᠋да᠋ с᠋ мо᠋ме᠋н᠋та᠋ го᠋с᠋уда᠋р᠋с᠋тв᠋е᠋н᠋н᠋о᠋й р᠋е᠋ги᠋с᠋тр᠋а᠋ци᠋и᠋ пр᠋о᠋да᠋жи᠋ зе᠋ме᠋л᠋ьн᠋о᠋го᠋ уча᠋с᠋тка᠋, о᠋с᠋уще᠋с᠋тв᠋л᠋е᠋н᠋н᠋о᠋й с᠋ н᠋а᠋р᠋уше᠋н᠋и᠋е᠋м пр᠋е᠋и᠋муще᠋с᠋тв᠋е᠋н᠋н᠋о᠋го᠋ пр᠋а᠋в᠋а᠋ по᠋купки᠋, с᠋убъе᠋кт Р᠋Ф л᠋и᠋бо᠋ о᠋р᠋га᠋н᠋ ме᠋с᠋тн᠋о᠋го᠋ с᠋а᠋мо᠋упр᠋а᠋в᠋л᠋е᠋н᠋и᠋я и᠋ме᠋е᠋т пр᠋а᠋в᠋о᠋ тр᠋е᠋бо᠋в᠋а᠋ть в᠋ с᠋уде᠋бн᠋о᠋м по᠋р᠋ядке᠋ пе᠋р᠋е᠋в᠋о᠋да᠋ н᠋а᠋ н᠋е᠋го᠋ пр᠋а᠋в᠋ и᠋ о᠋бяза᠋н᠋н᠋о᠋с᠋те᠋й по᠋купа᠋те᠋л᠋я.

И᠋та᠋к, зе᠋ме᠋л᠋ьн᠋ый уча᠋с᠋то᠋к мо᠋жн᠋о᠋ о᠋пр᠋е᠋де᠋л᠋и᠋ть ка᠋к ча᠋с᠋ть зе᠋мн᠋о᠋й по᠋в᠋е᠋р᠋хн᠋о᠋с᠋ти᠋, гр᠋а᠋н᠋и᠋цы ко᠋то᠋р᠋о᠋й о᠋пр᠋е᠋де᠋л᠋е᠋н᠋ы в᠋ с᠋о᠋о᠋тв᠋е᠋тс᠋тв᠋и᠋и᠋ с᠋ фе᠋де᠋р᠋а᠋л᠋ьн᠋ыми᠋ за᠋ко᠋н᠋а᠋ми᠋, о᠋бл᠋а᠋да᠋ющую и᠋н᠋ди᠋в᠋и᠋дуа᠋л᠋ьн᠋ым ка᠋да᠋с᠋тр᠋о᠋в᠋ым н᠋о᠋ме᠋р᠋о᠋м, ме᠋с᠋то᠋по᠋л᠋о᠋же᠋н᠋и᠋е᠋м, пл᠋о᠋ща᠋дью, це᠋л᠋е᠋в᠋ым н᠋а᠋зн᠋а᠋че᠋н᠋и᠋е᠋м, и᠋н᠋ыми᠋ фи᠋зи᠋че᠋с᠋ки᠋ми᠋ и᠋ юр᠋и᠋ди᠋че᠋с᠋ки᠋ми᠋ ха᠋р᠋а᠋кте᠋р᠋и᠋с᠋ти᠋ка᠋ми᠋, ука᠋за᠋н᠋н᠋ыми᠋ в᠋ фе᠋де᠋р᠋а᠋л᠋ьн᠋о᠋м за᠋ко᠋н᠋е᠋.

Зе᠋ме᠋л᠋ьн᠋ый уча᠋с᠋то᠋к и᠋ р᠋а᠋с᠋по᠋л᠋о᠋же᠋н᠋н᠋ые᠋ н᠋а᠋ н᠋е᠋м о᠋бъе᠋кты н᠋е᠋дв᠋и᠋жи᠋мо᠋с᠋ти᠋, пр᠋и᠋р᠋о᠋дн᠋ые᠋ о᠋бъе᠋кты мо᠋гут и᠋ме᠋ть р᠋а᠋зл᠋и᠋чн᠋ый пр᠋а᠋в᠋о᠋в᠋о᠋й р᠋е᠋жи᠋м.

Так, договор купли-продажи земельного участка заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Одним из существенных условий такого договора являются стороны, его заключившие, среди которых могут быть как физические, так и юридические лица. Существенными условиями договора купли-продажи земельного участка являются его предмет и цена.

Расторжение договора - это прекращение его действия, а так же прекращение отношений между сторонами такого договора. Договор нельзя расторгнуть в одностороннем порядке, за исключением строго определенных законом случаев. Договор расторгается только по обоюдному соглашению сторон или по решению суда, когда на то есть основания, предусмотренные законодательством. На практике весьма редко встречаются ситуации, когда такого рода договоры расторгаются на основании соглашения сторон.

Так, в случае предоставления земель для нужд, связанных со строительством, установлен особый, более жесткий порядок предоставления, нежели когда речь идет о предоставлении участков для целей, не связанных со строительством. Связывая процедуру предоставления земельных участков с целевым назначением для строительства, закон разграничивает ее на два процедурных этапа: предоставление земельных участков с предварительным согласованием места расположения объектов строительства; предоставление земельных участков без предварительного согласования места расположения объектов строительства.

К целям предоставления земельных участков, не связанным со строительством, можно отнести использование земельных участков для: личного подсобного хозяйства; дачного хозяйства; огородничества; садоводства; фермерского хозяйства; для размещения объектов, не являющихся недвижимостью.

В случае, если в здании, расположенном на неделимом земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам - на праве хозяйственного ведения или всем лицам - на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено ЗК.

 

Список использованной литературы

 

1. Конституция Российской Федерации: принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993 г.) /с учётом поправок, внесенных законами Российской Федерации о поправках к Конституции Российской Федерации от 30 декабря 2008 г. №6-ФКЗ и от 30 декабря 2008 г. №7-ФКЗ)//Собр. законодательства Рос. Федерации. 2009. №4, ст. 445.

. Земельный кодекс Российской Федерации: федеральный закон от 24 июля 2002 г. №95-ФЗ// Собр. законодательства Рос. Федерации. 2001 г. №44, ст. 4147.

. О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации: федеральный закон от 25 октября 2001 г №137-ФЗ//Собр. законодательства Рос. Федерации. 2001 г. №44, ст. 4148.

. Часть первая Гражданского кодекса Российской Федерации: федеральный закон от 30 ноября 1994 г. №51-Ф3//Собр. законодательства Рос. Федерации. 1994. №32, ст. 3301.

. Лесной кодекс Российской Федерации: федеральный закон от 4 декабря 2006 г. №200-ФЗ//Собр. законодательства Рос. Федерации. 2006 г. №50, ст. 5278.

. Водный кодекс Российской Федерации: федеральный закон от 3 июня 2006 г. №74-ФЗ// Собр. законодательства Рос. Федерации. 2006 г. №23, ст. 2381.

. Градостроительный кодекс Российской Федерации: федеральный закон от 29 декабря 2004 г. №190-ФЗ// Собр. законодательства Рос. Федерации. 2005 г. №1 (часть I) ст. 16.

. Часть вторая Налогового кодекса Российской Федерации: федеральный закон от 5 августа 2000 г. №117-ФЗ//Собр. законодательства Рос. Федерации. 2000. №32, ст. 3340.

. Уголовный кодекс Российской Федерации: федеральный закон от 13 июня 1996 г. №63-ФЗ//Собр. законодательства Рос. Федерации. 1996 г. №25, ст. 2954; 2008 г. №20, ст. 2251; 2010 г. №19, ст. 2289.

. Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях: федеральный закон от 30 декабря 2001 г. №195-ФЗ//Собр. законодательства Рос. Федерации. 2002 г. №1 (часть I), ст. 1; 2007 г. №46, ст. 5553; 2009 г. №1, ст. 17; 2010 г. №1, ст. 1; 2010 г. №3, ст. 4208; 2011 г. №1, ст. 47; 2011 г. №30 (часть I), ст. 4585.

. Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации: федеральный закон от 19 июля 2011 г. №246-ФЗ//Собр. законодательства Рос. Федерации. 2011 г. №30 (часть I), ст. 4594.

. О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую: федеральный закон от 21 декабря 2004 г. №172-ФЗ//Собр. законодательства Рос. Федерации. 2004 г. №52 (часть I), ст. 5276.

. Об обороте земель сельскохозяйственного назначения Федеральный закон от 24 июля 2002 г. №101-ФЗ//Собр. законодательства Рос. Федерации. 2002 г. №30, ст. 3018.

. О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения: федеральный закон от 16 июля 1998 г. №101-ФЗ//Собр. законодательства Рос. Федерации. 1998 г., №29, ст. 3399.

. О мелиорации земель: федеральный закон от 10 января 1996 г. №4-ФЗ//Собр. законодательства Рос. Федерации. 1996 г. №3, ст. 142.

. О государственном кадастре недвижимости: федеральный закон от 24 июля 2007 г. №221-ФЗ//Собр. законодательства Рос. Федерации. 2007 г. №31, ст. 4017