Право ограниченного пользования чужими земельными участками (сервитут)

 

В соответствии со ст. 23 ЗК РФ частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством.

В п. 1 ст. 274 ГК РФ указано, что собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута (п. 3 ст. 274 ГК РФ).

Условиями для установления сервитута в судебном порядке являются наличие между собственниками земельных участков разногласий, препятствующих подписанию соглашения о сервитуте. Кроме этого, в суде необходимо доказать невозможность удовлетворения потребностей истца иным образом, кроме как путем наделения его правом ограниченного пользования чужим земельным участком.

Следовательно, если собственник земельного участка может попасть на него только через соседний земельный участок, то взаимоотношения между этими двумя владельцами по вопросу использования земельного участка для прохода и проезда можно облечь в форму соглашения. Если владелец земельного участка, который будет использоваться для прохода или проезда, не хочет заключать такое соглашение, вопрос решается в судебном порядке.

До обращения в суд с исковым заявлением об установлении сервитута (в порядке досудебной подготовки к делу) в адрес ответчика следует направить заказным письмом с уведомлением соглашение с просьбой о его подписании. Если в разумный срок ответ не поступил или в заключении соглашения было отказано, можно обращаться с иском в суд.

Соблюдение досудебной процедуры направления соглашения необходимо для подтверждения наличия спора между двумя владельцами недвижимого имущества по вопросу установления ограниченного права пользования земельным участком (сервитута).

Наличие спора подтвердит то обстоятельство, что ответчик отказался добровольно подписать соглашение об установлении сервитута.

Для обращения в суд с иском об установлении сервитута можно не дожидаться того момента, когда владелец соседнего земельного участка полностью перекроет проезд. На это прямо указал Президиум ВАС РФ.

Нарушение ответчиком прав истца (например, совершение ответчиком действий, ограничивающих или затрудняющих доступ истца к имуществу) не входит в предмет доказывания по спору об установлении сервитута.

Пункт 1 ст. 274 ГК РФ оговаривает примерный перечень случаев, предполагающих установление сервитута, а также вводит критерии оценки иных потребностей, при наличии которых собственник недвижимости может требовать предоставления ему права ограниченного пользования чужим имуществом.

Из указанной правовой нормы следует, что сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости. Сервитут должен быть наименее обременительным для ответчика, поэтому при определении содержания этого права и условий его осуществления суд обязан исходить из разумного баланса интересов сторон спора с тем, чтобы это ограниченное вещное право, обеспечивая только необходимые нужды истца, не создавало существенных неудобств для собственника обслуживающего земельного участка.

При рассмотрении дел соответствующей категории в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 274 ГК РФ, суд должен исследовать вопрос о том, на удовлетворение каких конкретно нужд направлено требование истца и относятся ли они к тем потребностям, которые могут быть обеспечены путем установления сервитута, учитывая его исключительный характер.

Возможность прохода и проезда к земельному участку прямо отнесены к потребностям, для достижения которых возможно предоставление права установления сервитута в отношении соседнего земельного участка.

Суд, рассматривая иск об установлении сервитута, определяет, имеется ли у истца возможность доступа к своему имуществу, не прибегая к правовым средствам, предусмотренным указанными нормами права.

См.: Постановление Президиума ВАС РФ от 28.02.2012 N 11248/11.

Конституционный Суд РФ в определении от 22.03.2012 N 510-О-О высказал свою позицию по вопросу установления сервитута.

Абзац 2 п. 1 ст. 274 и п. 2 ст. 275 ГК РФ закрепляют гарантии для собственника земельного участка, обремененного сервитутом, предусматривая, что такое обременение не лишает его прав владения, пользования и распоряжения земельным участком, само же осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для этого участка (п. 2 ст. 274 ГК РФ и п. 5 ст. 23 ЗК РФ). Подобное правовое регулирование направлено на поддержание баланса между интересами собственника земельного участка и нуждами других лиц, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута, и не предполагает установления сервитута таким образом, чтобы собственник земельного участка был фактически лишен права его владения, пользования и распоряжения.

Верховный Суд РФ в определении от 26.03.2019 N 14-КГ19-3 напомнил, что при разрешении вопроса об установлении сервитута суду следует исходить из необходимости обеспечить баланс интересов сторон и установить сервитут на условиях, наименее обременительных для собственника земельного участка, в отношении которого устанавливается.

В определении Верховного Суда РФ от 16.08.2011 N 4-В11-25 указано, что по своей правовой природе сервитут является вспомогательным способом реализации лицом права собственности в отношении принадлежащего ему земельного участка при наличии препятствий для его использования в полной мере, в связи с чем установление сервитута допустимо только в случае невозможности использования земельного участка для целей, указанных в п. 1 ст. 274 ГК РФ.

Важнейшим критерием установления сервитута являются требования законности, разумности, справедливости и целесообразности его установления.

Следовательно, при установлении сервитута суд обязан установить отсутствие иной разумной, справедливой и целесообразной возможности обеспечения нормальной эксплуатации недвижимости.

Рассматривая дело об установлении сервитута, суд не может самостоятельно установить все значимые обстоятельства, в том числе то, является ли использование участка соседа единственным возможным способом проезда и прохода.

Для того чтобы установить эти обстоятельства, суд назначает землеустроительную и оценочную экспертизу.

В соответствии со ст. 79 ГПК РФ при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Проведение экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам. Каждая из сторон и другие лица, участвующие в деле, вправе представить суду вопросы, подлежащие разрешению при проведении экспертизы.

В определении суда о назначении экспертизы эксперты предупреждаются судом об уголовной ответственности.

Аналогичная норма содержится и в АПК РФ.

В соответствии с ч. 1 ст. 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Эксперт отвечает на вопросы, поставленные перед ним судом. Стороны по делу могут предлагать свои варианты вопросов. Но окончательно их формулирует суд. О назначении экспертизы суд выносит определение и приостанавливает производство по делу.

После того, как экспертиза проведена и заключение поступило в суд, производство по делу возобновляется.

В соответствии с процессуальным законодательством каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (ст. 56 ГПК РФ, ст. 65 АПК РФ).

Таким образом, бремя доказывания того обстоятельства, что доступ к принадлежащему истцу земельному участку не может быть осуществлен иначе, как путем прохода и проезда по территории ответчика, лежит на истце. Поэтому истец заинтересован в проведении экспертизы, чтобы с ее помощью доказать обстоятельства, изложенные в исковом заявлении.

Если ходатайство о проведении экспертизы исходит от истца, то услуги эксперта чаще всего оплачивает именно он. Но не нужно забывать, что расходы на экспертизу, так же, как и сумма госпошлины, затраты, направленные на оплату услуг представителя, являются судебными расходами, которые в случае удовлетворения судом исковых требований подлежат взысканию с ответчика.

Согласно п. 5 ст. 274 ГК РФ собственник участка, обремененного сервитутом, вправе требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком. Аналогичная норма предусмотрена также в п. 12 ст. 23 ЗК РФ.

Следовательно, в тех случаях, когда имеются основания для предоставления права ограниченного пользования чужим имуществом, суд определяет размер платежей, подлежащих внесению собственнику обремененного земельного участка.

Плата за сервитут определяется судом исходя из принципов разумности и соразмерности с учетом характера деятельности сторон, площади и срока установления сервитута и может иметь форму как единовременного платежа, так и периодических платежей. Стоимость платы за сервитут устанавливается судом путем назначения экспертизы.

Размер платы за сервитут должен быть соразмерен той материальной выгоде, которую приобретает собственник земельного участка в результате установления сервитута, компенсируя те ограничения, которые претерпевает собственник земельного участка, обремененного сервитутом.

В размер платы включаются разумные затраты, возникающие у собственника объекта недвижимости в связи с ограничением его права собственности или созданием условий для реализации собственником объекта недвижимости, для обеспечения использования которого сервитут установлен, права ограниченного пользования (например, связанных с необходимостью организации проезда через принадлежащий собственнику земельный участок, сносом или переносом ограждений, с соблюдением пропускного режима, поддержанием части участка в надлежащем состоянии), а также образовавшихся в связи с прекращением существующих обязательств собственника участка, обремененного сервитутом, перед третьими лицами.

При определении платы необходимо в том числе учитывать долю земельного участка, ограниченную сервитутом, в общей площади земельного участка; срок установления сервитута; объем ограничения пользования земельным участком и интенсивность его предполагаемого использования; характер неудобств, испытываемых собственником недвижимого имущества, обремененного сервитутом; степень влияния сервитута на возможность распоряжения земельным участком.

Принимая решение об определении характера платы за сервитут (единовременной выплате в полном объеме или периодических платежах в течение всего срока действия сервитута), в целях наибольшего соблюдения баланса интересов истца и ответчика необходимо учитывать не только содержание заявленных истцом требований, но и конкретные условия, и объем сервитута (п. 12 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 26 апреля 2017 г.).

Условиями сервитута может быть предусмотрен порядок изменения платы. Каждая из сторон вправе обратиться в суд с требованием об изменении размера платы (увеличении или уменьшении) в случае изменения объема ограничений прав собственника земельного участка, обремененного сервитутом (п. 13 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок).

Сервитуты подлежат государственной регистрации в соответствии с Законом о госрегистрации. Сервитут действует с момента его государственной регистрации.

Если установление сервитута осуществлялось в судебном порядке, то основанием для государственной регистрации права ограниченного пользования земельного участка (сервитута) будет являться решение суда, вступившее в законную силу.

Режим аренды земельного участка и ограниченного пользования (сервитута) участком различен. В частности, арендные отношения по своей природе максимально приближены к праву собственности на земельные участки, договор аренды заключается в отношении всего земельного участка, тогда как у обладателей сервитута таких прав нет; сервитут устанавливается для конкретной цели и, как правило, в отношении части земельного участка. При этом собственник участка, наряду с сервитуарием, также пользуется этим участком. См.: Постановление Президиума Московского областного суда от 06.06.2018 N 44г-145/2018.

Публичный сервитут может быть установлен в интересах неопределенного круга лиц для обеспечения государственных, муниципальных нужд, а также нужд местного населения, без изъятия земельных участков (п. 2 ст. 23 ЗК РФ). Публичный сервитут не может быть установлен в интересах одного конкретного лица, но может быть установлен, например, в интересах жителей определенного населенного пункта.