Аренда земельного участка

Распорядиться своим земельным участком можно и не лишаясь права собственности на него. В частности, земельный участок можно передать по договору аренды.

Аренда земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством (п. 2 ст. 22 ЗК РФ, гл. 34 ГК РФ).

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или иному лицу, уполномоченному законом или собственником сдавать имущество в аренду (по нотариально удостоверенной доверенности).

По общему правилу, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (ст. 609 ГК РФ).

Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе аренда (ч. 6 ст. 1 Закона о госрегистрации).

Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п. 2 ст. 26 ЗК РФ).

Согласно п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем). Такая возможность должна быть прямо указана в договоре аренды.

В соответствии с п. 5 ст. 22 ЗК РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, участников свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя, которым земельные участки предоставлены в аренду без проведения торгов для реализации договоров об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 29.11.2014 N 377-ФЗ "О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя", а также субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные ч. 4 ст. 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом.

Если в случаях, установленных ст. 22 ЗК РФ, такое уведомление арендатором в разумный срок не направлено, арендодатель вправе предъявить к нему требования о возмещении возникших в связи с этим убытков (п. 16 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

В некоторых случаях обязанность уведомления арендодателя устанавливается не только на федеральном уровне, но и в региональном законодательстве.

Переуступить право аренды земельного участка можно не всегда.

Например, запрещена уступка прав на землю в особых экономических зонах (ст. 35 Федерального закона от 22.07.2005 N 116-ФЗ "Об особых экономических зонах в Российской Федерации").

Аналогичные ограничения введены для арендаторов - унитарных предприятий, основанных на праве хозяйственного ведения и оперативного управления (п. 5 ст. 18 и п. 3 ст. 19 Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях").

Переуступка также может быть запрещена условиями договора аренды.

Региональным законодательством г. Москвы установлено, что в ряде случаев для уступки прав арендатор не может ограничиться лишь уведомлением арендодателя, он должен заручиться его согласием на сделку.

Например, в соответствии с ч. 6 ст. 8 Закона г. Москвы от 19.12.2007 N 48 "О землепользовании в городе Москве" по договорам аренды земельных участков, заключенным с органами исполнительной власти г. Москвы до введения в действие ЗК РФ, передача арендаторами своих прав и обязанностей по договору аренды третьим лицам допускается при наличии согласия арендодателя, если иное не предусмотрено договором аренды.

Таким образом, порядок передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка является уведомительным, если иное не установлено региональным законодательством или договором аренды. Уведомление должно быть сделано в разумный срок после осуществления сделки по переуступке права.

Передача прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка осуществляется в письменной форме, в виде отдельного соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды между прежним и новым арендатором.

В соответствии со ст. 389 ГК РФ уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме. Соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Соответственно, сделка по передаче прав и обязанностей по договору аренды нуждается в регистрации при условии, что первоначальный договор аренды был зарегистрирован в ЕГРН.

Чтобы избежать неприятных последствий при заключении договора аренды земельного участка или дома, нужно соблюдать ряд важных правил.

Во-первых, земельный участок и дом должен сдавать в аренду собственник или лицо, имеющее нотариально оформленную доверенность, в которой указано право заключать такой вид сделок.

Во-вторых, собственник имущества должен предъявить правоустанавливающие документы на него (копии и оригиналы): свидетельство о государственной регистрации права или выписку из ЕГРН.

Обратите внимание: сведения, содержащиеся в свидетельстве о государственной регистрации права, могут быть устаревшими, а данные, указанные в выписке из ЕГРН, действительны на день ее выдачи. Поэтому лучше всего при заключении договора аренды получить свежую выписку из ЕГРН.

Если земельный участок и дом оформлены на несколько владельцев, то в качестве арендодателя должны быть указаны все сособственники. Подписывать договор аренды должны также все собственники, а не один за всех. Исключением является ситуация, когда все сособственники оформили доверенность и передали право распоряжаться участком и домом кому-то одному.

Передачу денежных средств необходимо оформлять распиской. Лучше не платить вперед более чем за один-два месяца.

В договоре аренды нужно перечислить всех, кто будет проживать в доме и кто будет пользоваться земельным участком.

Следует заранее оговорить возможность проживания в доме с детьми или животными.

В договоре аренды или приложении к нему нужно перечислить все ценное имущество, находящееся в доме и на земельном участке, оговорить его состояние.

Определите, кто будет платить за электричество, воду и газ (при наличии) в течение действия договора аренды.