Глава 4. Как использовать земельный участок

 

Использование каждого конкретного земельного участка должно осуществляться в соответствии с видом разрешенного использования.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются соответствующим градостроительным регламентом, являющимся составной частью ПЗЗ (письмо ФГБУ "ФКП Росреестра" от 18.05.2015 N 10-1428-КЛ "О направлении позиции Росреестра").

В соответствии с ч. 1 ст. 37 ГрК РФ разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов:

- основные виды разрешенного использования;

- условно разрешенные виды использования;

- вспомогательные виды разрешенного использования.

Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540 утвержден Классификатор видов разрешенного использования земельных участков (далее - Классификатор).

Органы местного самоуправления устанавливают виды разрешенного использования в соответствии с ПЗЗ, если они были приняты до вступления в силу Классификатора. Однако, если виды разрешенного использования устанавливаются или изменяются в ПЗЗ после 24 декабря 2014 г., то виды разрешенного использования должны соответствовать Классификатору.

8 апреля 2019 г. вступили в силу поправки, внесенные в Классификатор приказом Минэкономразвития России от 04.02.2019 N 44, которыми были уточнены описание отдельных видов разрешенного использования земельных участков.

Теперь использование земельных участков для ИЖС будет предполагать размещение жилого дома (отдельно стоящего здания с не более чем тремя надземными этажами, высотой не более 20 м, состоящего из комнат и помещений вспомогательного использования, используемых для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, не предназначенного для раздела на самостоятельные объекты недвижимости).

Из Классификатора была исключена возможность выращивания на участках под ИЖС плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных декоративных культур с сохранением сельскохозяйственных культур.

Использование земельных участков для ИЖС предполагается исключительно для подсобных сооружений, индивидуальных гаражей. Хозяйственные постройки на таких земельных участках не предусмотрены.

Земельные участки с видом разрешенного использования - ведение садоводства могут быть использованы для осуществления отдыха и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур; размещения для собственных нужд садового дома, жилого дома (отдельно стоящего здания с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более 20 м, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, не предназначенного для раздела на самостоятельные объекты недвижимости), хозяйственных построек и гаражей.

Что касается огородного земельного участка, его, в отличие от садового участка, нельзя использовать для возведения капитальных построек.

Огородный земельный участок - это земельный участок, предназначенный для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещения хозяйственных построек, не являющихся объектами недвижимости, предназначенных для хранения инвентаря и урожая сельскохозяйственных культур (ст. 3 Закона о ведении садоводства).

Закон о ведении садоводства вступил в силу с 1 января 2019 г.

В связи с этим с 1 января 2019 г. на огородном земельном участке не допускается возведение объектов капитального строительства. А если что-то и было возведено, но не оформлено, то с 1 января 2019 г. осуществление государственного кадастрового учета и государственная регистрация прав на объекты капитального строительства, возведенные на огородном земельном участке, невозможны.

Объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и др.) (п. 10 ст. 1 ГрК РФ).

На земельном участке, предоставленном для ведения огородничества, разрешено возведение только таких строений, которые позволяют пребывание там людей, но по своим характеристикам являются временными постройками, а также хозяйственных сооружений, предназначенных для хранения сельскохозяйственных орудий труда и выращенной сельскохозяйственной продукции.

Зарегистрированное до 1 января 2019 г. право собственности граждан на возведенные на огородном земельном участке хозяйственные строения и сооружения, которые являются объектами капитального строительства и которые не являются самовольными постройками, сохраняется (ч. 32 ст. 54 Закона о ведении садоводства).

Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков правообладателями, за исключением органов власти, государственных и муниципальных учреждений и предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования (ч. 4 ст. 37 ГрК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 7 ЗК РФ любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства осуществляется в порядке, предусмотренном ст. 39 ГрК РФ.

Лицо, заинтересованное в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка, направляет заявление о предоставлении разрешения в комиссию.

Далее проект решения о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования подлежит рассмотрению на общественных обсуждениях или публичных слушаниях.

В случае если условно разрешенный вид использования земельного участка может оказать негативное воздействие на окружающую среду, общественные обсуждения или публичные слушания проводятся с участием правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства, подверженных риску такого негативного воздействия.

После этого на основании заключения о результатах общественных обсуждений или публичных слушаний по проекту решения о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования комиссия осуществляет подготовку рекомендаций о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе в предоставлении такого разрешения с указанием причин принятого решения и направляет их главе местной администрации.

Глава местной администрации после поступления указанных рекомендаций принимает решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе в предоставлении такого разрешения.

В соответствии с п. 4 ч. 5 ст. 8 Закона о госрегистрации дополнительные сведения о виде или видах разрешенного использования земельного участка вносятся в кадастр недвижимости.

Если органы государственной власти и органы местного самоуправления примут решение (акт) об установлении или изменении разрешенного использования земельного участка, то в соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 32 Закона о госрегистрации они обязаны направлять в орган регистрации прав документы (содержащиеся в них сведения) для внесения сведений в ЕГРН.

Таким образом, вид разрешенного использования земельного участка можно узнать, запросив выписку из ЕГРН.

Как следует из ст. 4.1 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации", в случае необходимости установления или изменения видов разрешенного использования земельных участков решение о включении земельных участков в границы населенных пунктов либо об исключении земельных участков из границ населенных пунктов принимается одновременно с решением об установлении или об изменении видов разрешенного использования включаемых в границы населенных пунктов земельных участков либо земельных участков, исключаемых из границ населенных пунктов.

Региональным законодательством может быть установлен порядок подготовки и принятия решений о включении земельных участков в границы населенных пунктов либо об исключении земельных участков из границ населенных пунктов и об установлении или об изменении видов разрешенного использования земельных участков с учетом требований Федерального закона "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации".

Способ и порядок изменения вида разрешенного использования земельного участка зависят от того, к какой из категорий относится изменяемый вид участка (основной, вспомогательный или условно разрешенный).

Изменение вида разрешенного использования земельного участка осуществляется в соответствии с ПЗЗ конкретного муниципального образования.

В состав ПЗЗ включены градостроительные регламенты. Для каждой категории земель, расположенных в пределах определенной территориальной зоны, градостроительные регламенты устанавливают допустимые виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, которые подразделяются на основные, условно разрешенные и вспомогательные. Вспомогательные виды разрешенного использования допускаются исключительно в качестве дополнительных по отношению к основным и условно разрешенным видам использования и осуществляются совместно с ними.

Установление основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства является обязательным применительно к каждой территориальной зоне, в отношении которой устанавливается градостроительный регламент (ч. 2.1 ст. 37 ГрК РФ).

Изменение вида разрешенного использования земельного участка возможно на один из предусмотренных регламентом видов, установленных для данной территориальной зоны.

Основной или вспомогательный вид разрешенного использования земельного участка может быть выбран правообладателем самостоятельно, без получения на это дополнительных разрешений и согласований.

Из данного правила есть исключение: если земельный участок был предоставлен в аренду для определенного вида использования, арендатор не вправе самостоятельно изменить вид разрешенного использования такого земельного участка (п. 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 14 ноября 2018 г.).

Чтобы изменить условно разрешенный вид использования земельного участка, его правообладатель должен получить соответствующее разрешение. Для этого необходимо обратиться с заявлением о предоставлении разрешения на новый условно разрешенный вид использования земельного участка в уполномоченный орган муниципального образования (например, комиссию по подготовке проекта ПЗЗ в Московской области).

Перед подачей заявления в этом же органе следует узнать перечень дополнительных документов, которые нужно приложить к заявлению.

Проект решения о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования подлежит рассмотрению путем проведения общественных обсуждений или публичных слушаний. Расходы на их проведение несет правообладатель земельного участка, для которого испрашивается изменение вида разрешенного использования.

По результатам проведения общественных обсуждений или публичных слушаний комиссия уполномоченного органа муниципального образования готовит свои рекомендации о предоставлении разрешения на изменение вида разрешенного использования земельного участка или об отказе в предоставлении такого разрешения и направляет их главе местной администрации, который в течение трех дней со дня поступления указанных документов принимает соответствующее решение (ч. 2, 8-10 ст. 39 ГрК РФ).

В изменении вида разрешенного использования может быть отказано, если земельный участок не соответствует предельным (минимальным или максимальным) размерам и параметрам, установленным для земельных участков с испрашиваемым видом разрешенного использования.

Полученный отказ в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования может быть оспорен правообладателем земельного участка в судебном порядке.

Правообладатель земельного участка вправе направить в комиссию предложение о внесении изменений в ПЗЗ в инициативном порядке либо в случаях, если в результате их применения (п. 5 ч. 3 ст. 33 ГрК РФ):

- земельные участки и объекты капитального строительства не используются эффективно;

- причиняется вред их правообладателям;

- снижается стоимость земельных участков и объектов капитального строительства;

- не реализуются права и законные интересы граждан и их объединений.

Комиссия в течение 30 дней со дня поступления предложения осуществляет подготовку заключения о рекомендации внесения изменения или об отклонении такого предложения с указанием причин отклонения и направляет это заключение главе местной администрации.

С учетом заключения комиссии глава местной администрации в течение 30 дней принимает решение о подготовке проекта о внесении изменения в ПЗЗ или об отклонении предложения о внесении и направляет копию такого решения заявителю.

Изменение вида разрешенного использования земельного участка может повлечь изменение его кадастровой стоимости. Поскольку земельный налог рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельного участка, то увеличение стоимости участка повлечет увеличение и налогового бремени.

За использование земельного участка не в соответствии с категорией земель и (или) разрешенным использованием установлена ответственность в виде штрафа в следующих размерах (ч. 3 ст. 3.5, ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ):

- для граждан:

- 0,5-1% от кадастровой стоимости, но не менее 10 тыс. руб. и не более 100 тыс. руб. (если кадастровая стоимость земельного участка установлена);

- 10-20 тыс. руб. (если кадастровая стоимость земельного участка не установлена);

- для должностных лиц и индивидуальных предпринимателей:

- 1-1,5% от кадастровой стоимости, но не менее 20 тыс. руб. и не более 300 тыс. руб. (если кадастровая стоимость земельного участка установлена);

- 20-50 тыс. руб. (если кадастровая стоимость земельного участка не установлена);

- для юридических лиц:

- 1,5-2% от кадастровой стоимости, но не менее 100 тыс. руб. и не более 700 тыс. руб. (если кадастровая стоимость земельного участка установлена);

- 100-200 тыс. руб. (если кадастровая стоимость земельного участка не установлена).