Глава 6. Раздел земельного участка

 

Раздел земельного участка - это действия, в результате которых из одного земельного участка образуются два и более земельных участка.

При разделе земельный участок, из которого образуются новые земельные участки, прекращает свое существование.

Земельный участок можно разделить на основании соглашения о разделе земельного участка при наличии согласия всех его собственников (если нет спора) или по решению суда, куда с иском обращается заинтересованное лицо.

Статьей 11.9 ЗК РФ установлены требования к образуемым и измененным земельным участкам. Согласно п. 6 этой статьи образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные ЗК РФ, другими федеральными законами.

Вновь образованные земельные участки должны соответствовать требованиям о предельных размерах земельных участков определенной категории.

Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков определяются градостроительными регламентами или земельным законодательством (в отношении участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется).

В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 38 ГрК РФ предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства включают в себя предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь.

Правила землепользования и застройки утверждаются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления (п. 8 ст. 1, п. 3 ч. 1 ст. 8 ГрК РФ).

Таким образом, и при первичном предоставлении земельного участка гражданам, например, под ИЖС или под личное подсобное хозяйство, и при его разделе образуемые земельные участки должны соответствовать требованиям закона, сохраняя целевое назначение и разрешенное использование исходного земельного участка, включая соответствующие им предельные минимальные и максимальные размеры.

Такая же позиция изложена в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2016), утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 20 декабря 2016 г., согласно которой раздел земельных участков возможен только в случае, если все образуемые в результате раздела участки имеют площадь не менее предельных минимальных размеров участков соответствующего целевого назначения и вида целевого использования.

Следовательно, вопрос о разделе земельного участка должен решаться с учетом требований ст. 11.9 ЗК РФ о недопустимости образования земельных участков, не соответствующих их разрешенному использованию.

Для раздела земельного участка нужно провести межевание (см. гл. 5 разд. I).

При установлении границ земельного участка на местности должны присутствовать собственники, владельцы или пользователи земельного участка, межевание границ которого проводится, а также владельцы смежных участков.

Кадастровый инженер устанавливает границы образующихся земельных участков и составляет межевой план, в котором указывается местоположение образующихся земельных участков.

После подготовки межевого плана можно приступить к составлению соглашения о разделе земельного участка.

Соглашение о разделе земельного участка составляется в простой письменной форме и подписывается всеми сособственниками разделяемого земельного участка. По желанию соглашение может быть удостоверено у нотариуса.

В соглашении надо указать адрес и кадастровый номер земельного участка, подлежащего разделу, сведения о его собственниках (ФИО, паспортные данные, адреса регистрации по месту жительства, телефоны и т.д.).

В соглашении указывается, что собственники земельного участка приняли решение о его разделе, а также описывается, каким образом производится раздел (пропорционально долям в праве общей собственности или иным способом).

Действия по разделу земельного участка влекут определенные материальные затраты, поэтому в соглашении предусматривается, каким образом стороны будут нести расходы по государственной регистрации права собственности на образованные земельные участки.

Если один или несколько собственников земельного участка не согласны заключить соглашение о его разделе (имеется спор), придется обращаться в районный суд по месту нахождения земельного участка с иском о его разделе.

После заключения соглашения надо подать заявление о присвоении адресов всем вновь образующимся земельным участкам в уполномоченный орган местного самоуправления или орган государственной власти субъектов РФ - городов федерального значения.

Заявление о присвоении адреса может быть направлено лично или через представителя:

- по почте;

- через МФЦ;

- в форме электронного документа, в том числе через Единый портал госуслуг, региональный портал государственных и муниципальных услуг (функций) или портал федеральной информационной адресной системы через Интернет.

Решение о присвоении адреса вновь образованным земельным участкам или решение об отказе в таком присвоении принимается в срок не более чем 18 рабочих дней со дня поступления заявления.

После этого можно обращаться в Росреестр для кадастрового учета и регистрации права собственности на образованные земельные участки.

При разделе земельного участка государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на образованные земельные участки, а также снятие с кадастрового учета и прекращение права собственности на исходный земельный участок осуществляются одновременно.

Для государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на образованные земельные участки в подразделение Росреестра представляются следующие документы:

1) паспорт;

2) заявление о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на земельные участки;

3) решение о присвоении адресов, выданное уполномоченным органом местного самоуправления;

4) соглашение собственников или решение суда о разделе земельного участка, вступившее в законную силу;

5) документ, подтверждающий полномочия, если заявление подает представитель собственников.

За регистрацию права собственности на земельные участки следует уплатить госпошлину. Ее размер зависит от категории земли и вида разрешенного использования участка:

- 350 руб. - в отношении участка, предназначенного для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или жилищного строительства, а также участка с равнозначным видом разрешенного использования либо участка из категории земель сельскохозяйственного назначения иных видов разрешенного использования;

- 2 тыс. руб. - в иных случаях.

При наличии возможности обращения с заявлением и уплаты госпошлины через порталы госуслуг и иные порталы, интегрированные с ЕСИА, госпошлина рассчитывается с коэффициентом 0,7.

Заявление и необходимые документы можно представить в Росреестр одним из следующих способов:

- непосредственно в отделение Росреестра или через МФЦ (независимо от места нахождения объекта недвижимости согласно перечню подразделений, осуществляющих прием по экстерриториальному принципу, размещенному на сайте Росреестра) либо уполномоченному лицу Росреестра при выездном приеме;

- почтовым отправлением с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении (в этом случае подлинность подписи на заявлении должна быть засвидетельствована нотариально, соглашение и доверенность представителя нотариально удостоверены, а также приложены копии документов, удостоверяющих личности);

- в форме электронных документов через Интернет с помощью официального сайта Росреестра.

Постановка на кадастровый учет и государственная регистрация земельных участков осуществляются в течение 10 рабочих дней со дня получения Росреестром заявления и документов. Если заявление было подано через МФЦ, то срок его рассмотрения составит 12 рабочих дней. Течение этого срока начинается со следующего рабочего дня после даты приема документов.

Государственная регистрация и кадастровый учет удостоверяются выпиской из ЕГРН, которая может быть направлена в электронной форме.