Глава 5. Межевание земельного участка

 

С помощью межевания можно узнать, где на самом деле проходят границы земельного участка, какова его площадь и конфигурация. То, что написано в правоустанавливающих документах, может существенно отличаться от того, что есть на самом деле.

Установить, соответствует ли фактическое расположение земельного участка данным, указанным в документах, и помогает межевание.

Межевание проводит кадастровый инженер, и стоит эта услуга не дешево.

Обязательно ли делать межевание прямо сейчас или можно отложить на потом, обсудим в этой главе.

В соответствии с ч. 6 ст. 72 Закона о госрегистрации со дня вступления в силу этого закона сведения ЕГРП и сведения государственного кадастра недвижимости считаются сведениями, содержащимися в ЕГРН, и не требуют дополнительного подтверждения, в том числе при осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Государственная регистрация права собственности на земельный участок, совершенная по правилам ранее действовавшего законодательства, при отсутствии в государственном кадастре недвижимости в отношении такого земельного участка сведений о координатах характерных точек границ такого земельного участка признается юридически действительной.

В соответствии с п. 4 ч. 4 ст. 14 Закона о госрегистрации при переходе прав на объект недвижимости государственная регистрация прав осуществляется без одновременного государственного кадастрового учета при условии наличия в ЕГРН сведений об объекте недвижимого имущества, право на который регистрируется.

В настоящее время Законом о госрегистрации не предусмотрены основания для приостановления государственной регистрации прав на земельные участки в связи с отсутствием в ЕГРН сведений о координатах характерных точек их границ.

Действующее законодательство также не содержит ограничения на совершение сделок с земельными участками, сведения о которых содержатся в ЕГРН, но границы которых не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства.

При этом ни Законом о госрегистрации, ни иными нормативными правовыми актами не установлена обязанность правообладателей земельных участков обеспечить до определенной даты уточнение местоположения границ земельных участков и внесение таких сведений в ЕГРН. В связи с этим межевание осуществляется по усмотрению правообладателей таких земельных участков, и сроками не ограничивается.

Однако не стоит забывать, что определение местоположения границ земельного участка защитит права собственника земельного участка в случае, если соседи решат передвинуть свой забор или прихватить часть чужой земли.

Межевание земельного участка проводится для установления его границ на местности.

Межевание нужно проводить в следующих случаях:

- границы земельного участка не установлены (сведения о границах отсутствуют в ЕГРН или не соответствуют требованиям законодательства к описанию их местоположения);

- при получении гражданами новых земельных участков;

- при купле-продаже, мене, дарении всего или части земельного участка и т.д.

Самостоятельно провести работы по межеванию участка нельзя, эту работу выполняет кадастровый инженер.

Для межевания потребуются:

- свидетельство о праве собственности на земельный участок или выписка из ЕГРН;

- постановление или решение администрации о предоставлении земельного участка, нотариальное свидетельство о праве на наследство, решение суда, договор купли-продажи, мены, дарения;

- паспорт правообладателя земельного участка;

- нотариально удостоверенная доверенность, если интересы собственника земельного участка представляет другое лицо.

Для проведения межевания заключается договор подряда на проведение кадастровых работ. Такой договор можно заключить с кадастровым инженером, являющимся членом саморегулируемой организации кадастровых инженеров, или со специализированной организацией, имеющей в штате кадастрового инженера.

В договоре на выполнение кадастровых работ может быть предусмотрена обязанность кадастрового инженера по помещению в электронное хранилище подготовленного им межевого плана (ч. 5 ст. 20 Закона о госрегистрации).

Обратите внимание на перечень услуг, предоставляемых по договору, а также на срок их исполнения. Если не предусмотреть эти два условия, то в дальнейшем могут возникнуть споры и разногласия.

Кадастровые работы по межеванию выполняются кадастровым инженером в соответствии с:

- Законом о госрегистрации;

- Методическими рекомендациями по проведению межевания объектов землеустройства, утвержденными Росземкадастром 17 февраля 2003 г.;

- Инструкцией по межеванию земель, утвержденной Роскомземом 8 апреля 1996 г.

Действия кадастрового инженера включают в себя:

- сбор и изучение сведений о земельном участке, предоставленных вами документов на землю, имеющихся геодезических данных по участку, а также адресов соседних (смежных с вашим) земельных участков;

- подготовку проекта межевания (или технического проекта), который должен соответствовать заданию на межевание;

- обязательное уведомление соседей по участку (т.е. лиц, права которых могут быть затронуты межеванием);

- выезд на место и определение границ участка на местности. Как правило, границы участка определяются по фактическому пользованию либо со слов собственника. При этом обязательно должен быть получен акт согласования границ участка с соседями;

- геодезическую съемку участка и определение координат межевых знаков;

- точное определение площади земельного участка;

- чертеж земельного участка со всеми его границами;

- подготовку межевого плана.

Межевой план изготавливается в форме электронного документа и подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера, подготовившего такой план.

Договором подряда можно предусмотреть изготовление межевого плана в форме документа на бумажном носителе, который тоже заверяется подписью и печатью подготовившего его кадастрового инженера (ч. 12 ст. 22 Закона о госрегистрации).

После того как межевой план будет изготовлен, заявление и необходимые документы предоставляются в Росреестр одним из следующих способов:

- непосредственно в отделение Росреестра или через МФЦ (независимо от места нахождения объекта недвижимости согласно перечню подразделений, осуществляющих прием по экстерриториальному принципу, размещенному на сайте Росреестра) либо уполномоченному лицу Росреестра при выездном приеме;

- почтовым отправлением (Почта России) с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении (в этом случае подлинность подписи на заявлении должна быть удостоверена нотариально);

- в форме электронных документов через Интернет с помощью официального сайта Росреестра.

Физические лица должны оплатить госпошлину за государственную регистрацию права собственности на земельный участок, предназначенный для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного строительства или ИЖС, в размере 350 руб. При наличии возможности обращения с заявлением и уплаты госпошлины через Единый портал госуслуг и иные порталы, интегрированные с ЕСИА, госпошлина рассчитывается с коэффициентом 0,7.

Срок постановки на кадастровый учет и государственной регистрации прав на земельный участок не должен превышать 10 рабочих дней со дня приема Росреестром заявления и необходимых документов. Если заявление было подано через МФЦ, срок рассмотрения заявления составит 12 рабочих дней. Течение этого срока начинается со следующего рабочего дня после даты приема документов.

По результатам государственной регистрации выдается выписка из ЕГРН, которая может быть направлена в электронной форме.

В Публичной кадастровой карте можно посмотреть границы своего земельного участка, если они были установлены в результате межевания.

Нередко при изучении Публичной кадастровой карты выясняется, что участок не стоит на своем месте, а "залез", например, на соседнюю улицу или занял место другого участка. Бывает даже, что в кадастре стоят не на своих местах не один, а несколько земельных участков.

В этом случае речь идет о реестровой ошибке.

Реестровую ошибку можно исправить путем уточнения границ земельного участка (или нескольких земельных участков).

Порядок одновременного уточнения местоположения границ нескольких смежных земельных участков, в том числе в связи с исправлением реестровой ошибки в сведениях ЕГРН о местоположении границ смежных земельных участков, установлен в ч. 2 ст. 43 Закона о госрегистрации.

Если при государственном кадастровом учете в связи с уточнением местоположения части границ земельного участка, которая одновременно является общей (смежной) частью границ других земельных участков, требуется внесение изменений в сведения, содержащиеся в ЕГРН, о смежных с ним земельных участках, орган регистрации прав одновременно с осуществлением государственного кадастрового учета вносит соответствующие изменения в сведения, содержащиеся в ЕГРН, о местоположении границ и площади указанных смежных земельных участков.

При этом представление дополнительных заявлений о государственном кадастровом учете изменений в сведениях, содержащихся в ЕГРН, в отношении указанных смежных земельных участков не требуется.

В указанном случае местоположение границ земельных участков считается согласованным только при наличии в акте согласования местоположения границ земельных участков личных подписей всех заинтересованных лиц или их представителей.

В случае если при выполнении кадастровых работ уточнено местоположение всех частей границ группы земельных участков, количество актов согласования должно соответствовать количеству уточняемых земельных участков.