Коллапс на рынке коммерческой недвижимости

Еще одна проблема возникла в секторе коммерческой недвижимости, где цены упали так же сильно (а в некоторых местах даже сильнее), как и на рынке жилой недвижимости. Домовладельцы познакомились с рисками «шаровых платежей» по ипотеке, которые должны быть полностью погашены, скажем, через пять или десять лет и, как правило, через получение нового ипотечного кредита. Большая часть объектов коммерческой недвижимости финансируется именно таким образом, когда ипотечные кредиты рефинансируются (через продление) каждые пять–десять лет. Это означает, что погашение ипотечных кредитов, полученных на пике раздувшегося пузыря, придется перенести на следующие годы. В феврале 2010 года Комитет по надзору, созданный Конгрессом, подсчитал, что только в 2011— 2014 годах потребуется осуществить рефинансирование коммерческой недвижимости на общую сумму в 1,4 трлн долл. и что почти у половины таких кредитов разность между стоимостью залогового обеспечения и кредитной задолженностью является отрицательной9. О масштабах проблем, с которыми столкнулся рынок коммерческой недвижимости, можно судить по произошедшему в январе 2010 года в Нью–Йорке многомиллиардному банкротству компании, которая занималась проектом застройки Stuyvesant Town и Peter Cooper Village, двух районов в Манхэттене, где предполагалось построить 11 тыс. апартаментов.

Такие переносы выплат на будущее являются особенно проблематичными из‑за того, что помимо большого разрыва между тем, что заемщики должны, и стоимостью их заложенного имущества следует учитывать еще три фактора. Как правило, банки стараются следовать стратегии «закрой глаза и продлевай»: закрывать глаза на нарушения и продлевать перенос погашения кредитов, а затем молиться о том, чтобы за это время цены на рынке восстановились и они могли покрыть убытки. Но органы надзора за банковской деятельностью, которые справедливо критиковали за то, что в преддверии кризиса они не справились со своей работой, на этот раз занимают жесткую позицию10.

Более того, большая часть кредитов была секьюритизирована, и первые кредиторы, возможно, хотят получить свои деньги прямо сейчас, а не подвергать себя риску и оставаться в связанном положении еще пять лет.

Кроме того, в этой книге я уже отмечал существование правовых конфликтов между держателями первых и вторых закладных по ипотечным кредитам11.

Но все это похоже на детскую игру по сравнению с проблемами на рынке коммерческой недвижимости, где инструменты могут быть гораздо более сложными12 и чаще возникают конфликты интересов.

Коллапс на рынке недвижимости является, очевидно, болезненным для тех, кто вложил в него много своих денег: для большинства американцев их дом является самым важным активом. Но этот крах также ослабляет и экономику в целом: семьи, которые видят, как резко теряет в стоимости их главное достояние, не будут торопиться тратить свои деньги, поскольку им необходимо восстановить свои гнезда, а также накапливать деньги на старость или оплачивать образование своих детей. Семьям и компаниям, которые занимали деньги под залог своих домов, стало намного труднее это делать, что будет являться ограничивающим фактором для роста объемов потребления и инвестиций. В годы, предшествующие кризису, на строительство объектов недвижимости приходилось от 30 до 40% общего объема инвестиций, но при таких низких ценах дешевле купить старую недвижимость, чем строить новое; избыточное строительство в прошлом привело, например, к тому, что доля жилищного строительства (в процентах от ВВП) снизилась до самого низкого уровня со времен Второй мировой войны (когда у страны, очевидно, были другие приоритеты). Потребуются годы и годы, прежде чем строительная отрасль вернется на докризисные уровни13.

Банковский кризис

Прорыв пузыря на рынке жилья привел еще к одному последствию: когда выяснилось, как много американцев не могут или не хотят погашать свои кредиты, банки стали в массовом порядке объявлять о дефолтах, что привело к ослаблению кредитного рынка. Эта спираль породила финансовый кризис, но, к сожалению, повышенное внимание именно к банковскому кризису отвлекает нас от более широких и базовых экономических проблем. А неудачные, к сожалению, ответные действия и администрации Буша, и администрации Обамы привели к тому, что даже эта проблема не была решена.

Президент Обама дал четко понять, что экономика не восстановится, пока не возобновится кредитование. Все обоснования необходимости оказания банковскому сектору масштабной помощи строилось именно на этом. Но, как я уже объяснял в этой книге, то, как администрации Обамы и Буша действовали в ходе банковского кризиса, ни в коей мере не способствовало началу восстановления кредитования. Конечно, этого восстановления и не случилось. Более того, в тот период, когда эта книга готовилась к печати, объемы кредитования в стране продолжали сокращаться. А ведь непогашенных кредитов сейчас значительно меньше, чем было до кризиса. В мае 2010 года объемы кредитования бизнеса в номинальных параметрах были почти на 20% ниже, чем пять лет назад14. Малые и средние фирмы, которые полагаются на банковские кредиты, в настоящее время сталкиваются с более жесткими требованиями для их получения. Банки могут занять у ФРС по ставке, близкой к нулю, а вот представители других отраслей экономики, тех, в которых создаются рабочие места, должны брать кредиты под высокие процентные ставки и платить по ним тем самым банкам, действия которых привели к кризису. Более того, получить кредит даже на жестких условиях могут сейчас далеко не все. Для крупных банков такое положение дел является золотым дном. А вот для остальной части страны это кошмар.

Как я уже отмечал, правительство сосредоточило основные усилия на спасении слишком больших для краха банков, предоставив более мелким банкам возможность пойти ко дну. А ведь именно такие мелкие банки являются основными звеньями в цепи кредитования малых и средних предприятий, где в свою очередь создается основное количество рабочих мест. Число банков, которые, как ожидается, обанкротятся в 2010 году, составит более 140 — именно столько банков прекратили свою деятельность в 2009 году. Между тем у FDlC (системы банковского страхования) закончились деньги, и она была вынуждена обратиться за поддержкой в Министерство финансов15.

Однако банки–банкроты представляют собой лишь верхушку айсберга. На каждый банк, который идет на дно, есть несколько других, которые находятся на грани краха. Эти банки обычно ограничивают кредитование. В наши дни уловкам с бухгалтерской отчетностью, за счет которых плохие ипотечные кредиты превращаются в хорошие, уже никто не верит. Поэтому такие банки и их руководители хорошо знают, что они находятся в опасности.

С проблемами при предоставлении кредитов сталкиваются даже финансово устойчивые банки. Большинство небольших фирм занимают деньги под залог (в качестве обеспечения они используют свои активы, чтобы гарантировать банку возврат кредита); залогом, как правило, выступает недвижимое имущество, но когда цены на недвижимость рухнули, размер сумм, которые компании могли занять на прежних условиях, соответственно сократился. Это означает, что небольшие компании не только не могут расширять свой бизнес но и порой вынуждены его сокращать. В ближайшее время эта проблема вряд ли будет решена.