Вторая группа принципов оценки обусловлена эксплуатацией собственности и связана с представлением производителей

Доходность бизнеса – это результат действия четырех факторов: земли, рабочей силы, капитала, управления. Для оценки предприятия следует знать вклад каждого фактора в формирование дохода предприятия. Отсюда следует принцип вклада, который сводится к тому, что включение любого дополнительного актива в систему предприятия экономически целесообразно, если получаемый прирост стоимости предприятия больше затрат на приобретение этого актива.

Принцип остаточной продуктивности. Особое положение среди указанных факторов занимает земельный участок со строениями, т.к. его вклад обусловлен принципом остаточной продуктивности. Остаточная продуктивность определяется как остаток дохода, отнесенный к объекту недвижимости, после того как оплачены затраты на труд, оборудования и технические средства, менеджмент.

Так как земля со строениями является недвижимостью, то необходимые для эффективного функционирования объекта оборудование, технические средства, труд и управление должны быть привлечены к ней. Другими словами собственник земли должен сначала оплатить расходы по привлечению этих трех факторов (а если участок не застроен, то учитываются также затраты на строительство зданий и сооружений), после чего оставшийся доход должен быть отнесен к земле.

Следовательно, земля имеет остаточную стоимость и приносит доход только тогда, когда имеется остаток после удовлетворения требований к доходам всех привлекаемых компонентов.

Принцип сбалансированности (пропорциональности). Максимальный доход от предприятия можно получить при соблюдении оптимальных величин факторов производства. Одним из важных моментов действия данного принципа является соответствие размеров предприятия потребностям рынка.

Принципы, связанные с действием рыночной среды:

ü принцип зависимости от внешней среды. Стоимость объекта оценки зависит от внешней экономической среды, в которой он эксплуатируется, и в свою очередь данный объект оценки влияет на стоимость других связанных с ним объектов;

ü принцип соответствия между спросом и предложением. Цены стабильны тогда, когда между спросом и предложением на рынке устанавливается соответствие. Наличие дефицита, т.е. превышение спроса над предложением, повышает цену;

ü принцип конкуренции. Конкуренция уравнивает доходность инвестиций;

ü принцип изменения стоимости. Стоимость объекта оценки непрерывно изменяется во времени. Каждая оценка стоимости должна содержать указание на дату ее проведения.

Подходы и методы, используемые для оценки.

Оценку осуществляют с позиций трех подходов:

1) доходного

2) затратного (имущественный)

3) сравнительного (рыночного)

Каждый подход позволяет подчеркнуть определенные характеристики объекта. Так, например, при оценке с позиции доходного подхода упор делается на доход как основной фактор, определяющий величину стоимости объекта.

Чем больше доход, приносимый объектом оценки, тем больше величина его рыночной стоимости при прочих равных условиях. При этом имеют значения продолжительность периода получения дохода, степень и вид рисков. Сегодняшняя рыночная стоимость объекта определяется суммой тех доходов или выгод, которые получит его владелец в будущем, что является основой идеей при использовании доходного подхода в оценочной стоимости.

На доходный подход опираются два наиболее распространенных метода:

- метод дисконтирования денежных потоков;

- метод капитализации.

Метод дисконтирования денежных потоков предполагает преобразование по определенным правилам будущих доходов, ожидаемых инвестором, в текущую стоимость оцениваемого объекта.

Метод прямой капитализации построен на применении следующей формулы:

, где

V – рыночная стоимость;

D – чистый доход от эксплуатации объекта оценки;

R – коэффициент капитализации.

Метод капитализации прост и в этом его главное и единственное достоинство. Однако он статен, и привязан к данным одного наиболее характерного года, требуется особое внимание к правильному выбору показателей чистого дохода и коэффициентов капитализации.

Затратный (имущественный) подход включает

- метод чистых активов;

- метод ликвидационной стоимости.

Ликвидационная стоимость предприятия представляет собой разность между суммарной стоимостью всех активов предприятия и затратам на их ликвидацию.

Сравнительный (рыночный) подход включает следующие методы:

- метод рынка капитала;

- метод сделок;

- метод отраслевых коэффициентов.

Метод рынка капитала основан на рыночных ценах акций аналогичных компаний. Инвестор действует по принципу замещения (или альтернативной инвестиции), может инвестировать либо в эти аналогичные компании, либо в оцениваемую компанию. Поэтому данные о компании, чьи акции находятся в свободной продаже, при использовании соответствующих корректировок должны служить ориентиром для определения цены оцениваемой компании.

Метод сделок основан на анализе цен приобретения контрольных пакетов акций сходных компаний.

Метод отраслевых коэффициентов позволяет рассчитывать ориентировочную стоимость бизнеса по формулам, выведенным на основе отраслевой статистики.