Жилищный фонд социального использования

См. Жилищный фонд

Жилое помещение (предмет договора жилищного найма)

Жилым является изолированное помещение, пригодное для постоянного проживания, т.е. отвечающее установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (ч. 2 ст. 15 ЖК РФ).

Необходимой характеристикой жилья служит его функциональное назначение - оно предназначено для проживания граждан. Данная позиция содержится в ст. 17 ЖК РФ (ч. 1). Жилым является только то помещение, которое функционально предназначено для проживания. Статья 288 ГК РФ (п. 2) устанавливает функциональное назначение жилья - "жилые помещения предназначены для проживания граждан".

Гостиницы, санатории, дома отдыха, пансионаты и т.п. имеют иное функциональное назначение, т.е. являются местом отдыха, лечения. Такие помещения используются для временного пребывания, в отличие от места жительства. Местом жительства согласно ст. 20 ГК РФ признается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает.

Предмет договора - жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры (ч. 1 ст. 62 ЖК РФ, ст. 673 ГК РФ). Предоставляемое жилое помещение должно обеспечивать здоровые жилищные условия его пользователям, нормальную жизнедеятельность человека: оно должно быть капитальным, обладать определенной звуконепроницаемостью, иметь достаточную освещенность, быть теплым, изолированным от смежных жилых и нежилых помещений.

В ст. 62 ЖК РФ не обозначено такое требование к жилому помещению, как его благоустройство. Не содержится такого требования и в ГК РФ. Согласно ст. 673 ГК РФ пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством. В то же время благоустройство - существенная часть суммы потребительских качеств жилого помещения. Степень благоустройства в городах и иных поселениях различна. Таким образом, жилое помещение должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта. Требование о благоустроенности жилья (в определенной степени) содержится в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утв. постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 (во исполнение ст. 15 и 32 ЖК РФ).

Жилое помещение должно быть пригодным для проживания, т.е. отвечать санитарным правилам (планировка, освещенность, воздухообмен, уровень шума и проч. - см. Федеральный закон от 30.03.99 N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения") и техническим требованиям: стационарность сооружения, наличие вспомогательных помещений и проч.

Требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством РФ (ч. 3 ст. 15 ЖК РФ). Граждане, проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям, признаются нуждающимися в жилье (ст. 51 ЖК РФ).

В отношении признания помещения жилым, жилого помещения непригодным для проживания следует обратиться к вышеуказанному Положению о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть неизолированные жилые помещения, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме. К неизолированным жилым помещениям следует отнести часть комнаты, комнату, связанную с другой комнатой одним (общим) входом (проходная, запроходная); вспомогательными помещениями являются кухни, коридоры и проч. Объектом договора "коммерческого" найма также является изолированное жилое помещение (ст. 673 ГК РФ).

Как правило, предоставляется отдельная квартира на семью. Несомненно, отдельная квартира отвечает требованию соответствия жилища потребностям человека, обеспечению его нормальной жизнедеятельности. Вместе с тем определенная часть предоставляемого жилья, главным образом освобождающегося, может заселяться покомнатно (ст. 59 ЖК РФ). Предоставление комнаты по договору социального найма возможно также в случаях, определяемых ст. 89 ЖК РФ, которая предусматривает, что в связи с выселением граждан им предоставляются комнаты, если жилое помещение, из которого производится выселение, состояло из комнат.