Жилищные отношения (участники жилищных отношений)

Виды жилищных отношений определены ст. 4 ЖК РФ. Этой статьей обозначены также участники жилищных отношений.

Жилищные отношения - это главным образом отношения, обеспечивающие удовлетворение потребности граждан в жилье. В их число входят отношения, складывающиеся по поводу: учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий; предоставления жилых помещений; пользования жилыми помещениями; использования жилищного фонда; оплаты жилья; управления жилищным фондом, его содержания и др.

Жилищное законодательство регулирует также некоторые другие отношения, складывающиеся по поводу жилища. Отношения по оказанию гражданам коммунальных услуг неотделимы от жилищных отношений по использованию жилья. Так, обязанностью наймодателя является обеспечение предоставления нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества (п. 4 ч. 2 ст. 65 ЖК РФ), а обязанность нанимателя - своевременно оплатить такие услуги (ст. 67 ЖК РФ). Эти обязательства являются составляющими жилищных отношений.

Отношения по найму жилых помещений особо значимы в числе жилищных отношений. Они являются, прежде всего, отношениями по пользованию жилым помещением, т.е. связаны с реальным удовлетворением потребности в жилье.

Гражданский кодекс РФ обозначает особую разновидность договора найма жилого помещения в государственном и муниципальном фондах социального использования - договор социального найма жилого помещения (ст. 672). Договор социального найма заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством (п. 3 ст. 672 ГК РФ).

В соответствии со ст. 40 Конституции РФ Жилищным кодексом РФ определены категории граждан, имеющих право на получение жилья по договору социального найма (ст. 49 ЖК РФ). В Жилищном кодексе РФ установлен порядок обеспечения жилыми помещениями по договору социального найма (ст. 57), обозначены стороны договора (ст. 60), предмет договора социального найма жилого помещения (ст. 62), форма этого договора (ст. 63), предусматриваются права и обязанности его сторон (ст. 65, 67), а также ответственность за нарушение жилищного законодательства и условий договора (ст. 66, 68). Из числа прав нанимателя жилого помещения по договору социального найма следует отметить ряд положений, предоставляющих ему право осуществлять ограниченные распорядительные правомочия: ст. 72 - обмен жилого помещения; ст. 76 - сдача жилого помещения в поднаем; ст. 80 - вселение временных жильцов.

В отношении "коммерческого" найма по данному вопросу следует обратиться к ст. 680 ("Временные жильцы") и ст. 685 ("Поднаем жилого помещения") ГК РФ.

Следует отметить, что реализация нанимателем жилого помещения права по "распоряжению" жильем зависит от воли наймодателя. Так, для реализации права на обмен жилья по договору социального найма (ст. 72 ЖК РФ), права на сдачу жилого помещения в поднаем (ст. 76 ЖК РФ, ст. 685 ГК РФ) нанимателю жилья необходимо согласие наймодателя. Заселение временных жильцов возможно с предварительным уведомлением наймодателя. Наймодатель может запретить проживание временных жильцов в случаях, предусмотренных ст. 80 ЖК РФ и ст. 680 ГК РФ.

Изменение договора социального найма предусматривается ст. 82 ЖК РФ (об объединении граждан, проживающих в квартире по отдельным договорам социального найма, в одну семью с заключением одного договора на все помещения, а также о замене нанимателя). Кодекс не содержит положения о разделе жилой площади. Такой случай изменения договора предусматривался ст. 86 ЖК РСФСР. Законодатель отказался от подобного способа изменения договора социального найма, поскольку раздел жилой площади приводил к росту числа квартир коммунального заселения.

Необходимо обратить внимание на то, что договор социального найма изменяется также в случаях: вселения в жилое помещение других граждан в качестве членов семьи нанимателя (ч. 2 ст. 70 ЖК РФ); предоставления освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире (ст. 59 ЖК РФ). Изменение договора социального найма может последовать в результате переустройства и (или) перепланировки жилого помещения (гл. 4 ЖК РФ), а также капитального ремонта или реконструкции дома (ст. 88 ЖК РФ).

Изменение договора "коммерческого" найма имеет место в случаях замены нанимателя (ст. 686 ГК РФ), вселения других граждан в жилое помещение (ст. 679 ГК РФ). Кроме того, оно возможно в случае переоборудования жилого дома (ст. 681 ГК РФ).

Статьи 83-91 ЖК РФ посвящены вопросам расторжения договора социального найма жилого помещения и выселения; ст. 101 и 103 расторжению договоров найма жилых помещений специализированного жилищного фонда и выселению из этих помещений. Расторжение договора "коммерческого" найма и выселение из жилого помещения, занимаемого по такому договору, предусмотрены ст. 687 и 688 ГК РФ.

Отношения собственности на жилое помещение находятся в тесной связи с жилищными отношениями. Право собственности служит основанием для возникновения жилищных отношений: право пользования жилым помещением собственником этого помещения является одним из трех составляющих права собственности (владение, пользование, распоряжение).

Вопросам собственности на жилые помещения посвящена гл. 18 ГК РФ: ст. 288 этой главы определяет назначение жилого помещения, права собственника на сдачу помещения в пользование другим лицам; ст. 289, 290 обозначают общее имущество многоквартирного дома и его принадлежность; ст. 292 устанавливает права члена семьи собственника жилого помещения; ст. 293 предусматривает принудительное изъятие жилого помещения на условиях и в порядке, установленных этой статьей. Вопросы пользования жилым помещением, принадлежащим гражданину на праве собственности, содержатся в ст. 30 и 31 ЖК РФ.

Право пользования жильем (ч. 1 ст. 4 ЖК РФ) возникает также у членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма (ст. 69 ЖК РФ); у граждан, постоянно проживающих в жилом помещении совместно с нанимателем (ст. 677 ГК РФ).

Что касается членов семьи собственника жилья, то для них право пользования основано на семейных отношениях с этим собственником (ст. 31 ЖК РФ). Согласно ст. 292 ГК РФ члены семьи собственника жилого помещения, проживающие в этом помещении, имеют право пользования жильем на условиях, предусмотренных жилищным законодательством.

В доме жилищного и жилищно-строительного кооператива (до внесения паевого взноса за квартиру) право пользования пайщика основано на его членстве в кооперативе. Право пользования жилым помещением членов его семьи обусловлено семейными отношениями.

Если собственник жилого помещения сдает его внаем, право пользования возникает у нанимателя такого помещения. Вопросы подобного найма регулируют нормы гл. 35 ГК РФ. Сдача жилого помещения внаем в кооперативном доме (до выплаты пая) предусматривается ст. 128 ЖК РФ. Право пользования жилым помещением возникает у поднанимателей и временных жильцов. Однако ни те, ни другие не приобретают самостоятельного права пользования жильем (см. ст. 76 и 80 ЖК РФ; ст. 680 и 685 ГК РФ).

Пользование специализированными жилыми помещениями регулируется статьями разд. IV ЖК РФ. Это жилье имеет особый правовой режим. Оно рассчитано на то, чтобы обеспечить граждан жильем на определенный период (время работы, учебы, службы и т.п.). Проживающие в таких жилых помещениях существенно ограничены в правах по пользованию жильем.

Частью 3 ст. 4 ЖК РФ установлено, что положения Кодекса применяются к жилищным отношениям с участием иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц, если иное не установлено данным Кодексом или другим федеральным законом. Определенные ограничения установлены. Так, ч. 5 ст. 49 ЖК РФ предусматривает, что жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором РФ не предусмотрено иное.

Субсидии на оплату жилых помещений и коммунальных услуг не предоставляются иностранным гражданам, если международными договорами РФ не предусмотрено иное (ч. 12 ст. 159 ЖК РФ); Законом РФ от 04.07.91 N 1541-I "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" право на приватизацию жилья предоставлено только гражданам РФ; на определенных территориях (закрытые, пограничные и проч.) могут быть предусмотрены ограничения для проживания иностранных граждан.

Согласно ст. 1194 ГК РФ Правительством РФ могут быть установлены ответные ограничения (реторсии) в отношении имущественных и личных неимущественных прав граждан и юридических лиц тех государств, в которых имеются специальные ограничения имущественных и личных неимущественных прав российских граждан и юридических лиц.