Изменение договора жилищного найма

Жилищным кодексом РФ предусматривается регламентация вопроса изменения договора социального найма (ст. 82). Изменение договора происходит при объединении в одну семью граждан, проживающих в одной квартире на основании отдельных договоров социального найма. Граждане вэтом случае вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма на занимаемые жилые помещения.

Отказ наймодателя заключить такой договор может быть оспорен в судебном порядке.

Договор социального найма может быть изменен в случае признания нанимателем другого дееспособного члена семьи (например, наниматель выехал, умер или отказывается исполнять свои обязанности).

Для замены нанимателя требуется согласие всех членов семьи и наймодателя. Данное положение предусматривается и п. 2 ст. 672 ГК РФ. В соответствии с ЖК РФ договор социального найма также может быть изменен при: выбытии кого-либо из членов семьи нанимателя (ст. 69); вселении других граждан в качестве членов семьи (ст. 70); переустройстве или перепланировке жилого помещения (ст. 26); получении освободившегося в квартире жилого помещения (ст. 59).

Гражданский кодекс РФ предусматривает по требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, изменения договора ("коммерческого") найма жилого помещения. Согласно ст. 686 ГК РФ наниматель в договоре найма может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем. Условием замены должно быть согласие наймодателя. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем (п. 2 ст. 686 ГК РФ).

Изменение законодательства ("приемственность" правовых норм)

Следует отметить, что в процессе изменений законодательства прослеживается "преемственность" правовых норм, что подтверждается рядом поколений актов российского законодательства. В основе акта последующего периода ряд предыдущих положений либо сохраняется в том же виде, либо трансформируется с учетом социально-экономических условий общества.

Хотелось бы обратить внимание на отдельные нормы действующего жилищного законодательства, которые являются результатом последовательного развития ранее действовавших положений, т.е. закономерно "вытекающие из прошлого".

Так, существенным, обеспечивающим устойчивость жилищных прав граждан, является положение о возможности расторжения договора жилищного найма по требованию наймодателя и выселения из жилых помещений лишь по основаниям, предусмотренным законом и только в судебном порядке. Данное положение содержится в ст. 687 и 688 ГК РФ; ст. 83 и 84 ЖК РФ.

Судебный порядок расторжения договора найма предусматривал Гражданский кодекс РСФСР 1922 г. (ст. 171), определив основания расторжения и установив, что выселение в административном порядке допускается лишь в случаях, особо указанных в законе. Такой порядок расторжения договора по требованию наймодателя был предусмотрен Гражданским кодексом РСФСР 1964 г. (ст. 330), Жилищным кодексом РСФСР (ст. 89).

Положения ст. 675 ГК РФ и ст. 64 ЖК РФ о сохранении договора жилищного найма при переходе права собственности на жилое помещение отражают норму ст. 170 ГК РСФСР 1922 г. и ст. 288 ГК РСФСР 1964 г.

Право нанимателя сдать имущество в поднаем, предусматриваемое ГК РСФСР 1922 и 1964 гг., ЖК РСФСР (ст. 76-78, 80), нашло отражение в ГК РФ (ст. 685) и ЖК РФ (ст. 76-79).

Перечень можно продолжить. Связь действующих норм с применяемыми ранее возможно проследить в части иных прав, а также обязанностей нанимателя жилого помещения (обмен жилья, использование его по назначению и содержание в надлежащем состоянии и проч.); оплаты жилого помещения и расторжения договора жилищного найма в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение и т.д.

Важными направлениями изменения жилищного законодательства, необходимость которого определяется политическими и социально-экономическими переменами в стране, должны быть: поддержание доверия к Конституции РФ; недопустимость произвольных конституционно необоснованных изменений, затрагивающих права граждан; следует также учитывать уровень благосостояния общества и, по возможности, оправдывать его ожидания.

Изъятие жилого помещения (в связи с изъятием земельного участка)

Жилое помещение может быть изъято у его собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, жилое помещение выкупает Российская Федерация, ее субъекты или муниципальные образования (ч. 1 ст. 32 ЖК РФ).

Решение об изъятии жилого помещения принимает тот же орган государственной власти (местного самоуправления), что и решение об изъятии земельного участка для государственных (муниципальных) нужд (ч. 2 ст. 32 ЖК РФ).

Решение об изъятии жилого помещения должно быть зарегистрировано в органе госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Собственник жилого помещения должен быть уведомлен об указанном решении и дате его госрегистрации не позднее чем за год до предстоящего изъятия его жилья (ч. 4 ст. 32 ЖК РФ).

См. Выкуп жилого помещения